СТРОИТЕЛСТВО срещу ОБЕЗЩЕТЕНИЕ

Всичко, което трябва да знаем относно строителство срещу обезщетение, за да сключим добра сделка, когато отдаваме парцела си

Практиката за отдаване на парцели за строителство срещу обезщетение е широко разпространена от много години. Собствениците на парцел отдават земята си, а в замяна получават апартаменти/офиси/магазини. Всъщност самият термин „строителство срещу обезщетение“ не е съвсем точен. Думата „обезщетение“ носи негативен оттенък – сякаш страната, която отдава парцела си е ощетена и трябва да бъде компенсирана. Това не е така. Строителството срещу обезщетение съществува само, защото договорено правилно, то може да е много изгодно и за двете страни.

Какви са ползите

Строителство срещу обезщетениеЧесто хубави парцели пустеят години наред заради значителната сума, нужна накуп за закупуването им. Необходимата голяма първоначална инвестиция възпира потенциалните купувачи. Ако тези парцели бяха отдадени за строителство, вече щяха да бъдат застроени. Собствениците на парцела щяха да са продали, дали под наем или заживели в получените имоти. В този смисъл при варианта „строителство срещу обезщетение“ ликвидността се увеличава. Много по-лесно е да се намери строителна фирма, която да поеме проекта и да изгради сграда, отколкото да се намери купувач за парцел, който струва значителна сума.

Другият важен аспект за Собственика е, че той вероятно ще получи насреща значително повече срещу парцела си. Това естествено зависи от договорените параметри.

Ползите за Строителя: той пести оборотен капитал. Така не се налага да похарчи значителните суми, нужни за закупуването на парцела. Този оборотен капитал може да бъде инвестиран на много по-важно място: в самия строеж на сградата. Това увеличава шансовете сградата да бъде приключена възможно най-бързо. За Строителя е трудно и скъпо да вземе кредит за закупуване на парцела – това изяжда немалка порция от печалбите от новата сграда.

Негативи

Рискът за Собственика, когато отдава парцела си за строителство срещу обезщетение, при добре правно оформени документи е малък. Обикновено земята се прехвърля едва, когато сградата е завършена. Възможно е Строителят по някаква причина (основно липса на средства/фалит) да не успее да построи сградата. В този случай Собственикът ще възвърне парцела си, но ще бъдат изгубени няколко години, през които е могло да бъде построена сградата.

Другият негатив е времето от 2-3 години, което Собственикът трябва да изчака, докато бъде построена сградата. Това може да е свързано с допълнителни разходи – наем, който също следва да се вземе в предвид. В някои случаи Собственикът живее в постройка върху имота, отдаден за строеж. Така Собственикът трябва да се премести на квартира за времето на строежа. Най-често, обаче тези постройки са в трагично състояние. Нито пък отговарят на съвременните стандарти за устойчивост при земетресения. Затова да се съборят, често е по-изгодно и по-безопасно отколкото да се укрепват.

Практически пример: строителство срещу обезщетение или продажба?

Нека да разгледаме чрез практически пример възможностите за печалби. Да кажем, че притежавате парцел, на който могат да се застроят 2000 м² разгъната застроен площ (РЗП). Отдавате го срещу 25% обезщетение, т.е. ще получите насреща 500 м² жилищна площ след 2-3 години. Нека приемем, че тя струва 900 Евро/м². Общата й стойност тогава ще бъде 500 м² х 900 Евро/м² = 450 000 Евро. Т.е., ако днес намерим купувач и продадем парцела си на цена 300 000 Евро, ще изгубим 150 000 Евро срещу това да го отдадем за строеж. Така погледнато отдаването на парцел за строителство срещу обезщетение е вид инвестиция. Инвестираме не пари, а парцела, за да получим апартаменти в бъдеще, които отговарят на по-висока стойност. В тази сметка приемаме, че инфлацията е нулева за всяка от трите години. Ако тя е по-висока, ще изгубим дори повече пари. Ако обаче намерим купувач на цена 450 000 Евро, очевидно е по-добре да продадем парцела си веднага. Трябва също да се има в предвид, че много парцели се застояват години наред непродадени поради прекалено високата си цена.

При продажба на парцел трябва да се вземат под внимание и данъците. Самата продажба на имот води със себе си до допълнителни разходи: около 4% държавни такси. В определени случаи се налага и плащане на данък печалба 10% както и регистрация по ДДС (дори и за физически лица). Препоръчително е да се консултирате с добър счетоводител преди продажба на парцел, за да се осведомите точно относно дължимите данъци. Ако отдадете парцела си за строителство срещу обезщетение и задържите апартаментите, ще избегнете подобни разходи.

Трябва също така да се има в предвид, че лихвите по влогове в банките в днешно време са почти нулеви. Това означава, че ако днес продадем парцела си за 300 000 евро и сложим парите във влог, след 2-3 години пак ще имаме съвсем малко над тези 300 000 евро.

В горния пример има няколко променливи, които варират и следва да се установят с точност: РЗП, процент на обезщетение, цена на един квадратен метър жилищна площ и цена на парцела. Само така може да се прецени доколко проектът е рентабилен. В повечето случаи строителството срещу обезщетение ще е значително по-изгодно от това да продадем парцела си. Но нека разгледаме тези променливи една по една.

Изчисляване на РЗП (Разгъната застроен площ)

РЗП най-общо казано е сборът от площите на всички етажи на сградата. Мазета и подземни гаражи не се включват. Понятието е дефинирано точно в Закона за устройство на териториите: „’Разгъната застроена площ’ е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.“ Т.е. РЗП вклюва площта на всички надземни етажи вкл. тавански етажи и балкони.

За да проверите колко е максималната РЗП при своя конкретен парцел, е най-добре да се консултирате с архитект. Без необходимата квалификация, можете да изчислите РЗП само съвсем грубо и лесно можете да допуснете неточности. РЗП зависи от даденостите на парцела: кота корниз, КИНТ, плътност на застрояване, отстояния от съседи, размерите на еркерите както и от самия архитектурен проект и други архитектурни норми (например минимална светла височина на етажа). Преди да има готов проект, РЗП може да се изчисли приблизително. Само при един завършен архитектурен проект може да се изчисли точно крайното РЗП.

Ориентация може да Ви даде КИНТ-а, който е отреден за парцела Ви. Пример: притежавате парцел с площ 500 m² и КИНТ 3,0. Това означава, че максималното РЗП за парцела е 500 x 3,0 = 1500 m². Често, обаче се случва така, че това максимално РЗП не може да бъде достигнато заради други фактори – например задължителни отстояния от съседни сгради (регламентирани в Закона за устройство на териториите чл. 31- чл. 35 и Наредба 7, ниска плътност на застрояване, процента на озеленяване и др.

Процент на обезщетение при строителство през 2021-ва

Процентът на обезщетение варира между 20 и 30% според местоположението и качеството на парцела. В лудите времена преди кризата, започнала през 2008-ма, този процент понякога надхвърляше 40%. Днес, през 2021-ва година, процентът на обезщетение обикновено е между 22 и 25% за София, но варира в зависимост от локацията. Например в идеалния център ще е по-висок, заради много малкия брой налични парцели и значително по-високите цени на жилищната площ. В крайните квартали на София обезщетението е по-нисък процент. Много малки парцели също не са толкова рентабилни и затова процентът на обезщетение може да  е по-нисък.

Сделка става само тогава, когато печелят и двете страни: в случая и Строителя, и Собственика. Случва се собственици на парцели да имат нереални очаквания. Някои вярват, че са „хванали златната рибка“ и непрекъснато променят и увеличават изискванията си. Важно е да защитаваме интересите си, но алчността тук е лош съветник. Ставал съм свидетел на много случаи, в които проекти или са пропадали, или са се протаквали с години наред, заради сребролюбието на собствениците на парцела. Проблемът се усложнява допълнително от това, че често има много наследници, т.е. собствениците са много. Отношенията между някои от тях понякога са обтегнати, а в същото време всеки има различни изисквания и нужди. Всичко това протакане е скъпо и може да се окаже пагубно за проекта. Важно е строителната фирма също да има добра изгода от него. Така тя ще хвърли всички сили и средства да го завърши възможно най-бързо. Всяко забавяне води до изгубени лихви и други ползи и за двете страни.

Да се сравняват голи проценти на обезщетение между различни парцели е абсурдно, защото всеки парцел е уникален като геометрия, размери, площ и параметри. Така и поради спецификата на парцела както и уменията на архитекта, всеки архитектурен проект е уникален. Всичко това дава отражение на големината на разгънатата застроена площ. Затова и е редно да се сравняват проценти на обезщетение само на сродни парцели със сродно местоположение. Отделно следва да се вземе под внимание доколко качествено работи съответната строителна фирма, качеството на влаганите материали и степента на завършеност на апартаментите при предаването им.

Ако се сравняват оферти от различни строителни фирми за даден парцел, целесъобразно е да се сравнява не процента на обезщетение, а чистата жилищна площ, която бихте получили като Собственик на парцела. В общия случай Собственикът получава равен процент от всяка част на сградата. Например, ако сте се споразумели за 25% обезщетение, това теоретически означава 1/4 от общата площ на апартаментите, но и 1/4 от гаражите, 1/4 от мазетата, 1/4 от общите части, 1/4 от магазините, 1/4 от офисите и т.н. Разбира се, възможни и дори вероятни са всякакви други договорки според нуждите и на Собственика, и на строителната фирма.

Един добър архитект ще оптимизира проекта така, че общите части да са минимални, а полезната площ да бъде максимално добре оползотворена. Той познава добре правните норми, така че да се застроят наистина 100% от позволената площ.

Трябва да се има и в предвид, че една сграда не е торта, която да може да се среже на точни части по квадратура. Например, нека приемем, че като Собственик Ви се полагат 73 м². Най-вероятно наличните апартаменти имат други площи. Това е така, защото при проектирането се взимат под внимание и безброй други фактори. В такива случаи е нормално да се срещнат допълнителни договорки, например – доплащане от някоя от страните или отпадане/включване на допълнителни строителни работи за апартаментите-обезщетение.

Цена на един квадратен метър жилищна площ и цена на парцела

Обявите в Интернет не са достатъчни, за да установим колко струва един квадрат жилищна площ в определен квартал или каква е актуалната цена на даден парцел. Интернет е наводнен от псевдо-брокери и фалшиви обяви за несъщесвуващи апартаменти. Реални сделки се случват често на други нива. Официална статистика на цените, обаче не съществува.

Заради все още ниските лихви по кредитите, търсенето на жилища (най-вече с малки площи) продължава да е високо. То надвишава предлагането въпреки нарасналото строителство на жилищни площи през последните 2-3 години.

Сподели ни
  •  
  • 1
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    1
    Share