Първоначално е необходимо да бъде изготвен инвестиционен проект на база издадена и съгласувана с експлоатационните дружества Виза за проектиране. Изготвеният проект по всички части се внася в съответната община за одобряване, придружен от Доклад за съответствие на инвестиционните проекти, изготвен от лицензирана надзорна фирма. За строежи от 4-та и 5-та категория се допуска без Доклад за съответствие, като тогава проектната документация се разглежда от експертен съвет към съответната община. След одобрението на проектите и след заплащане на съответните общински такси се издава Разрешение за строеж.
Какви са изискванията за издаване на разрешение за строеж?
Разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината или на района, в зависимост от стуктурното разделение на населеното място.
Заявлението за разрешение за строеж се подава от възложителя, който може да бъде собственик на имота или лице, което е упълномощено.
За да бъде издадено разрешение за строеж, проектната документация трябва да отговаря на всички законови и нормативни изисквания. С последното изменение на ЗУТ не може да бъде издадено Разрешение за строеж при неприложена улична регулация. Приложена регулация означава улицата до имота да бъде публично-общинска собственост, в пълния габарит, съгласно с влязла в сила улична регулация.
При вече съществуващ, започнат или завършен незаконен строеж не може да бъде издадено разрешение за строеж. Необходимо е неговото премахване, за да може възложителят да предприеме необходимите действия за изваждане на разрешително за строеж и започване на строителни дейности.
Давност на разрешението за строеж
Срокът на Разрешението за строеж изтича, ако строителството не е започнало до 3 години от издаването му или ако до 5 години не е завършен грубия строеж. За започване на строителството се счита датата на издаване на протокол образец 2 – за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, а за завършен грубият строеж се счита при подписан акт образец 14 и издаден протокол за степен на завършеност на етапа. Законодателят е предвидил при неизпълнение на тези срокове, разрешението за строеж да бъде удължено еднократно, при предходните условия, като се заплащат допълнително съответни такси.
Важно е да се отбележи, че не бъде ли направена процедура по презаверяване в едногодишен срок от изтичането на описаните по-горе срокове за давност, не само се губи разрешението за строеж, но и одобреният проект губи правно действие. В този случай процедурата по издаване на Разрешение за строеж следва да започне отначало.
Кога не е необходимо издаване на разрешение за строителство?
Издаването на разрешение за строителство не е необходимо в урбанизирана територия, когато налице са следните случаи:
- Стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване по чл. 44 и по чл. 46, ал. 1;
- Монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция “Инспекция за държавен технически надзор”;
- Басейни с обем до 100 куб. м. в оградени поземлени имоти;
- Подпорни стени с височина от 1,20 метра до 2 метра над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
- Плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 метра до 2,20 метра, с изключение на случаите по чл. 48, ал. 9;
- Текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
- Остъкляване на балкони и лоджии;
- Градински и паркови елементи с височина до 2,5 метра над прилежащия терен.
Условия за започване на строителни дейности
След като е получено разрешението за строеж, е необходимо да се изпълнят следните условия преди започването на строителни дейности:
- Влязло в сила разрешение за строеж;
- Сключен договор с лицензирана фирма за строителен надзор;
- Сключен договор със строител, вписан в Централния професионален регистър на строителя (ЦПРС) при Камарата на строителите в България (КСБ);
- Сключен договор с проектантите за авторски надзор;
- Одобрен план за управление на строителните отпадъци (ПУСО) и одобрен план за безопасност и здраве (ПБЗ);
- Присъствие на служител от общинската администрация.
Строителството може да стартита след подписване на протокол образец 2 – за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво в присъствието на общински служител.
Завършване на строителната дейност
Етапите на строителство се документират с подписването на определени протоколи и актове, съгласно нормативните документи, удостоверяващи изпълнението на различните видове СМР (Строително монтажни работи). Необходими условия, за да се счете един строеж за завършен са наличието на пълния набор протоколи и актове, в зависимост от категорията на строежа.
Документация по състояние на сградата представлява набор от документи, които показват изпълнението на строежа.
С подписването на Акт 15 се удостоверява, че строежът е завършен и се предава от Строителя на Възложителя.
Цялата документация до Акт 15 се внася в общинската администрация или в ДНСК (Дирекция Национален Строителен Контрол) в зависимост от категорията на строежа, като съответната институция издава документ за въвеждане в експлоатация на строежа. За категории от 1-ва до 3-та включително, се назначава държавна приемателна комисия, която разписва Акт 16 и се издава разрешение за ползване на обекта. За останалите категории, общинската администрация издава УВЕ (Удостоверение за въвеждане в експлоатация).
Техническият паспорт е задължителен за въвеждане в експлоатация на обекта.