СТРОЕЖ НА ЕДНОФАМИЛНА КЪЩА И ЦЕНА НА КВАДРАТЕН МЕТЪР.

1. ОТПРАВНАТА ТОЧКА

За отправна точка ще изпозлваме “еталон” – най-масовия вариант към днешна дата: масивна двуетажна къща за постоянно живеене с разгъната застроена площ около 170 m². Това включва долен етаж 79 m2 (дневна с кухня и трапезария, антре, тоалетна и стълбище) и горен етаж от 91 m² с три спални, баня и гардеробно. За покрив съм избрал четирискатен с керемиди, като най-разпростарнения вариант. Нарочно не включвам любимия ми вариант на нискоенергийна къща, за да не разводнявам тeмата. Също така ще се въздържам от коментари дали това е най-доброто от архитектурна гледна точка – просто ще следвам масовата практика, за да разгледаме подробно цените.

2. ЕТАПИ И ТЯХНАТА ЦЕНА

2.1. Документация и такси
Още преди да започнете да строите, докато строите, и когато въвеждате готовия си обект в експлоатация ще трябва да заплатите разнородна документация и държавни такси на стойност 12 020 лева:

Изходни данни (скица, виза, становища от ВиК и Ел. геодезическо заснемане…) – 1000-2000 лева.

Проектна документация – около 26 лв/м² за основните части (Архитектура, Конструкция, ВиК, Електро, ОВиК, Геодезия) + законово необходими (Пожарна безопасност, План за безопасност и здраве, Доклад за оценка на енергийната ефективност) – около 600-700 лева. Ако е необходимо и “Паркоустройство и благоустройство” още 400-500 лева. Общо – 5520 лева.

Такса за разрешение за строеж – доста варира, но да кажем кръгло 1000 лева.

Авторски надзор от страна на проектантите. Минимум ще са Ви необходими 7-8 посещения на инженер-конструктора за приемане на армировката по Акт 7 и 3 идвания (със замерване) на геодезист за Акт 2. Твърде вероятно е и да Ви се наложат 5-10 идвания на архитект или някой друг от инженерите. Това прави кръгло 1000 лева за минимален авторски надзор.

Строителен надзор по време на строежа – с последните изменения на ЗУТ от 2019г. строежи над 100m² се строят със строителен надзор и лицензиран строител. Това означава, че ще трябва да дадете около 1500 лева за водене на актовете и изготвяне на паспорт + 1000 лева за доклад за въвеждане в експлоатация. Общо – 2500 лева.

Присъединяване към електро и ВиК мрежата – 680 лв (15 kW трифазно) + 500-1000 лв. за ВиК (водомерче, шахта, документи за СВО, СКО). Общо около 1500 лева.

2.2. Разкриване и закриване на площадката

2.2. Разкриване и закриване на площадката
Освен самия строеж, винаги има едни присъщи дейности и разходи за подготвяне на площадката за строителство и нейното последващо изчистване. Това включва – временна непрозирна ограда, временен ток и вода, химическа тоалетна, евентуално малък фургон, охрана (СОТ или камера), извоване на отпадъци, стълба, малко скеле и накрая разчистване на площадката при приключване на строителство. Независимо дали ще предвидите този разход, той по един или друг начин ще Ви бъде начислен. Трудно е да се каже точна цена за него, но за подобен обект порядъкът е около 3000-5000 лева.

2.3. Груб строеж с покрив (до Акт 14)
Това е основния етап, които всеки си представя, когато чуе “строеж”. Ето от какви стъпки се състои и съответно разбивката на тяхната цена от 62 200 лева:

2.3. Груб строеж с покрив (до Акт 14)

Изкоп – поради това, че приемаме къща без сутерен на равен терен, изкопът ще бъде сравнително малък и без нужда от депониране. Около 120 m³ които биха стрували около 500 лева (1-2 машиносмени)
Подложен бетон – около 5 m³ или 800 лева с полагането му.
Кофражни работи – около 3 m² за 1 m² РЗП на средна цена 30 лв/m². Общо – 15 300 лева
Полагане на армировка – около 35 kg/m² за 1m2 РЗП на цена с полагане около 1,75 лв/kg. Общо  – 10 400 лева.
Полагне на стоманобетон Б25/Б30 – около 0,5 m³ за 1m2 РЗП на цена с полагане около 130 лв/m³. Общо – 11 050 лева.
Изолация на вертикални стени в основи. При ивичен фундамент с дълбочина 1 метър, къщата ще има нужда от 45 m² изолация (битумен грунд, 1-2 пласта битумна изолация, XPS 5-6 cm и дренажна мембрана) с цена 45 лв/m². Общо – 2000 лева.
Обратен насип – той ще се състои от около 60 m³ пръст и 20 m³ трошен камък под първата плоча. Общо – 1500 лева.
Зидария – около 0,35 m3 зидария на 1m² РЗП с цена около 180 лв/m³. Общо – 10 710 лева.
Покрив – приемаме стандартен завършен покрив с дървена конструкция, 15 см вата и гипсокартон отдолу на обща цена около 125 лв/m². Със стрехите и скатовете обаче квадратурата на тази сграда е 135 m² което прави 16 800 лева. Като добавим към тази цена 47 метра улуци и обшивки, 36 метра водостоци и билни керемиди, комин и улами цената рязко скача на 20 000 + лева. Ако решите, че сте традиционалист и си сложите една бетонна плоча под покрива ще трябва да добавите едни допълнителни 8000 лева към сметката.

2.4. Дограма и фасада
След като грубия ви строеж е готов, е ред да затворите сградата си срещу 27 100 лева:

Външна дограма (прозорци)

Външна дограма (прозорци) – подобна къща се нуждае от около 30-40 m² прозорци на цена около 200-300 лв/м² (двоен стъклопакет с PVC дограма и первази). Общо – 9000 лева.
Топлоизолирана входна врата – 1500 лева.
Фасада с мазилка – за тази къща ще имате 240 m2 фасадна повърхност. Фасадна система (лепило, 10 cm EPS, шпакловка с мрежа, дюбели, ъгли, читава маизлка) струва около 60 лв/m². Общо – 14 400 лева.
Оформяне на цокли – независимо дали ще залепите 1-2 ивици от камък или ще ползвате мозаечна мазилка трябва да приготвите около 1000 лева за третиране на цокълната част.
Оформяне на покривни стрехи (сачак) – 90 см стрехи на тази къща ще имат площ от 38 m². Независимо дали ще ги оформяте с мазилка върху гипсофазер или дървен сачак трябва да приготвите около 30 лв/m². Общо – 1200 лева.

2.5. Инсталации
След като сградата Ви е затворена, може да започнете с изграждането на инсталациите. Тук дейностите са доста разнородни, но ще се опитам да ги обобщя като бюджет:
ВиК инсталация – тя започва още по време на грубия строеж, но основната част от нея се изпълнява след това. Като цяло тук нещата не са много разтегливи и етапа “до тапа” заедно с външните работи по свързването не би трябвало да надмине 5000 лева. Ако нямате канализация, би трябвало да приготвите и едни 5000 лева за пречиствателна станция. Същата сума важи, ако нямате вода и Ви трябва сонда.
Електро инсталация – за подобна сграда отиват около 1000 метра кабели, 1-2 табла, 200 конзолни и разклонителни кутии и 50-80 ключове и контакти, което прави около 5000 лева. Отделно мълниезащитата е задължителна – още 1500. За осветлението на 130 m² чиста площ при 300 лумена, ще са ви нужни около 39 000 лукса или 3900 вата LED осветители с приблизителна цена 2000 лева. Общо – 9000 лева с малко фасадни лампи и контакти.
Вентилация – за вентилатори в баните, кухненски аспиратор и тяхната разводка ще трябва да дадете около 1000 лева.
Отопление и климатизация – тук нещата са адски разтегливи. В най-лекия случей ще минете с котел на пелети/газ/твърдо гориво и иснталация със 7-10 радитора. Това би ви струвало 7000-8000 лева, но като добавим цената на комина (поне 2000 лева) и 1-2 климатика (2000 лева) общо стават 12 000 лева. Не е за пренебрегване и факта, че котел на твърдо гориво се нуждае от собствено помещение от 5-10 m2 с врата, плочки, ел.инсталация… Ако решите същата система да е на по-комфортното подово отопление цената отива на 20 000 лева. В другия край на цените са термопомпените системи с подово, които с лекота стигат 50 000 лева за такава сграда.

2.6. Интериорни работи
След като инсталациите са готови е ред на довършителните работи. Тук цените могат да варират доста спрямо избора на материали, но ще вземем отново базови стойности за да стигнем до минималната цифра от 37 100 лева
Подови замазки – светлата площ на помещенията обикновенно е около 80% от застроената площ на сградата или в нашия случе 135 m². При цена на циментова замазка около 13-15 лв/м² това прави 2000 лева. Тук трябва да добавим и топлоизолацията под първа плоча от 5 cm XPS с площ 65 m² или 650 лева. Общо 2650 лева.
Стани и тавани – таваните са колкото вътрешната площ на сградата или 135 m². Стените обикновенно са с площ почти двойно по-голяма от РЗП на сградата или 340m2. За груба мазилка, фина шпакловка и боя ще са необхдоими около 24 лв/m2. Общо – 11 400 лева.
Подови настилки – в най общия случей 1/3 от площа на пода ще е гранитогрес (40+30 лв/m2) и 2/3 ламиниран паркет (30 лв/m2 с пдоложка и первази). Общо – 5850 лева.
Интериорни врати – 6 вътрешни врати с каса и монтаж по 450 лева. Общо – 2700 лева.
Бани и тоалетни – в икономичния случай ще имате 1 баня с една тоалетна, което прави 5000+2000 лева. Тук влизат стенни плочки, тоалетна с вградена структура, мивки със смесител, сифони, душове, параван за душа, шкафчета….
Стълбище – за стълбището ще Ви трябват 18 стъпала и чела, което прави около 1500 лева. Също така около 10 метра парапет или 2000 лева. Общо – 3500 лева.
Балкон – приемаме, че имаме малък балкон 1,50х2,00 метра. За него ще ни е нужна хидроизолация, водоотвеждане, плочки, оформяне на борда и парапет. Всичко това ще изисква около 4000 лева.

2.7. Дворно пространство
След като свършим отвътре, е време да се заемем отвън. Ще приемем, че имаме средностатистически двор от 500 m² с размер 16,50х30 метра, за които ще отидат 19 000 лева:

Ограда – стандартна ограда с 60 см бетонна част над земята има още 60 см под земята. Това прави за всеки линеен метър ограда 2,4 m² кофраж, 0,3 m³ бетон и около 20 kg армировка. Това прави 145 лв за плътната част и още 40 лв за електрозаварена мрежа над нея. Ако решите да обличате с камък и/или плътна ограда нещата спокоино могат да стигнат до 300 лева за метър. Приемаме, че ограждаме частта към улицата 16,5 метра и половината от границите със съседите – 6000 лева. Добавяме и 2000 лева за метална пешеходна и автомобилна врата. Общо – 8000 лева.
Настилки – ще са необходими около 100 m2 пешеходни и паркинг настилки. Приемаме, че ще са от тротоарни плочи/паваж на пясъчно легло и бетонни бордюри около тях – 50 лв/m2. Общо – 5000 лева.
Озеленяване – в дадения случей ви остават около 300 m2 имот. За да насипете с плодородна почва, затревите и да сложите няколко храсти и дръвчета ще са ви необходими около 20 лв/м2. Общо – 6000 лева.

3. КАКВО ОЩЕ ТРЯБВА ДА ИМАМЕ ПРЕДВИД

Непредвидени разходи – строителството е процес, състоящ се от доста стъпки и изпълняван от доста хора. Няма как да не излезнат непредвидени разходи – проблеми в изкопа, изпуснал кофраж, лошо време, трудности с инсталациите, допълнителни детайли по време на строителство…. Стандартната практика е да заложите 10%.
Отстъпките – всеки някъде познава някой (особено за материали) и той ще му даде отстъпка. Имайте предвид обаче, че тези отстъпки са в рамките на 10-20% и то франко склада. Те съставляват не повече от 30-50% от цената на самото СМР (строително-монтажна работа). Това значи, че ако за всичко вземете остъпка в най-добрия случей ще постигнете 10% намаление и ще си оправдаете непредвидените разходи.

Главен изпълнител – изичсленията, които направих по-горе са, ако наемате сами подизпълнители по отделните работи (т.н. стопански способ). Ако обаче нямате време, възможности или желание да ръководите целия процес ще трябва да си наемете фирма, която ще бъде “главен изпълнител”. В този случей ще трябва да завишите цента си с поне 20%.

Площ към обем – в една предишна тема бях обяснявал за отношението “площ към обем” и, че при къщите като малки обекти то е неблагоприятно. Накратко казано за 1m² застроена площ нашата къща ще има 2 пъти повече основи и покрив, 50% повече прозорци и 150% повече външни стени, в сравнение с 1m² средноголям жилищен блок. Това се отразява изключително неблагоприятно на цената на 1m². Колкото по-малка е къщата Ви – толкова по-неблагоприятно е това съотношение.

Сутерен – ако теренът е сравнително равен и основите не са на повече от метър под земята ще е необхдоимо да ги потопим с още 2 метра за да се сдобием със сутерен. Това ще ни коства 80 m2 бетонни стени, 200m3 изкоп, 50 m3 насип и 80m2 изолация допълнително. За всеки квадратен метър бетонна стена ще са необходими 2 m2 кофраж (60 лв), 025 m3 бетон (33 лв) и 20 kg желязо (35 лева). Всичко това заедно с врата, стълба и осветление ще струва около 20 000 лева допълнително.

Гараж – стандартен гараж за два автомобила има външен размер 6х7 метра или 42 m2. По аналогия от къщата можем да приемем, че грубия строеж за едноетажно тяло ще струва около 400 лв/m2 или 16 800 лева. От там нататък идват гаражна врата, пешеходна врата, под, фасада, прозорци и нещата отиват грубо на 25 000 лева.

Строителни технологии – доста фирми рекламират строителни технологии с обещанието за по-ниска цена: сглобяеми къщи, оставащи стиропорени кофражи, метални и дървени конструкции… Голяма част от тях съдържат някаква оптимизация и могат да намалят цената на строежа, но не забравяйте, че тези технологии са обикновенно насочени към грубия строеж, който е процент от цялата сграда. Освен това не вярвайте на чудеса – готова къща “до ключ” на половин цена. Подобни реклами обикновенно включват точка 1-4 и малко ел. и ВиК инсталация.

Може ли по-евтино – основния начин за намаляване на цената е да намалите големината на къщата. Намаляването обаче не става като от същите стаи намалите по 1-2 m² – така само ще си осакатите сградата. За да намалите квадартурата трябва да се откажете от няколко стаи и например къщата да стане едноетажна с квадратура около 120-130 m². Другото място от което може да спестите е двора – може да се откажете от настилки и огради и да ги замените със зеленина и жив плет. Третата насока е да планирате добре и да намалите непредвидените разходи и цената на самите СМР. Дори и с тези мерки съчетани с по-семпла архитектура (например термоизолационни панели) е нереалистично да смятате, че може да се нанесете да живеете за по-малко от 100 000 лева.

4. РАВНОСМЕТКАТА
Нашата “къща еталон” ще има бюджет до нанасяне в порядъка от 210 000 до 320 000 лева и цена на m² от 1240 лв/m² до 1085 лв/m².

Нагледна разбивка може да видите на обобщаващата таблица:

Ограда – стандартна ограда с 60 см бетонна част над земята има още 60 см под земята. Това прави за всеки линеен метър ограда 2,4 m² кофраж, 0,3 m³ бетон и около 20 kg армировка. Това прави 145 лв за плътната част и още 40 лв за електрозаварена мрежа над нея. Ако решите да обличате с камък и/или плътна ограда нещата спокоино могат да стигнат до 300 лева за метър. Приемаме, че ограждаме частта към улицата 16,5 метра и половината от границите със съседите – 6000 лева. Добавяме и 2000 лева за метална пешеходна и автомобилна врата. Общо – 8000 лева.
Настилки – ще са необходими около 100 m2 пешеходни и паркинг настилки. Приемаме, че ще са от тротоарни плочи/паваж на пясъчно легло и бетонни бордюри около тях – 50 лв/m2. Общо – 5000 лева.
Озеленяване – в дадения случей ви остават около 300 m2 имот. За да насипете с плодородна почва, затревите и да сложите няколко храсти и дръвчета ще са ви необходими около 20 лв/м2. Общо – 6000 лева.

3. КАКВО ОЩЕ ТРЯБВА ДА ИМАМЕ ПРЕДВИД

Непредвидени разходи – строителството е процес, състоящ се от доста стъпки и изпълняван от доста хора. Няма как да не излезнат непредвидени разходи – проблеми в изкопа, изпуснал кофраж, лошо време, трудности с инсталациите, допълнителни детайли по време на строителство…. Стандартната практика е да заложите 10%.
Отстъпките – всеки някъде познава някой (особено за материали) и той ще му даде отстъпка. Имайте предвид обаче, че тези отстъпки са в рамките на 10-20% и то франко склада. Те съставляват не повече от 30-50% от цената на самото СМР (строително-монтажна работа). Това значи, че ако за всичко вземете остъпка в най-добрия случей ще постигнете 10% намаление и ще си оправдаете непредвидените разходи.

Главен изпълнител – изичсленията, които направих по-горе са, ако наемате сами подизпълнители по отделните работи (т.н. стопански способ). Ако обаче нямате време, възможности или желание да ръководите целия процес ще трябва да си наемете фирма, която ще бъде “главен изпълнител”. В този случей ще трябва да завишите цента си с поне 20%.

Площ към обем – в една предишна тема бях обяснявал за отношението “площ към обем” и, че при къщите като малки обекти то е неблагоприятно. Накратко казано за 1m² застроена площ нашата къща ще има 2 пъти повече основи и покрив, 50% повече прозорци и 150% повече външни стени, в сравнение с 1m² средноголям жилищен блок. Това се отразява изключително неблагоприятно на цената на 1m². Колкото по-малка е къщата Ви – толкова по-неблагоприятно е това съотношение.

Сутерен – ако теренът е сравнително равен и основите не са на повече от метър под земята ще е необхдоимо да ги потопим с още 2 метра за да се сдобием със сутерен. Това ще ни коства 80 m2 бетонни стени, 200m3 изкоп, 50 m3 насип и 80m2 изолация допълнително. За всеки квадратен метър бетонна стена ще са необходими 2 m2 кофраж (60 лв), 025 m3 бетон (33 лв) и 20 kg желязо (35 лева). Всичко това заедно с врата, стълба и осветление ще струва около 20 000 лева допълнително.

Гараж – стандартен гараж за два автомобила има външен размер 6х7 метра или 42 m2. По аналогия от къщата можем да приемем, че грубия строеж за едноетажно тяло ще струва около 400 лв/m2 или 16 800 лева. От там нататък идват гаражна врата, пешеходна врата, под, фасада, прозорци и нещата отиват грубо на 25 000 лева.

Строителни технологии – доста фирми рекламират строителни технологии с обещанието за по-ниска цена: сглобяеми къщи, оставащи стиропорени кофражи, метални и дървени конструкции… Голяма част от тях съдържат някаква оптимизация и могат да намалят цената на строежа, но не забравяйте, че тези технологии са обикновенно насочени към грубия строеж, който е процент от цялата сграда. Освен това не вярвайте на чудеса – готова къща “до ключ” на половин цена. Подобни реклами обикновенно включват точка 1-4 и малко ел. и ВиК инсталация.

Може ли по-евтино – основния начин за намаляване на цената е да намалите големината на къщата. Намаляването обаче не става като от същите стаи намалите по 1-2 m² – така само ще си осакатите сградата. За да намалите квадартурата трябва да се откажете от няколко стаи и например къщата да стане едноетажна с квадратура около 120-130 m². Другото място от което може да спестите е двора – може да се откажете от настилки и огради и да ги замените със зеленина и жив плет. Третата насока е да планирате добре и да намалите непредвидените разходи и цената на самите СМР. Дори и с тези мерки съчетани с по-семпла архитектура (например термоизолационни панели) е нереалистично да смятате, че може да се нанесете да живеете за по-малко от 100 000 лева.

4. РАВНОСМЕТКАТА
Нашата “къща еталон” ще има бюджет до нанасяне в порядъка от 210 000 до 320 000 лева и цена на m² от 1240 лв/m² до 1085 лв/m².

Някои интересни моменти, на които да обърнете внимание:

• Цена на m². Разширения вариант е с 50% по-скъп, но цената му на m² е с 12% по-ниска! Причината е елементарна – сутерена и гаража носят допълнителна квадратура от 122 m², но нямат почти никакви инсталации и довършителни работи, а сутерена даже няма покрив и собствени основи. Ако приемем,че разширения вариант се прави без главен изпълнител, цената би паднала дори до 905 лв/m²! Ако махнем инсталациите, двора и част от довършителните работи ще получим цена от 590 лв/m². Имайте предвид това, когато слушате/гледате рекламна цена за строителство.
• Груб строеж. Прочутият груб строеж с покрива съставлява не повече от 33% от целия бюджет. Ако махнете покрива, цената отива не повече от 20-25% от цялата цена на сградата. Планове от сорта ” Аз веднъж да го докарам до покрив, пък после живот и здраве…” обикновенно имат доста неприятен развой.
• Разходите по пера. Ако обърнете внимание разходите по отделните пера са разпределени доста равномерно. Това означава, че дори оптимизация в някое от СМР-тата от 50%(което е нереалистично) в целия бюджет ще се отрази с не повече от 2-3%. Единствените окрупнени позиции са кофраж, бетон и армировка, но пък техните цени са силно повлияни от общия пазар и трудни за манипулация от човек, строящ къща.
• 

Какви са законовите изисквания за сглобяеми къщи

Какви са законовите изисквания за сглобяеми къщи

Всеки един от нас навярно винаги е мечтал за собствена къща, която да го откъсва от проблемите и да му доставя нужното уединение и комфорт.

За да се снабдите с такова място, където да се чувствате в хармония със себе си, то на вас ви е нужно да преминете през какви ли не изисквания, по повод нейния строеж.

Има едно доста разумно решение, което напоследък бива използвано от все повече хора. Наричат го още сглобяема къща.

Сглобяеми къщи – какво предствавляват?

От където и да го погледнете, това, разбира се, не е онази къща, която можете да поставите на място, което ви душа сака.

Няма как нейният строеж да бъде извършен за един ден, защото и той, като останалите постройки, е свързан с множество етапи, през които собствениците следва да преминат.

Законът определя сглобяемите къщи като вилна или жилищна сграда с ниско застрояване. Височината, до която може да достигне, е не повече от 10 метра, а площта, на която да я разгърнете, не бива да надвишава 1000 кв. м.

За да бъде построена тя, трябва да се следват всички изисквания от закона.

В противен случай рискувате да не се достигне до крайната цел, а именно онова място, където да чувствате спокойствие и сигурност, докато пребивавате вие и семейството ви.

Какви са законовите изисквания при строеж на сглобяеми къщи?

Не си мислете, че издигането на една такава сглобяема къща е процес, който не ще ви отнеме повече от една седмица работа, без ни най-малко дори да проявите съображение, спрямо закона.

Хората, на които вече им се е налагало да реализират подобен тип проект, добре знаят, че купищата бумащина са неразделна част от него. Ако искате започнатото да бъде завършено, то спазвайте всяко едно изискване от закона от А до Я.

Първото, и най-важно нещо, е строежът на вашата сглобяема къща да бъде в пълно съответствие с предвижданията на устройствения план.

Ако мястото, което сте си избрали, е предвидено за озеленяване или нещо друго, то гарантираме ви, че там няма как да се издигне къщата на мечтите ви.

Не бива да пренебрегвате разрешението за строеж, без което няма как да започнете самия процес по строене на сглобяемия дом. Ако искате да го получите, то трябва да се свържете с главния архитект на града или района, където ще строите къщата.

Няма как да прескочите строго регламентираните законови изисквания. Всеки един гражданин на нашата държава е длъжен да спазва правилата и законите.

За да сте сигурни, че действията ви ще бъдат увенчани с успех, то съветът ни е преди още да си представяте как ще протича един ваш ден в новата ви къща, да разучите добре всички условия и изисквания.

Започване на строителни дейности

Необходимите документи за започване на строителни дейности са регламентирани в „Закона за устройството на територията“. Тук няма да навлизаме в подробности а ще опишем кратко и ясно какви документи са Ви необходими за започване на строителни дейности.

1. Нотариален акт за собственост върху имота – за да бъдат задействани каквито и да било процедури за започване на строителни дейности е необходимо да бъде уредена собствеността на имота върху който желаете да строите. Ако имота не е ваша собственост тогава е необходим документ за отстъпено право на строеж.
2. Скица за недвижим имот от районната служба по кадастъра – издаването на този документ отнема от няколко дена до две седмици в зависимост от вида на поръчката (обикновена, бърза или експресна)
3. Виза за проектиране – представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план, издаден от главния архитект на съответната община (или район) с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения.
4. Сключване на предварителен договор с електроразпределителното и ВиК дружеството за получаване на изходни данни за бъдещата постройка. Този документ дефакто разрешава свързването на бъдещата Ви къща към съществуващата Ел. и ВиК мрежа.
5. Геодезично заснемане на парцела, което служи за основа на проектирането на сградата. Процедурата се извършва на мястото на парцела като е необходима скица на имота. Времетраенето на геодезическото заснемане е от една до две седмици.
6. Изготвяне на проектната документация – задължително условие е в нея да присъстват архитектурна и конструктивна част на проекта с характеристика на почвата, проекти за вътрешни инсталации, включително и електрическите инсталации, както трасировъчен план и вертикална планировка на обекта. Всяка една част от проекта трябва да бъде придружена с обяснителни записки. Одобряването на проекта става от главния архитект на съответната община.

НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОЕКТИРАНЕ И СТЪПКИ ЗА СТРОИТЕЛСТВО

НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОЕКТИРАНЕ И СТЪПКИ ЗА СТРОИТЕЛСТВО.

1. Нотариален акт (копие) – Първото и най- важно условие за започване на строеж е уреждането на собствеността на имота.
2. Скица за недвижим имот от действащ регулационен и кадастрален план. Услугата се извършва от районната администрация и отнема от 3 до 14 дни в зависимост от вида й (експресна, бърза, обикновена).
3. Виза за проектиране – визата е необходима за започване на проектирането и за получаване на изходни данни от Електроразпределение, Водоснабдяване и канализация и др. Представлява копие от устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване. Услугата се извършва от районната администрация и отнема от 3 до 14 дни в зависимост от вида услуга (експресна, бърза, обикновена).
4. Предварителен договор с електроразпределителното дружество – сключва се предварителен договор за присъединяване на обекта към електроразпределителната мрежа.
5. Предварителен договор с ВиК дружество – сключва се предварителен договор за присъединяване на обекта към водоснабдителните и/или канализационните системи.
6. Геодезическо заснемане на парцела – служи за основа на проектирането на сградата. Геодезическото заснемане се извършва на мястото на парцела и е необходима скица на имота, отнема една до две седмици.
7. Проектиране на технически проект – 20 дни.
8. Внасяне на готовия проект в съответната община и издаване на РС /разрешително за строеж/ – 30 дни.
9. Срок за обжалване от РДНСК – 14 дни.
10. Откриване на строителна площадка и стартиране на строителството.

Законови изисквания за строеж на сглобяеми къщи

Каква е ситуацията?

Винаги съм искал да имам своя къща – място, където да отдъхна от проблемите и да се наслаждавам на живота. Имам обаче доста изисквания към бъдещия ми дом, започващи от това, че не само искам да проектирам дизайна сам, но и държа жилището ми да е с  висока енергийна ефективност, да бъде построено в кратки срокове и всичко това на достъпна цена. От интернет научих, че решението на моя проблем се нарича “сглобяеми къщи”.

Какво представляват сглобяемите къщи?

Уви, това не е къща, която се сгъва и разпъва за 5 секунди подобно на тази на Баба Яга и която мога да нося в малкия си джоб и да “инсталирам”, където ми душа иска – на брега на морето или на върха на планината. Сглобяемата къща е определена от закона като “строеж от V категория” – това “преведено” означава жилищна или вилна сграда с ниско застрояване (до 10 м. височина) и разгърната застроена площ до 1 000 кв. м. Като такава тя следва да бъде построена в съответствие с изискванията на закона.

Какво “изисква” закона при строеж на сглобяема къща?

Вече се разделих с излюзията, че издигането на тази постройка е като щракване с пръсти. Напротив, тук, както при всеки друг строеж, е необходимо да се спазят законовите изисквания от А до Я и да се съберат един куп документи.

На първо място, строежът на моята сглобяема къща трябва да е в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план (ПУП) (Подробният устройствен план е акт, с който се определя конкретното предназначение на всеки един поземлен имот, напр. за жилищно застрояване, за обществено ползване, за улици, за озеленяване и т.н.), регламентиращ застрояването на територията, където смятам да строя, т.е. няма да е възможно да издигна желаната от мен постройка на място, предвидено с плана за озеленяване например. 

На второ място, необходимо ми е разрешение за строеж. То се издава от главния архитект на общината или района за градовете с районно делене. За да получа такова обаче трябва да премина през определена процедура. Централно място в нея заема съгласуваният и одобрен инвестиционен проект.  Изработването на инвестиционния проект минава през три фази:

• идеен проект;
• технически проект.Техническият инвестиционен проект се състои от:
  • част Архитектура
  • част Конструкция
  • част ВиК
  • част Електроснабдяване
  • част Топлосъхранение и икономия на енергия в сгради
  • част ПБЗ
  • част Геодезия
• работен проект.

По закон в населени места, които са определени за ниско жилищно застрояване инвестиционното проектиране може да започне въз основа на виза за проектиране. Това е документ, който се издава от главния архитект на общината в 14 – дневен срок от подаване на заявлението и представлява извадка (копие) от действащия подробен устройствен план, която обхваща имота, където ще строя, заедно със съседните му имоти и на която извадка са нанесени съществуващите сгради и постройки, линиите на застрояване и допустимите височини, плътността и интензитета на застрояване, както и други изисквания, които следва да се имат предвид при строителството на обекта.

По принцип разрешението за строеж се издава въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект. По изключение то може да се издаде и въз основа на одобрен идеен инвестиционен проект, ако е налице извършена предварителна оценка за съответствие с предвижданията на ПУП и другите правила на закона за застрояване, като транспортна достъпност, защита на околната среда и други. Разрешението за строеж може да бъде издадено и едновременно с одобряването на иневстиционния проект, ако изрично съм поискал това в заявлението.

Как става обаче самото съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти?

Инвестиционните проекти се съгласуват с главния архитект на общината. Съгласуването се състои в проверка на съответствието на проекта с предвижданията на ПУП и правилата за застрояване. За извършването на тази проверка към проекта се представят следните документи:

• оценка на съответствието на проектната документация с изискванията към строежа;
• предварителни договори за присъединяване с експоатационните дружества – ВиК и ЕРП;
• други разрешителни.

Ако едновременно с одобрението на инвестиционния проект съм поискал да ми бъде издадено и разрешение за строеж, то при съгласуване и одобряване на проекта следва да представя и документ за собственост – нотариален акт, съдебно решение, административен акт или друг, т.к. няма как да построя къщата на мечтите си на място, което не е мое, освен ако нямам  учредено право на строеж.

Или накратко казано…

За да стане моята мечтана сглобяема къща факт, е необходимо…

• да съм избрал мястото, където ще строя и да имам документ за собственост върху него или такъв, с който ми е учредено право на строеж, ако не съм собственик;
• да разполагам със скица на терена от Службата по геодезия, картография и кадастър и виза за проектиране – необходими са като отправни точки при изработването на инвестиционния проект;
• да сключа договор в качеството ми на  възложител (Възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.) с проектант (Проектант е физическо лице или фирма, притежаваща необходимата проектантска правоспособност. Такова може да бъде архитект или стоителен инженер напр.) за изработване на инвестиционен проект;
• да да сключа предварителни договори за присъединяване със съответните електроразпределително и ВиК дружество;
• да получа разрешително за строеж;
• да сключа договор със строител за построяване на къщата.

Цените на сглобяемите къщи варират от 23 000 лв. до +130 000 лв.

Бетонна подпорна стена

Фирма „Строителен Лидер Варна” ЕООД изгражда стоманобетонови подпорни стени. Стоманобетонните стени се изграждат при терасиране на имоти, за защита от свличане на земни маси и др.Външният вид на подпорните стени се проектира в хармонично съчетание с окръжаващата среда.При проектиране на подпорните стени трябва се прилагат такива конструктивни схеми, технологии и материали, които осигуряват якост и устойчивост във всички стадии на строителството и експлоатацията.При необходимост се предвиждат технологични и конструктивни мероприятия за повишаване на корозионната устойчивост срещу агресивни среди и мразоустойчивостта на бетона.При наличие на филтрационен воден поток към стената се предвиждат противофилтрационни и дренажни устройства.Ако имате нужда от такава услуга не се колебайте да ни потърсите.

• Строителна фирма или бригада за строителство на къща 
• Видове огради – Бетонови огради
• Видове фундаменти
• СТРОИТЕЛСТВО срещу ОБЕЗЩЕТЕНИЕ
• Подпорни стени.