РАЗЛИКИТЕ МЕЖДУ ТЪРПИМ, ЗАКОНЕН И НЕЗАКОНЕН СТРОЕЖ
РАЗЛИКИТЕ МЕЖДУ ТЪРПИМ, ЗАКОНЕН И НЕЗАКОНЕН СТРОЕЖ

Казусът със статута на сградите в градската инфраструктура винаги е бил актуален. Всяка една от тях е минала през своя дълъг и сложен процес по създаване – от първоначалната документация, до издаването на ключа. Запознати ли сте със съществуването на термините търпим, законен и незаконен строеж? Това са част от етапите, през които преминават всички сгради. А знаете ли какви са разликите помежду им по смисъла на ЗУТ (Закона за устройство на територията)? Тези понятия описват едни от основните стъпки, през които е необходимо да минете, когато навлизате в сферата на строителството и запознаването им с тях е препоръчително. Именно с тази цел, в тази статия заедно ще разгледаме внимателно значението на всеки един от тях, както и общите им пресечни точки.

Търпим строеж

Ако някога Ви се е налагало да продадете или купите по-стара сграда със сигурност вече сте наясно с необходимата документация, в която се включва и удостоверението за търпимост. То се издава на строежи, изграждани до 31.03.2001 г., които не разполагат с акт 16 (разрешение за ползване на строеж). Също така, важно е да отбележим, че една сграда може да придобие статут на законна, от такава в нарушение, когато държавата, в лицето на съответните органи, издаде заветното удостоверение за търпимост.

Според ЗУТ, търпимите строежи са посочени като такива, които нямат постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план (ПУП). При спазване на изискванията на този закон, те могат да бъдат преустройвани вътрешно, да се променя предназначението им и да се ремонтират, без да се изменя външното им очертание. Това включва и забрана за създаване на нови или укрепване на вече наличните носещи конструкции.

Законен строеж

При законния строеж ситуацията е значително по-лека и с минимален брой ограничения, когато всички изисквания са спазени. Добрата новина е, че начините, по които можем да се погрижим за бързото придвижване през този процес са многобройни. В идеалния случай, домът на Вашите мечти ще бъде готов за нула време, а голяма част от законовите ограничения в последствие ще бъдат елиминирани. Това, което Ви е нужно са всички документи и разрешителни за имота, одобрение на проекта в общината, и разбира се – неговото спазване при изпълнение. От изключителна важност е вземането под внимание на всяка една от процедурите, защото в противен случай от това биха могли да последват тежки санкции. При правилното спазване на всички стъпки обаче, налице ще бъде вече законен строеж, готов да бъде вкаран в експлоатация.

Незаконен строеж

Когато говорим за незаконни строежи обаче, нещата не са толкова прости. В този случай разглеждаме обекти с липса на строителни книжа (одобрени проекти и разрешения за строеж), такива които не разполагат с документация или имат, но тя е непълна, както и построени с продукти, които не отговарят на изискванията. Затова е ключово при планиране на строеж върху даден парцел, да се сдобиете с необходимите разрешителни документи и материали.

За незаконна може да се води и само част от даден строеж. Пример за това може да бъде ситуация, в която незаконна пристройка бива свързана към законна сграда – в такъв случай само новото допълнение е в нарушение. Съществуват и други обстоятелства, които на пръв прочит изглеждат сходни, но всъщност казусът може да се окаже съвсем различен. Например, добавяйки нерегламентиран етаж след вече одобрен ПУП, една цяла сграда може да бъде превърната в незаконна постройка.

Разбира се, някои от незаконните строежи подлежат на узаконяване, но това зависи изцяло от законовите ограничения и липсващата информация. За целта е необходимо издаване на удостоверение за търпимост, както и друга важна документация, за чието набавяне можете да разчитате на съдействие от нашите специалисти

Груб строеж на къща цена на кв.м. 350лв над 100м2, Подпорна стена. цена на кв.м. 300лв. над 50м2, Основи. цена на квадрат. 300лв. над 10метра, Ограда. цена на кв.м. 200лв. над 20метра, Зидария. цена на кв.м. 15лв.(Винербергер) 15лв.(тухла четворка.) над 50кв.м. Арматура. цена за кг. 0,30ст. над 2000кг. Бетон. цена за изливане на кубик 10лв./м3. над 20м3
ВИЗА ЗА ПРОЕКТИРАНЕ – КАК И КОГА СЕ ИЗДАВА?

Визата за проектиране е извадка от действащ ПУП (подробен устройствен план), издаден от архитекта на съответния район или община и разглежда урегулирания поземлен имот и съседните му такива, c означени налични сгради и постройки c нанесени линии на застрояване, допустими височини, плътност и интензивност на застрояване. В Република България процедурите в строителството са детайлно уредени от императивни правни норми, като сред тях се нарежда и издаването на „виза за проектиране“. Това може да направи главният архитект на общината или на съответния район, а нашият екип ще ви съдейства с цялата процедура.

Какво е всъщност приложението на документа “виза за проектиране”?

След като титулярът на даден УПИ придобие своята собственост, в случай че желае да го застрои, е препоръчително да си осигури виза за проектиране. След като се снабди с необходимия документ, той може да възложи на проектант да изготви съответните проекти, който в последствие подлежат на одобрение от главния архитект на общината. На тази база визата е важно основание за издаване на разрешение за строеж.

Визата за проектиране се издава по искане на възложителя (собственика):

  • Когато се предоставят изходни данни в случаите на изменение на разположението и конфигурацията на сградите на урегулираните имоти при прилагане на действащите планове, но без да се изменя установеният начин на застрояване и установеният характер.
  • Когато се изисква получаване на оценка за въздействието върху околната среда, издадено по реда на Закона за опазване на околната среда и за изготвяне на оценка за съответствие със съществените изисквания за строежите.
  • Когато се установяват други обстоятелства по устройството на територията, свързани с предвижданията на подробните планове за установения с тях начин и характер на застрояване, допустимите дейности и строежи, границите и линиите на застрояване и др.
  • Когато се предоставят изходни данни за проектиране в поземлени имоти с обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на същите земи.
  • Когато се предоставят изходни данни за проектиране в случаите, когато с изработвания нов подробен устройствен план не се променят предвижданията на действащия такъв.
  • При еднократно разрешение заизграждане на временни строежи от собствениците на урегулирани поземлени имоти, за които с подробните устройствени планове е предвидено изграждане на обекти – публична държавна и общинска собственост, установен е нов начин и характер на застрояване или е наложена строителна забрана.
  • Когато се предоставят изходни данни за проектиране на сгради и постройки от допълващото застрояване, когато такова не е предвидено с действащия ПУП, при спазване на режима на ползване и застрояване.

Когато се доказва пред трети лица какви са възможностите за застрояване на имота с постройки от основното и допълващото застрояване в съответствие с предвижданията на действащ ПУП.

Визата за проектиране е неразделна част от необходимите документи, представяни при провеждане на процедурата по съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти, по които се издава разрешение за строеж и др.

Понастоящем, законодателят е предвидил 2 вида процедури по издаване на визи за проектиране – по чл.140 и 140а от ЗУТ.

Анализът на чл.140 ЗУТ показва, че той регламентира три вида визи за проектиране.

На първо място това е т. нар. „факултативна” /незадължителна/ виза по чл.140, ал.1, която се издава само по желание на възложителя, като нейното издаване не може да му бъде наложено принудително от друг орган. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението. Тя представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36.

На второ място е визата по чл.140, ал.2, изречение 2 от ЗУТ. Тази виза също не е задължителен документ, но когато издаването й е поискано, тя следва да има определена форма и съдържание. Когато кадастрална карта е влязла в сила след влизането в сила на ПУП, тази виза задължително се издава върху комбинирана скица от кадастралната карта и подробния устройствен план. По този начин светва т. нар. „сигнална лампа” за възложителя, която може да ми подскаже за евентуални проблеми със собствеността на имота му, в случай че има несъответствие между границите на УПИ по влезлия в сила ПУП и по новата кадастрална карта. Тогава след отстраняване причините за това несъответствие, проектирането може да продължи без рискове.

На трето място се появява визата по чл.140, ал.3. Съгласно този текст, за строежите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 58, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6, 7 и 8, както и за обекти – недвижими културни ценности издаването на виза е задължително. Визата за проектиране се съобщава на заинтересуваните лица по чл. 131 с изключение на случаите, когато са представени декларации за съгласието им с нотариална заверка на подписите или заинтересувани лица са само лицата, по чиято инициатива се издава визата. В тази хипотеза визата е не просто извадка от ПУП, но тя е нещо повече – тя допълва или изменя плана, както и дори замества липсващ ПЗ, без да се провежда процедура по чл.134 и сл. Така визата придобива характер на „квазиплан”. Законодателят, давайки си сметка за правния статут на този вид виза, й придава качеството на ИАА и дава възможност на заинтересованите лица, които имат възможност за обжалват ПУП да атакуват в съда и визата.

Визата по чл.140 ЗУТ се издава от компетентния орган в едномесечен срок от подаване на съответното искане.

Другата процедура, предвидена в чл.140а ЗУТ е въведена от законодателя през 2019 г. с цел облекчаване на възложителя при получаване на изходни данни за осъществяване на инвестиционно проектиране и най-вече във взаимоотношенията му с експлоатационните дружества. Неслучайно наричаме процедурата по чл.140а „бърза писта“ за получаване на виза за проектиране.

В заявлението по чл. 140, ал. 1 възложителят или упълномощеното от него лице може да поиска с визата за проектиране да му бъдат предоставени и изходните данни, необходими за проектирането и за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура от съответните експлоатационни дружества, като опише инвестиционното си намерение. В 7-дневен срок от получаването му компетентният орган изпраща заявлението до експлоатационните дружества за предоставяне на исканите изходни данни, необходими за изработване на инвестиционния проект и на условията за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура. В 14-дневен срок от получаване на заявлението експлоатационните дружества предоставят служебно становища на компетентния орган издаващ визата, съдържащи исканите в заявлението изходни данни, необходими за проектирането и условията за присъединяване. Изходните данни и условията за присъединяване съдържат техническите параметри и изискванията на съответното дружество към съоръженията в присъединявания обект, схема с посочване на начина и мястото на присъединяване, необходимите сервитутни зони на съоръженията за присъединяване, възможните срокове за присъединяване, както и други данни, определени в наредбите по чл. 84, ал. 3 от този закон и чл. 116, ал. 7, чл. 125, ал. 3 и чл. 196, ал. 1 от Закона за енергетиката /наредбите за присъединяване на потребители към различните видове мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура/. В тридневен срок от предоставянето на всички изходни данни от експлоатационните дружества компетентният орган уведомява заявителя, който в тридневен срок може да направи възражения. При липса на възражения компетентният орган издава визата за проектиране. При наличие на възражения се повтаря първоначалната процедура, като заявителят не може да прави повторно възражение.

Във визата за проектиране по чл. 140а освен данните по чл. 140 се включват и предоставените от експлоатационните дружества изходни данни и условия за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура. 

Визата за проектиране по чл.140а е основание за сключване на договори с експлоатационните дружества за временно водоснабдяване на строителната площадка по време на изпълнение на строителството и/или за временно електроснабдяване на строителния обект – когато в имота не е осигурено захранване, и на договори за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура при посочените в нея условия, ако в едногодишен срок от влизането й в сила възложителят внесе за съгласуване и одобряване инвестиционния проект. Експлоатационните дружества не могат да поставят допълнителни условия, утежняващи възложителя. Когато в едногодишния срок от влизането в сила на визата за проектиране възложителят не внесе за съгласуване и одобряване инвестиционния проект, той следва да поиска от експлоатационните дружества да му предоставят нови изходни данни и условия за присъединяване по реда, определен в наредбите за присъединяване.

Образецът на заявлението за издаване на виза по чл.140а се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството след съгласуване с председателя на Комисията за енергийно и водно регулиране. Министърът на регионалното развитие и благоустройството е изпълнил това задължение и всеки заинтересован може за види образеца на сайта на МРРБ.

Строителен Лидер Варна - Строеж на къща цени на квадрат с материалите
Строителен Лидер Варна-Строителство за Варна

Строителен Лидер Варна е строителна фирма изпълняваща строителни обекти във Варна и региона. Фирмата разполага с квалифицирани работници с дългогодишен опит в сферата на строителството. Притежаваме необходимите машини, инвентари и съоръжения за извършване на строителната дейност.Работим с най-висококачествени материали. Държим на качеството. Коректни сме. Спазваме срокове за изпълнение.

Строителни УслугиМяркаЦена
Строеж на къщам2300 лв./380 лв
Строеж на къща с материалитем2300 лв./380 лв
Строеж на жилищна сградам2300 лв./380 лв
Строеж на еднофамилна къщам2300 лв./380 лв
Строителство на къщим2300 лв./380 лв
Строеж на малка къщам2300 лв./380 лв
Строеж на къща цена за трудм260 лв./80 лв
Кофраж и зидариям2По договаряне
Оградам2По договаряне
Фундаментм2По договаряне
Строителствоквадратен метърцена на квадрат
Строеж на къща - полезни съвети, нова къща съвети, строеж на къща какво трябва да знаем, изграждане на нов дом, препоръки за строеж на къща, груб строеж
Строеж на къща – полезни съвети

СТРОЕЖ НА КЪЩА – ПОЛЕЗНИ СЪВЕТИ

Има хора, които разполагат с няколко къщи. Има и такива, които са собственици на цели ваканционни селища и комплекси от затворен тип. Малцина са тези, които притежават къщи за десетки, дори стотици милиони долари. Но истината е, че повечето хора нямат такива възможности и строят къща веднъж в живота си. За тях това е мечта, а всички  мечти могат да се сбъднат – ако имаме куража да ги преследваме. Да построиш къща изглежда лесно и просто, но уви нещата не стоят точно така. В интернет е пълно с информация за това какви са стъпките от търсене на правилния парцел до избора на главен изпълнител. Също така лесно ще разберете какви документи са необходими да притежавате и с кои институции трябва да се преборите, за да си изкарате разрешение за строеж. Затова не смятам да повтарям или да „копи-пействам” тази информация. Ще го кажа така. Нещата започват с избора на земя, естествено, ако не разполагате вече с такава. Предварителното проучване е от първостепенно значение. За предпочитане е парцелът да бъде в регулация. По темата наистина са изписани много неща, затова ще синтезирам най-важните.

Местонахождението е на първо място. Ако земята се намира някъде из дебрите на Балкана, в което няма нищо лошо, то стойността на строителството ще се увеличи значително поради голямото разстояние, което трябва да изминат машините, камионите, леките автомобили и тн. По всяка вероятност обектът ще е със затруднен достъп, което допълнително утежнява строителството. Ако например, бетоновозът и бетон-помпата не могат да достигнат обекта, може да се наложи да изградите път. В противен случай, бетонът ще трябва да се приготвя на място или да се използва стационарна бетон-помпа, което коренно променя нещата. Също така е важно до имота да има прокарани ток и вода. Например, ако няма вода, ще е необходим сондаж, което води до допълнителни разходи. А и не се знае до колко е водообилен района. Ако пък няма ток, ще трябва да помолите някой от съседите да ви даде такъв, или да се сдобиете с генератор за ток.

Почвата, теренът и дворът определено не са за подценяване. Най-устойчиви почви за строене са скалата, чакъла и твърдата песъчлива глина. Неблагоприятни и рискови почви са тези в зони на свлачища, разломи, такива с високи подпочвени води, льос, тиня и някои други. Това само по себе си води до изграждането на по-сериозни основи, което би оскъпило значително строежа на къщата. Денивелацията също не е от без значение. Големият наклон определено би се отразил в цената на фундаментa, отколкото в случаите на равен терен. А ако има стръмни участъци в имота, може да се наложи направата на подпорни стени. Големината на дворa/парцелa също има значение. По-малкият двор ограничава ситуирането на къщата и би затруднил до известна степен самото строителство. Наличието на много дървета и тяхното „отстраняване“, също би се отразило на цената.

Проучете съседите си! Много хора подценяват този факт и след време съжаляват. Не говоря само за конфликтни и недружелюбни съседи, също така избягвайте имоти в близост до гета. По време на самото строителство най-апетитно е желязото, но като нищо могат да изчезнат и други строителни материали и електроинструменти. Но това е само върхът на айсберга, замислете се дали изобщо бихте живели там. Също така проучете, до колкото е възможно, дали в близост до въпросния имот няма да се строи в обозримо бъдеще. Може да се получи така, че веднъж, след като сте минали през деветте кръга на ада и най-накрая сте се нанесли в новия си дом и очаквате заслужена тишина и спокойствие, съседът да си е предоставил земята срещу обезщетение на инвеститор с отстъпено право на строеж и да предстои вдигане на блок.

ДА ПОГОВОРИМ В ЦИФРИ

От изключително значение е да определите с какъв точно бюджет разполагате. Ако сте заделили 80,000 ЕUR и искате да вдигнете къща 200-220 м2, това не е реалистично. Тези пари ще ви стигнат едва за къща 140-150 м2 и то без сутерен с по-обикновени материали. Разбира се, все още има строители, които твърдят, че могат да построят къща „до ключ“ за 350-400 EUR/м2. Обикновено в сайтовете, където ще срещнете подобна цена, изкопът и фундаментът на къщата не са включени. Също не влиза и ВИК-то, което се залага предварително в плочата. Не влизат и хидро-и топлоизолациите, които вървят с основата на сградата, а без тях не може. Не влизат и обратните насипи. Може да се наложи и дренаж да се изгради. Всички тези неща са поне още 150 EUR/м2 от РЗП-то. Това е все едно да ви продават нов автомобил с всички екстри, но…без ходовата част (окачване, амортисьори, пружини, колела, джанти, гуми и тн.); не звучи сериозно и със сигурност звучи подвеждащо. Така не можете да си направите дори приблизителна сметка.

Цената от 350 EUR/м2 „до ключ“, беше актуална преди години, когато секторът беше в сериозен застой,  вследствие на кризата започнала 2008 и 2009. Затова и голяма част от информацията по форумите вече е стара. Тогава наистина една къща можеше да се построи за тези пари. Сега банките отпускат жилищни и ипотечни кредити много по-лесно. Факт е, че въпреки пандемията, продължава да се строи под път и над път. Особено в столицата. Инвестицията в имот продължава да бъде една от най-сигурните. Това води до сериозна липса на работна ръка, а оттам трудът поскъпва много. Расте също и цената на материалите, все пак търсенето определя предлагането. Да не забравяме и незаобиколимата инфлация. Напоследък стана много популярен и така нареченият „План за безопасност и здраве“ , без който вече не може да се започне строителство, дори и да имате разрешение за строеж. ПБЗ изисква редица неща, които могат да оскъпят и затруднят временното строителство – площадка за измиване на гуми, яма за отпадни води, ограждане с плътна ограда на целия имот, товарни подемници, саваци, склад за инструменти, фургон, мобилна тоалетна, контейнер за отпадъци, предпазни парапети, n- на брой табели и знаци и други. От началото на 2019 г. има и задължително изискване при строителство на къща да има надзорна фирма, която да движи документацията и да следи етапите на строежа. Досега това го правеше строителят. Естествено, това са още няколко хиляди лева отгоре. За капак на всичко, през същата година бяха приети и промени в Закона за защита от шума, засягащи и жилищното строителство. Промените не разрешават, вече и на открито, от 14:00 до 16:00 да се изпълняват шумни дейности. Това неминуемо увеличава срока на изпълнение и води до нежелан престой на работниците в едни от най-добрите часове за работа.

Така че в момента най-малко 500-600 EUR/м2 струва напълното завършване на къща („до ключ“) и то при положение, че няма утежняващи обстоятелства. Но като цяло избягвайте да смятате стойността на къщата си в евро на квадрат, например груб строеж 220 EUR/м2 и довършителни работи 280 EUR/м2. Така не е нито професионално, нито ще получите реалната сума за строежа. Това може да послужи за един много груб първоначален ориентир. Професионална оферта се изготвя на базата на подробна количествена сметка, но за това ще стане дума малко по-късно. Все пак, ако наистина не притежавате бюджет, но искате да разполагате с определени помещения, трябва добре да се планира и зонира всичко. Или казано по друг начин – да използвате всеки един квадрат по предназначение. Така например спалнята няма да е 17 м2, а ще е 13.5 м2, но ще разполагате с още една баня или дрешник. Също така може да се лишите от гараж към обема на къщата, но ще имате кабинет, фитнес или допълнителна стая за гости. Все пак, ако искате да имате всичко, за което сте мечтали, но нямате в момента достатъчно средства, по-добре изчакайте още година-две и тогава започнете. Не се подлъгвайте по примамливи предложения за евтино строителство. От друга страна, не отлагайте до безкрай старта на вашата къща. Макар и някои временни строителни стагнации, като цяло цените на имотите вървят нагоре. Оттам и цените на строителните услуги. Дългосрочно трендът е възходящ. Строежът на една нова къща (включително покупката на самия парцел) не излиза по-евтино от това да си купите готова къща. Но поне си я строите по ваш вкус и дизайн; не се съобразявате със заварено положение. И в заключение, един апартамент в Младост струва 1300 EUR/м2, няма никаква логика строежът на една нова и модерна къща в полите на Витоша да струва с 1000 евро по-малко.

 

Изборът на правилните проектанти е ключов момент. Това са архитекти, конструктори, специалисти по част „Електро“, „ВИК“, „ОВ“, „ПБЗ“, 3D визуализатори и други. Не трябва да се пестят пари за читави проекти, това може да излезе скъпо. Идеята е не просто да бъде проектирана една модерна и шармантна къща, важно е да бъдат защитени и интересите на инвеститора. Какво имам предвид? Много конструктори залагат прекалено много арматура, което няма да промени здравината на конструкцията, но ще оскъпи значително изпълнението на проекта. Тоест те се презастраховат върху вече презастрахованото. Съгласен съм, че безопасността и сигурността са преди всичко и няма две мнения по въпроса, но трябва да се намери златната среда. И понеже това е най-трудно, проектантите просто слагат значително повече желязо. Те използват софтуери с предварително заложени по-високи стойности и оттам любезно ви обясняват, че по-високото количество е следствие от сложно изчисление на програмата. Истината е, че не те, а вие ще платите сметката, само че това ще го разберете постфактум. И тук идва въпросът, колко арматура да се заложи в проекта? Нормалното количество желязо за сеизмична зона от 9-та степен е 35-40 кг/м2 от РЗП-то на къщата. Нека с презапасяването да бъде 45 кг, но често срещам конструктивни проекти с желязо 50-60 кг/м2. При съвременните цени на арматурната заготовка, за една средно голяма къща, тази разлика може да излезе 10000 лв. Горе-долу толкова струва една кухня от среден клас изработена от MDF.  Трудът също ще се оскъпи, тък като майсторите ще трябва да връзват повече арматура, ще се увеличи и срока за изпълнение. Не на последно място, не подценявайте и цената на желязото. Тя е най-плаваща. Зимата армировката като материал може да струва 1 лв/кг без ДДС, но влезем ли в сезон може да скочи като нищо с 20-30 ст. Цената може да се повлияе и от някои геополитически фактори.

Друго важно нещо е да има добра комуникация между отделните проектанти. Виждал съм проекти с немалки разминавания между архитектура и конструкция. Това определено ще затрудни строителния процес. Често вече споменатият „План за безопасност и здраве“ се прави колкото да мине документално; изобщо не е съобразен с действителната ситуация. Оказва се така, че нито бетон-помпа, нито багер могат да влязат в задната част на имота, поради изкопа, който запушва входа. Но по ПБЗ, разбира се, е дадено че ще мине всяка една машина и ще има достатъчно място да се разположи цялото временно строителство, така както са го нарисували. Наред с ПБЗ, идва и План за управление на строителните отпадъци (ПУСО). Този документ е задължителен за къщи с РЗП над 300 м2, както и когато бутаме стари съществуващи постройки с РЗП над 100 м2. В останалите случаи не се изисква. Като стана въпрос за отпадъци, имайте предвид, че боклукът, който ще се генерира по време на самия строеж също ще струва определена сума. Особено когато говорим за пристройки и надстройки към съществуващи къщи. Най-вече, когато се прави и основен ремонт на старата част. Там броят на контейнерите може да се окаже повече, отколкото сте мислили първоначално, включително трудът по изнасянето на отпадъците.

След като вече екипът от проектанти е определен от инвеститора, идва ред да се разгледат няколко идейни проекта. Като един от тях ще бъде основа за проектирането на къщата. Имайте предвид, че колкото по-разчупена е една къща, толкова и по-сложно ще е изпълнението й. Всякакви чупки, еркери, тъпи ъгли ( над 90°), кръгли колони, архитектурни елементи, орнаменти и други, биха оскъпили изпълнението.

 

Със или без мазе. Трябва да прецените дали ви трябва такова. Ако има мазе, сутерен, изба или подземен гараж, къщата се оскъпява чувствително. Копае се по-дълбоко, извозва се повече земна маса, обратният насип е по-голям, слага се допълнително кофраж, арматура, бетон, хидроизолации, топлоизолации и пр. Може да се наложи и дренаж да се направи. Всичко това покачва себестойността на къщата.

Давам пример: къща, която е 100 м2 на ивични основи, изградена със стандартни материали ще струва „до ключ“ около 600 EUR/м2 или приблизително 60000 EUR. Ако има мазе обаче, тази цена като нищо може да се качи с 100 EUR на квадратен метър или вашия „до ключ“ ще отиде над 700 EUR/м2, тоест – 70000 EUR. Това са близо 20000 лв. отгоре и то при една неголяма къща от 100 м2, което парекселанс е най-много един тристаен апартамент. Имайте предвид, че една малка къща би струвала повече като цена на квадрат, поради по-малкия обем на работа. Организацията е същата като при по-голяма къща.

Покривът е петата фасада на къщата. Видът му също има значение, колкото по-сложен (брой скатове и чупки), толкова и цената му е по-висока. Покривите с по-голям наклон (над 40°) също струват повече. За тях трябва да се вдига скеле или да се използва алпиниски способ. Цената се оскъпява и при покрив с по-дълги стрехи, тъй като е необходим повече материал. Изграждането на изцяло нов покрив върви около 180-200 лв/м2.  Или ако последната плоча е 100 м2, умножавате по коефициент 1.4 и получавате покрив 140 м2 или грубо покривът ще струва около 26000 лв. Разбира се, има значение какви са керемидите. Ако са „Брамак“ или титан-цинкови битумни керемиди цената определено ще е по-висока. Металните керемиди и керамичните „Тондах“ на Wienerberger също са по-скъпи от традиционните гръцки или марсилски керемиди. Дървеният материал трябва да е сух и импрегниран. На пазара масово продават суров на по-ниска цена.

Бетонът и тухлите също имат своя принос по отношение на цената. Например бетон клас С 25/30 (B30) струва повече отколкото бетон клас С 16/20 (B20). Там разликата е около 10 лв. на кубик. При средно голяма къща от 200 м2 това са около 100 м3 бетон или се оскъпява с около 1000 лв. Макар и пренебрежимо малка разлика, бетон клас С 10/12 (B12,5) също е по-скъп от С 8/10 (B10). Не на последно място, разстоянието от обекта до бетоновия възел също е важно, както и достъпността до обекта. Ако улицата е тясна нормалната бетон-помпа няма да може да влезе и трябва да се работи с пуми (бетон-помпа и бетоновоз в едно), стационарна бетонпомба, или в краен случай – бетонобъркачка. Тухлите също са от значение. Wienerberger POROTHERM са по-скъпи от традиционната тухла 4-ка, било то българска или гръцка. Има и един компромисен вариант, това са Wienerberger POROTHERM light олекотени тухли, с по-ниско обемно тегло. Някои слагат газобетонни блокове YTONG, но в последните години се наблюдава тенденция да се избягва зидария от „Итонг“ за външни стени, тъй като е хигроскопичен, тоест поема много влага.

Отоплението е друг важен фактор, който трябва да обмислите. Ако имотът ви се намира в газифицирана зона, то тогава по-удачно би било да сте на газ. Инвестицията струва около 7000-8000 лв. Това включва проект, материали, прокарване на тръби, кондензационен котел и монтаж. Ако нямате газ или не желаете такава, тогава може да се спрете на варианта с термопомпа, например земя/вода. Тя черпи енергия от подземните води, които целогодишно са с температура около 14° С. Може да се комбинира със слънчеви колектори за подгряване на водата в бойлера. Инвестицията на една такава термопомпа излиза 10000-15000 лв. Но е един от най-икономичните варианти на отопление. Може да се спрете и на пелети. Те се получават от пресовани под голямо налягане дървени стърготини, остатък от дървообработването. При горене не отделят черен дим. Инвестицията е подобна като тази на термопомпата. Ако се съпостави с природния газ, пелетното отопление е по-рентабилно в дългосрочен план. Разбира се, може да изберете отопление на ток с климатици, конвектори или централно. Някои биха предпочели  класическото отопление на твърдо гориво – дърва, въглища или брикети.

Пречиствателна станция също може да се наложи да се инсталира, в случай, че наблизо няма канализация. Добре е да се планира този разход, тъй като една качествена пречиствателна станция за едно четиричленно семейство излиза около 5000-6000 лв. Опцията с изгребна яма също е вариант, но първо това е една по-стара технология за отпадни води и не на всеки му допада тази идея, и второ не винаги е по-икономично. Там е работата, че за едно такова съоръжение трябва да се прави много кофраж, арматура, да се залива с бетон и накрая да се декофрира. С други думи, трудът по изграждането на една септична яма никак не е малко.

Оградата, макар и косвено свързана със строежа на къщата, също е добре да се проектира според нуждите ви. Ако например държите да виждате улицата и да общувате със съседи си докато сте на двора, ще се спрете на ажурна ограда. Ако пък предпочитате уединението и случайни минувачи да не могат да надничат в двора, то тогава плътна масивна ограда е по-добър вариант. Разликата в цената също е осезаема. Една ажурна ограда с мрежа и фундамент, не по-висок от 60 см и дълбочина до 100 см, излиза около 220-230 лв/м. Масивна ограда със сходен фундамент, но иззидана и двустранно измазана с мазилка излиза с 100-150 лв. отгоре на линеен метър.

 

Гореизброените са само част от нещата, които могат в по-малка или по-голяма степен да променят цената на една къща. Немаловажни са също дебелината и вида на топлоизолацията, завършващата декоративна мазилка, цокъла на къщата, мълниезащитната инсталация, дограмите, вратите, броя на комините, подовите настилки, окачените тавани, броя и вида на луните, начина на окабеляване, марката на ключовете и контактите, марката на санитарията, броя и големината на баните, наличието на камина, лукса на кухнята, обзавеждането и още много други неща.

ИЗБОР НА СТРОИТЕЛ

Изборът на строител е не по-малко важен от този на правилните проектанти. Дори бих казал, че е по-важен. Когато вече имате разрешение за строеж или предстои съвсем скоро вадене на такова, настъпва момента да се спрете на изпълнител. Първото нещо, което човек се запитва е дали да работи с фирма или директно да подкара със строителна бригада. И все пак, какво е важно да знаете? Важно е фирмата, на която сте се спрели да има сертификат от Камарата на строителите с необходимата група и категория. Обикновено това е първа група от четвърта до пета категория за жилищни и смесени сгради с ниско и високо застрояване. Къщите обикновено са пета категория. Има много фирми и бригади, които твърдят, че и без лиценз пак ще мине номера, но това може да създаде допълнителни проблеми във връзка с попълването на строителните актове и узаконяването на къщата.

Когато събирате оферти ги преглеждайте много внимателно. Вижте какво точно е включено и какво не е, четете забележките внимателно, гледайте сроковете за изпълнение, със или без ДДС е цената, каква гаранция ви дават и пр. Добре е когато сравнявате няколко оферти те да са идентични. В противен случай, може да се получи съществена разлика в цената и да останете с впечатление, че по-евтината оферта включа всичко необходимо домът ви да стане факт. А в последствие да се окаже, че трябва още много пари да вложите, за да довършите къщата си. Затова, за да имате еднаква база за сравнение, изисквайте от проектантите подробна количествена сметка. Казвам подробна, защото съм виждал много постни. Те са длъжни да ви дадат детайлна кол. сметка, тя влиза в цената на проектирането. Съмнявам се някой строител да тръгне да вади количества без тази услуга да му се заплати, а и ще му отнеме време, с което вероятно не разполага. Дори и количествата получени от проектанта да не са абсолютно точни, то те ще са добра основа за оферта и сключване на договор. Така или иначе, винаги се актуват реалните количества, а те са лесно доказуеми. Ако в една оферта определени позиции не са включени, а в друга подробно са описани, попитайте първия строител дали тези неща влизат в цената или ще се наложи да плащате допълнително за тях. От отговора ще разберете и какви са намеренията на въпросния строител. Дали ви прави отстъпка като ги включва в цената или иска просто да ви спечели с по-ниска оферта.

Също така за оферирането осигурете конструктивен проект, архитектурен проект, обяснителни записки, проекти по част „ВИК“, „Електро“, „ОВ“, „Геодезия“, „Геоложки доклад“, „ПБЗ“, 3D визуализации и всичко останало свързано с изграждането на вашата къща. Така фирмите, които сте отсели, ще могат да отделят необходимото време да прегледат цялата проектно-сметна документация, след това да изготвят една подробна и прецизна оферта. Разбира се, има строители, които просто ще нахвърлят някакви цени, тъй като няма да им се занимава да вникнат в материята, но предполагам не търсите точно такъв изпълнител, който още от самото начало подхожда неглижирано. Добре е да разделите строежа на етапи! Първо се сключва договор за грубия строеж. Веднъж като са завършени стоманобетонната конструкция и покривът, тоест имате вече акт 14, се изготвя оферта и подписва нов договор със същия строител (разбира се, може и с друг) за довършване на къщата. Да, акт 14 не изисква задължително зидарията да е направена. Но можете спокойно да включите тухлите в първия етап на строежа, както и стенните изолации при фундамента, наред с външния обратен насип. Директното изпълнение „до ключ“ не винаги е добра идея. Това включва една по-голяма времева рамка, през която могат да се променят много неща. Примерно да се качат осезаемо цените на материалите и труда. Или пък да се влоши метеорологично време и да се отложи, например, топлоизолацията за догодина. Освен това изготвянето на оферта за довършителни работи с всички подробности и детайли ще отнеме много повече време и вероятността да се допусне грешка или неточност е голяма. Не са редки случаите, когато много неща се променят, добавят или отпадат по желание на инвеститора, а това може коренно да промени довършителните работи заложени в договора и офертата. Веднъж като сте избрали строител, е добре документално всичко да е наред и да има осигурени ток и вода. С две думи, да има фронт за работа. Добре е строителната фирма да знае по-отрано, да речем един месец, че тя ще изпълнява къщата, за да има време да си организира бригадата и механизацията.

 

Тук е моментът да се каже нещо и за ценообразуването. В единичните цени на една фирма далеч не влизат само материалите и труда. Eдна плеяда от допълнителни разходи откриваме под повърхността пряко и непряко свързани със строежа на една къща. Това са:

– Счетоводни разходи

– Осигуровки

– Корпоративен данък

– Банкови такси

– Сертификат от Камарата на строителите

– Застраховка професионална отговорност

– Застраховка трудова злополука

– Трудова медицина

– Координатор по безопасност и здраве

– Разходи за офис, телекомуникации, технологии, интернет, консумативи, канцеларски материали

– Технически ръководител (заплата и осигуровки)

– Временна ограда и портална част

– Информационни и указателни табели, пътни знаци

– Фургон/офис-контейнер

– Пазач на обекта

– Химическа тоалетна

– Контейнер за отпадъци

– Изграждане на временна чешма

– Направа на временно ЕЛ табло

– ПБЗ изисква работниците да имат екипировка, каски, ботуши и тн.

– ПБЗ изисква да има пожарно табло, площадка за измиване на гумите, временно осветление

– Разход за гориво и амортизация на превозните средства

– Разходи за механизация и електроинструменти, тяхното обезценяване и износване

– Малоценки (дискове, бургии, арматурни ножици, бигляри, вериги и масло за бенз. резачки, ръкавици, ботуши, дъждобрани, предпазни маски и тн.)

–  Тротоарно право (ако обекта граничи с тротоар)

 

Това са голяма част от допълнителните разходи, които трябва да направи една фирма по изграждането на една къща или жилищна сграда. Дори и част от тях да бъдат спестени или разпределени и по други обекти, то ядрото от допълнителни разноски остава. Обикновено те са 90% от труда, но често излизат повече, особено, ако нещата се изпълняват както трябва. Да не забравяме, че освен всичко гореспоменато, една фирма разполага с ноу-хау, създава цялата организация, носи юридическа и морална отговорност, както и дава гаранция накрая. Всичко това също е включено в единичните цени. Не на последно място са времето, енергията, нервите, рискът, пропуснатите ползи, нереализираните печалби и други косвени загуби. Всяко едно от тези неща си има своята цена.

30 % ОТГОРЕ – МИТ ИЛИ НЕ

Навярно често сте чували реплики от типа на: „изчисляваш абсолютно всичко, слагаш 30% отгоре и получаваш реалната стойност на къщата“. Не звучи обнадеждаващо, но истината е, че често се случва така. Особено ако попаднете на неправилните проектанти и строители. Дори човек да е истински корифей в професията, която практикува и да определя себе си като добър психолог, това далеч не означава, че ще се справи отлично с целия процес по изграждането на една къща. Нещата не се опират просто до това да си направите добре аритметиката, като използвате калкулатор или дори Excel. Даже да следите надлежно всеки един разход, който правите, понякога пак не е достатъчно. Има прекалено много незаобиколим човешки фактор. По време на реализиране на вашата къща мечта ще се сблъскате с най-различни хора. Това са брокери, банкери, проектанти, геодезисти, геолози, различни държавни институции, предприемачи, техници, майстори, общи работници, дистрибутори, дизайнери, мебелисти, застрахователи, съседи, роднини и кой ли още не. Също така могат да поскъпнат и част от строителните материали, особено арматурата. А понякога просто може да се изкушите да замените едно нещо с друго. Например вместо PVC дограма, да си сложите алуминиева или дървена. Както се казва „апетитът идва с яденето“, но си отива когато донесат сметката. Каквато и да е причината за увеличаване на инвестицията, истината е, че човек винаги трябва да има едно на ум и предвидени финансови резерви. Също така е добре да се въоръжи с биволско търпение. Намиране на правилния строител може да отнеме време. Икономии откъм труд най-лесно се правят, но и най-трудно се оправят.

КОЙ Е НАЙ-ИКОНОМИЧНИЯТ ВАРИАНТ ЗА КЪЩА?

Независимо дали става въпрос за монолитно строителство или сглобяема дървена къща, практиката показва, че къща, която е на два етажа, на ивични основи върху равен терен, с двускатен покрив, с усвоено подпокривно пространство излиза най-икономично като инвестиция. Също така формата е максимално опростена. Къщата наподобява куб и няма балкони, тераси, еркери.

МОНОЛИТНА ИЛИ ДЪРВЕНА КЪЩА

Това също е един фундаментален въпрос, който всеки бъдещ собственик на къща трябва да реши. Лично аз, като човек, който има опит и в двата типа строителство, ще кажа няколко неща. Първо не е вярно, че дървените къщи излизат по-евтино от  монолитните. Всичко зависи от вложените материали и от това кой е изпълнителят. От първостепенно значение е качеството на дървения материал. Той трябва да бъде добре изсушен, като влажността не трябва да надхвърля 14%. Също така е важно да се импрегнира срещу гниене, плесен и дървояди. За съжаление, с цел икономия, това нещо не винаги се прави у нас. Не са малко случаите, когато се слага влажен, смолист и неимпрегниран  материал. Това най-често се случва при сандвич панелите (евтин вариант на сглобяеми дървени къщи), където материалът е скрит и не се вижда. Нещо повече, тези панели се заготвят някъде в дълбоката провинция, далеч от вашия поглед и никой не знае какво се слага вътре и какво е качеството на топлоизолацията, ако изобщо има такава. Не на последно място, ако сглобяването на панелите не е направено прецизно има опасност от измятане. Както виждате всичко това води до една по-ниска цена и икономически изгодна къща на пръв поглед. Само, че ако искате един хубав и качествен дом „до ключ“ за 350 EUR/м2 , това няма как да стане. В този ред на мисли, дървената къща не излиза по-евтино от монолитната, независимо дали е съвестен или недобросъвестен строителят. Начинът, по който се рекламират тези къщи, които уж струват 350 EUR/м2 е подвеждащ и заблуждаващ. Това е и една от основните причини на много хора да не им излиза сметката, защото още от самото начало умножават квадратурата по грешна цифра. Споменатите по-рано в статията фундамент и изкопни работи не влизат в тази галеща окото цена. Също не влизат хидроизолацията, топлоизолацията, дренажът, канализационните тръби в основите, обратният насип, проектът по част „Конструкция“. Изобщо, всичко е един маркетинг. Затова спокойно бих казал, че цените на двата вида строителство – монолитно и дървено, са изравнени. Равносметката е, че една дървена къща „до ключ“ струва над 500 EUR/м2. Въпрос на лично предпочитание е на кой от двата типа къщи бихте се спрели. Естествено, има и къщи изградени по други строителни технологии. Някои от тях са къщи с метална конструкция и термопанели, пасивни къщи, преместваеми къщи, жилищни контейнери, къщи от сламени бали, кръгли къщи от дърво и глина, плаващи къщи, кемпери (къщи на колела), дървесни къщи и тн.

Но все пак как е по-добре да се построи една дървена къща? Определено по-добрият вариант е американски тип къща с монолитно гредова редова конструкция. По тази технология къщата се изгражда на място. Инвеститорът има възможност да види състоянието на дървения материал, минералната ватата, OSB плоскостите и изобщо всичко, което се случва на обекта. Тоест, цялото строителство става пред очите му, а не в разни знайни и незнайни цехове. Често сандвич панелите се славят с много бърз и лесен монтаж, но докато панелите пристигнат на обекта могат да минат месеци, тъй като обикновено ги комбинират с други поръчки и ги карат, когато на тях им е удобно. Авансите при сандвич панелите също са по-големи, искат се 60-70% още при подписване на договор, след което чакате няколко месеца докато панелите бъдат проектирани, заготвени и транспортирани. И накрая като ги докарат на обекта, още преди самото разтоварване трябва да заплатите следващия транш от 20-30% и едва след приключване последните 10%. С други думи, получава се така, че клиентът плаща почти цялата сума още преди да е започнал същинския строеж на къщата. Замислете се! Какъв контрол от страна на инвеститора може да се упражнява така? При къщите от американски тип, с монолитно гредова редова конструкция, както и традиционното монолитно строителство (тухла и бетон), може да се приложи по-гъвкава и справедлива схема на плащане, която да не ощетява клиента.

Да кажем нещо и за Лог къщите. Това са къщи от дървени трупи – типичната дървена къща в представите на белия човек. В Бъгария са известни като финландски къщи, но такива къщи срещаме и в Швеция, Норвегия, САЩ, Русия, страните от Балтика, Канада и някои други места. Те са популярни там, където има изобилие от дървен материал и най-вече прави иглолистни дървета с дебел ствол. Тези къщи нямат нищо общо с дървените къщи, които масово се строят у нас. Лог къщите струват много повече и наистина са малко фирмите, които могат да изпълнят подобен тип поръчка качествено. Освен значително по-високата си цена тези къщи имат и някои други недостатъци. Топлоизолацията при лог къщите не е най-добрата, която можем да срещнем. Истината е, че дървото изолира, но не е най-добрият изолатор. Затова разходите за отопление при една такава къща биха били повече. Разбира се, за този, който може да си позволи подобна къща, това не би било проблем. Все пак, има и лог къщи, които се изграждат с топлоизолация. Трупите се разцепват и по средата се слага изолация, след което трупите се събират отново. По този начин не се нарушава интериорната и екстериорна визия. Но това допълнително оскъпява и без това скъпата конструкция. Поддръжката и правилното третиране на дървото костват също не малко финикийски знаци. Въпреки всичко, лог къщите създават един неповторим уют и една романтична обстановка, каквато никоя друга къща не може да излъчи. Концепцията за люлеещ се стол и камина, сякаш пасва най-добре на този тип къщи, където можете вечер да се отпуснете комфортно с чаша отлежало вино в ръка и да потънете в размисли по някой философски и екзистенциален въпрос.

Новото в процедурите по изработване и одобряване на подробни устройствени планове

По досега действащата версия на чл. 124 от закона, изработването на подробните устройствени планове се възлагаше от кмета на общината, от областния управител, от министъра на регионалното развитие и благоустройството или от други лица, определени в закон. Изработването на подробни устройствени планове можеше да се възлага и от заинтересовани лица след разрешение от кмета на общината, съответно – след разрешение от областния управител или от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Това напоследък бе и най-често срещаната хипотеза на стартиране на процедурата по създаване на ПУП. Изработването на устройствени планове, обхващащи територии в повече от една община, или предвиждащи изграждане на обекти с регионално значение, се възлагаше или разрешаваше от областния управител, а изработването на устройствени планове, които обхващат територии, попадащи в повече от една област, или предвиждащи изграждане на обекти с национално значение, както и за селищни образувания с национално значение се възлагаше или разрешаваше от министъра на регионалното развитие и благоустройството.
В новата версия на ЗУТ са внедрени нови текстове (чл. 124а и 124б), които подробно обхващат една вече подобрена процедура по възлагане изработването на ПУП. Понастоящем разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план вече ще се дава с решение на общинския съвет (а не от кмета на общината) по предложение на кмета на общината. По този ред ще се разрешава и изработването на проект за подробен устройствен план на селищно образувание с национално значение, както и на поземлени имоти извън границите на урбанизираните територии. Изключение допуска ал. 2 на чл. 124а, според която разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план на част от урбанизирана територия (с изключение на селищните образувания с национално значение) в обхват до един квартал, а в Столичната община и в градовете с районно деление – в обхват до три квартала, ще се дава със заповед на кмета на общината по предложение на главния архитект.
Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план за изграждане на обекти с регионално значение или разположени на територията на повече от една община се дава със заповед на областния управител. Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план за обекти с национално значение или разположени на територията на повече от една област се дава със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
По силата на ал. 5 на чл. 124а, разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план може да се даде и по искане и за сметка от заинтересовани лица – собственици на поземлени имоти, концесионери, лица, които имат право да строят в чужд имот по силата на закон, или други лица, определени в закон. Така законодателят стеснява досегашния кръг на лицата, които могат да искат разрешение за изработване. По старата уредба това право имаше практически всяко едно лице, а сега- точно определени в ЗУТ лица. Разрешенията по чл. 124а, ал. 5 следва да се дадат в едномесечен срок от постъпване на искането за разрешение. След изтичане на този срок, в случай че няма издаден акт, се приема, че е налице мълчалив отказ с всички произтичащи от това последици, предвидени от АПК. Отказите за издаване на разрешение за изработване на устройствен план по чл. 124а, ал. 5 се дават с мотивирано решение или заповед на компетентния орган в едномесечен срок от постъпване на искането. Изричните откази се съобщават по реда на АПК и могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 215.
Разрешение за изработване на подробни устройствени планове за територии, върху които се предвижда изграждане на специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, ще се дава със заповед на министъра на отбраната, на министъра на вътрешните работи или на председателя на Държавната агенция „Национална сигурност“. Изработването на проекта се възлага от министъра на отбраната, от министъра на вътрешните работи или от председателя на Държавната агенция „Национална сигурност“.
Исканията за издаване на разрешения за изработване на ПУП (ал. 1-6 на чл. 124а) трябва да бъдат придружени от задание по чл. 125. С разрешенията се определят обхватът, целите и задачите на проекта, видът на подробния устройствен план, както и начинът на урегулиране на поземлените имоти – по правилата на чл. 16 или 17. По този начин компетентният орган априорно определя най- важните параметри, в които следва да бъдат вместени предвижданията на бъдещия план.
За изработване на проект за работен устройствен план по прилагането на действащ подробен устройствен план не е необходимо издаване на разрешение.
С разрешенията за изработване на ПУП се одобряват и заданията по чл. 125.
Решенията на общинския съвет и заповедите на кмета на общината по чл. 124а се разгласяват с обявление, което се поставя на определените за това места в сградата на общината, района или кметството, както и на други подходящи места в съответната територия – предмет на плана, и се публикуват на интернет-страницата на общината и в един местен вестник.
Заповедите на областния управител или на министъра на регионалното развитие и благоустройството по 124а се публикуват на интернет-страницата на областта или на министерството и се изпращат на съответната община за разгласяване.
Решенията и заповедите по чл. 124а не подлежат на оспорване.
Тук е моментът да направим кратък преглед и анализ на променената процедура по обсъждането, съгласуването и одобряването на подробните устройствени планове:
Член 128, ал. 1 повелява изработеният проект за подробен устройствен план да се съобщи от общината на заинтересованите лица с обявление, обнародвано в „Държавен вестник“. По този ред се съобщават и проектите за подробни устройствени планове за линейните обекти на техническата инфраструктура извън границите на населените места и селищните образувания. Обявлението се разгласява, като се поставя на определените за това места в сградата на общината, района или кметството, както и на други предварително оповестени обществено достъпни места в съответната територия – предмет на плана. То се публикува на интернет-страницата на общината и в поне един местен вестник.
В ал. 3 на чл. 128 се прави изключение от правилото на ал. 1. Изисква се, когато проектът за подробен устройствен план обхваща част от населено място или селищно образувание в обхват до един квартал или поземлени имоти извън границите на населени места и селищни образувания, обявлението да не се обнародва в „Държавен вестник“, а да се съобщи директно на заинтересованите лица.
В едномесечен срок от обявлението по ал.  1 на чл. 128 или в 14-дневен срок от съобщението по ал. 3 (когато обявлението е съобщено директно) заинтересованите лица могат да направят писмени възражения, предложения и искания по проекта за подробен устройствен план до общинската администрация (ал. 5 на чл. 128). Законодателят е приел, че когато проектопланът е за по-малка територия, срокът за възражения, предложения и искания е целесъобразно да бъде по-малък от досега съществувалия едномесечен.
Съгласуването на проектите за подробни устройствени планове от заинтересованите централни и териториални администрации, а при необходимост – и със специализираните контролни органи и експлоатационните дружества, се извършва по реда на чл. 127, ал. 2. Това е процедурата, валидна и за ОУП, която вече бе анализирана.
В едномесечен срок след изтичане на сроковете по ал.  5 на чл. 128 (подаване на писмени възражения, предложения и искания) проектите заедно с постъпилите възражения, предложения и искания се приемат от общинския експертен съвет.
По преценка на главния архитект на общината проектът за подробен устройствен план може да се разгледа от общинския експертен съвет и преди съобщаването с оглед привеждането му в съответствие с нормативните изисквания. Тази хипотеза е приложима предимно в случаите когато главният архитект има съмнения относно пълнотата и комплектовката на проектната документация, което води и до наличие на проектоплан със съдържание, различно от законоустановеното.
По предложение на общинския експертен съвет проектопланът може да се върне за цялостно или частично преработване. Тогава предвидените по закона процедури се провеждат отново изцяло или само за частта от плана, която е преработена.
Проектът за подробен устройствен план с обхват повече от една община или за обекти с регионално значение се разглежда от областния експертен съвет, а проектът за подробен устройствен план с обхват повече от една област или за обекти с национално значение се разглежда от Националния експертен съвет, като действията по съобщаването се извършват от общинските администрации.
По силата на променената ал. 13 на чл. 128, когато заинтересовани лица по смисъла на чл. 131 са само лицата, по чиято инициатива се създава или изменя подробен устройствен план, както и когато отчуждаването по чл. 63б от Закона за енергетиката на имоти, извън границите на населени места и селищни образувания, за които няма разрешено застрояване, е за минни изработки при добив на енергийни ресурси по открит способ и предвижданото застрояване е за шеста категория строежи, проектът на плана или на изменението му се одобрява от компетентния орган, без да се съобщава по реда на ал. 1 и 3 на чл. 128.
Съгласуването на проектите за подробните устройствени планове за изграждане или реконструкция на пътни кръстовища, възли и пътни връзки за свързване на общински и частни пътища с републикански пътища и на прилежащи територии с републиканските пътища се извършва от администрацията, управляваща пътя, по реда на чл. 127, ал. 2 – чрез „Държавен вестник“.
Нови моменти виждаме и в чл. 129, ал. 1, който сочи кои са компетентните органи по одобряване на подробния устройствен план на ниво община. По принцип планът се одобрява с решение на общинския съвет по доклад на кмета на общината в едномесечен срок след приемането на проекта за подробен устройствен план от експертен съвет. Решението се изпраща в 7-дневен срок за обнародване в „Държавен вестник“. По този ред ще се одобряват и проектите за подробни устройствени планове на селищните образувания с национално значение (нов момент), както и за линейните обекти на техническата инфраструктура извън границите на населените места и селищните образувания.
От общото правило на ал. 1 е допуснато изключение, съдържащо се в ал. 2 на чл. 129. Според посочената норма, подробният устройствен план в обхват до един квартал, а в Столичната община и в градовете с районно деление – в обхват до три квартала, както и за поземлени имоти извън границите на населени места и селищни образувания, се одобрява със заповед на кмета на общината в 14-дневен срок след приемането на проекта за подробен устройствен план от общинския експертен съвет. Заповедта се съобщава на заинтересованите лица при условията и по реда на АПК. По този начин, в правомощията на кмета на общината отново се връща възможността той да одобрява ПУП за поземлени имоти извън границите на населени места и селищни образувания, която му бе отнета през 2009 г.
Подробният устройствен план с обхват повече от една община или за обекти с регионално значение (нов термин, въведен от ЗУТ, дефиниран в § 1, т. 74 от допълнителните разпоредби) се одобрява със заповед на областния управител, а подробният устройствен план с обхват повече от една област, както и подробният устройствен план, предвиждащ изграждане на обект от национално значение, се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Заповедите се изпращат в 7-дневен срок за обнародване в „Държавен вестник“.
Промени се съдържат и в ал. 4 на чл. 129, съгласно която парцеларният план за републиканските пътища, железопътните магистрали и железопътните линии І и ІІ категория се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството в едномесечен срок след приемането на проекта от Националния експертен съвет по устройство на територията. Заповедта се изпраща в 7-дневен срок за обнародване в „Държавен вестник“. Старият текст предвиждаше парцеларният план за обектите на транспортната техническа инфраструктура да се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството в едномесечен срок след приемането на проекта от Националния експертен съвет по устройство на територията.
Промени се съдържат и в чл. 131, който има задачата да определи кръга на заинтересованите лица, които имат право да обжалват актовете за одобряване на ПУП. По силата на старото правило на ал. 1 като заинтересовани лица при съгласуването и одобряването на устройствени схеми и планове и техните изменения бяха посочени собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план. Сега това са собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, а до неговото въвеждане – по данни от кадастралния регистър, както и лицата, на които е предоставена концесия, когато недвижимите имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на плана.
В новия си вид ал. 2 дефинира, че непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план недвижими имоти са:
1. имотите – предмет на самия план;
2. съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване;
3. съседните имоти, включително имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;
4. съседните имоти, когато се променя предназначението на имота – предмет на плана;
5. имотите, които попадат в сервитути, в защитени територии за опазване на културното наследство или в забранени, охранителни или защитни зони, включително такива за обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, за които с нормативен акт и/или със специфични правила и нормативи са въведени ограничения в режима на застрояване и ползване на поземления имот. Старият текст на тази точка визираше само имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно- защитни зони, изискващи се за предвиденото по плана застрояване, като по този начин разширяваше необосновано кръга на заинтересованите лица.

Новост се съдържа и в нормата на ал. 3 на чл. 131 (нова), по силата на която непосредствено засегнати от предвижданията на парцеларния план за елементите на техническата инфраструктура, обявени за обекти с национално значение, за национални обекти или за общински обекти от първостепенно значение, са поземлените имоти или частите от тях – предмет на самия план. По такъв начин, чрез по-тясно отграничаване на кръга на заинтересованите лица, се създава възможност за по- бързо влизане в сила на парцеларните планове на важните за държавата и общините обекти.
В процедурите по изменение на влезли в сила ПУП не са настъпили значими промени. И сега само лицата по чл. 131 могат да правят искания за изменение на устройствените планове. Това става с писмено заявление до кмета на общината, а в случаите по чл. 124а, ал. 3 и 4 – съответно до областния управител или до министъра на регионалното развитие и благоустройството. Нова е само нормата на чл.135, ал.2, която дава на компетентния орган, допускащ старта на процедурата 14-дневен срок от постъпване на заявлението да разреши или откаже изработване на проект за изменение на плана. По правилото на ал. 3 на чл. 135 компетентният орган в 14-дневен срок от постъпване на заявлението допуска с мотивирано предписание или отказва (със заповед) да се изработи проект за изменение на плана.
При наличие на някое от основанията по чл. 134, ал. 1 и 2 компетентният орган може да нареди служебно с мотивирано предписание да се изработи проект за изменение на действащ устройствен план. Мотивираните предписания, с които се допуска да се изработи проект за изменение на плана, спират прилагането на действащите устройствени планове в частите, за които се отнасят.

В заключение – можем да отбележим, че новостите в регламентацията, визираща създаването, процедирането и одобряването на устройствените планове по ЗУТ бележат крачка в правилна посока, която ще премахне някои съществуващи неясноти и пропуски в закона и ще спомогне за по-бързо и законосъобразно създаване на устройствена основа за бъдещото строителство.

Строежи в режим на търпимост

Съгласно §16 на Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията строежи, изградени до 7 април 1987г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване.
А съгласно § 127, ал. 1 от Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване.
И двата вида строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
По този начин  за да сме в хипотезата на търпим строеж, то той следва да отговаря на следните условия кумулативно:
–    изграден преди 7 април 1987г. или такива, изграден до 31 март 2001 г.
–    да е незаконен – без строителни книжа;
Да е допустим действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно Закона за утройство на територията;
В хода на това специфично произодство доказването на времето на извършване на строителството е допустимо да се установява с всички доказателствени средства, допустими по Административнопроцесуалния кодекс.
Удостоверение за търпимост.
Издаването на удостоверение за търпимост не узаконява строежа. То представлява по същността си административна услуга, за удостоверяване на факт с правно значение (че строежът е именно търпим), а не индивидуален административен акт (така и съдебна практика: /Решение №10470/8.9.2009 г. , Върховен административен съд по адм. дело № 9868/2009 г. /.
Издава се от главния архитект на общината, въз основа на заявление придружено с:
1.Заявление за издаване на „Удостоверение за търпимост на строеж” (по образец);
2. Актуална скица, издадена от районната администрация по местоположение на обекта;
3. Документ за собственост или за отстъпено право на строеж (суперфиция); а при съсобственост на имота – нотариално заверено съгласие от всички собственици;Следва да се има предвид, че по отношение на вещното право на собственост, удостоверението за търпимост не може да има действие. То удостоверява единствено, че строежът е търпим, а не и собствеността върху него. Принципно, съгласно ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея по силата на приращението. Правото на собственост може да се установява по предвидения законов ред;
4. Декларация за периода, в който е завършена сградата (нотариално заверена); – доказателство за периода на извършване на строежа – преди 7 април 1987; допустимо да се установява с всички доказателствени средства, допустими по Административнопроцесуалния кодекс;
5. Копия от подробните устройствени планове към момента на построяване на сградата и действащите към настоящия момент на построяване на сградата и действащите към настоящия момент /заверени от районната администрация/;
6. Геодезическо заснемане на сградата, изработено от правоспособно лице, с отразена етажност, площ и отстояния до имотни и регулационни граници, кота терен, корниз и било;
7. При намалени отстояния следва да се представят нотариално заверени съгласия от всички собственици на засегнатите имоти;
8. Снимков материал на обекта;
9. Нотариално заверено пълномощно (когато документите се подават от пълномощник);
10. Документ за платена такса;
11. Други.
На обжалване подлежи единствено отказът за издаване на удостоверение за търпимост – единствено относно неговата законосъобразност, съгласно гл. IX Закон за утройство на територията.
Следва да се има предвид, че правните последици свързани с търпимостта на определен строеж не възникват след удостоверяването му като такъв от компетентния орган, а по силата на закона.
Съгласно установената практика, правното значение на удостоверението за търпимост е „да удостовери факт с правно значение и то точно в определена сфера, поради което неговата наличност не е обвързваща за органите на Дирекция за национален строителен контрол в производството по установяване и премахване на незаконен строеж. В това производство, включително и в съдебната фаза по обжалване на заповед за премахване на незаконен строеж на самостоятелно основание се изследва търпимостта на строежа по §16 на Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията“.
На следващо място съдебната практика в.вр. с основателността на иск по чл. 109 от Закона за собствеността за премахване на незаконни строежи, които са в режим на търпимост по смисъла на § 16 Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията установява следното:
Искът по чл. 109 Закона за собствеността е средство за правна защита на собственика на един имот срещу всяко неоснователно действие или създадено състояние, което не накърнява владението на собственика, но ограничава, смущава или пречи на пълноценното ползване на собствения му имот според неговото предназначение. Целта на този иск е да се установи неправомерността на действие или бездействие на трето лице, с което се пречи на собственика да упражнява своето право, и да се задължи това трето лице да преустанови това свое неправомерно действие или да премахне последиците от него. Изграждането на незаконен строеж в съседен имот представлява такова неоснователно действие върху съседния имот, което би могло да пречи за пълноценното упражняване на правото на собственост върху този съседен имот, но само ако незаконността на строежа се изразява в нарушение на установените с благоустройствените закони строителни правила и норми Когато обаче незаконният строеж е изпълнен в съответствие с действащите строителни правила и норми, но без строително разрешение, то самата липса на такова строително разрешение не е пречка за пълноценното упражняване на правото на собственост върху съседния имот. На същото основание поддържането в съседен имот на търпим строеж, който съгласно пар.16, ал.1 от Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията е строеж, който е изграден до 07.04.1987 г. без строително разрешение, но в съответствие с действащите към датата на изграждането му или към настоящия момент строителни правила и норми, безспорно не е неоснователно действие върху съседен имот, нито поддържане на неправомерно състояние и поради това не би могло да е основание за уважаване на предявен от собственика на съседен имот иск по чл. 109 от Закона за собствеността.

Видове покриви

Какви са видовете покриви?

Покриви от глинени керемиди

Този вид покриви е най-популярният за България в строителство на къщи през последните 100 години. Глинените керемидите имат много дълъг живот и са сравнително евтини. Глинената керемида е силно популярна и световен план, като историята им започва още в годините преди новата ера. Произвеждат се от изцяло естествен материал – глина.

Глинените керемиди са устойчиви на значителни температурни разлики и не абсорбират влага. През последните години глинените керемиди се произвеждат при високо-технологични условия и продължават да намират широко приложение. Подходящи са само за наклонени покриви, тъй като за монтажа им се изисква минимум 15° наклон.


Покриви от изкуствени керемиди (цигли)Покриви от изкуствени керемиди (цигли)

Изкуствените керемиди са наследник на глинените керемиди. От тях най-популярни за страната ни са така наречените цигли. Произвеждат се предимно от цимент, пясък, вода и оцветители. Има ги в разнообразни форми и размери, като специфичното за тях е, че придават на покриви класически вид (за разлика от битумните и металните покривни материали). Ако изберете цигли за вашия покрив и той е подложен на нормални за страната климатични условия, покривът ще има нужда от ремонт или профилактика вероятно след около 40 години.


Полимерни керемидиПолимерни керемиди

Полимерните керемиди са много близки до циментно-пясъчните, с основна разлика в това, че циментът като свързващо вещество е заменен от полимери. Това е и причината полимерните керемиди да бъдат много по-леки от циментовите. Голямо предимство на този вид покриви, че са ударо-устойчиви. Чупене на полимерна керемида при транспортиране или падане от високо може да се случи изключително трудно. Освен това, те имат почти 100 процентова хидроизолация и не подлежат на въздействие от микроорганизми.


Битумни покривиБитумни покриви

Битумните материали са сред най-често използваните при изграждане или ремонт на покриви поради редица сериозни предимства. Битумните покриви могат да бъдат от битумни керемиди, както и от битумни ленти. Импрегнацията им е много силна, а хидроизолацията е най-важното качество за всеки покрив. Монтажът е много лесен и може да се изпълни няколко различни начина, без специални инструменти, материали или умения. Поради това им качество, те са най-честият избор за покриви със сложна геометрия. Основният недостатък на битумните покриви е сравнително краткия им живот. Реагират на температурни разлики като се свиват или разпускат, затова продължителността на живота им се влияе силно от температурните амплитуди. Ако използвате ниско-качествен битумен материал за вашия покрив, твърде е възможно да се наложи ремонт само след 3-4 години.


Каменни покривиКаменни покриви

Камъкът е широко-популярен покривен материал още от древни времена. Използват се плоски каменни плочи, които обикновено се добиват от речни корита и се шлифоват допълнително. Каменният покрив е най-тежкият вид, затова изисква и най-здрава покривна конструкция. От друга страна, този му недостатък е същевременно и предимство, тъй като здравината му го прави устойчив на всякакви условия и дълголетен. Каменният покрив се монтира малко по-трудно в сравнение с останалите видове, но придава на постройката неповторим чар.


Метални покривиМетални покриви

През последните години широко приложение в строителството намират и металните покриви. В повечето случаи те представляват ламаринени плоскости, както и ламаринени или стоманени керемиди. Този ти покриви имат няколко сериозни предимства – почти вечен живот и лесен монтаж при всякакви наклони (включително и за плоски покриви). Други по-незначителни техни предимства са, че са леки, устойчиви на пожар и дават сравнително добра енергийна ефективност.

стопански постройки със селскостопанско предназначение от всякакъв вид в селата, строежите от допълващото застрояване за отглеждане на домашни живот­ни в градовете и вилните зони (с височина до 5.5 м над прилежащия терен и до 8,5 м до най-високата част на покрива), второстепенни постройки на допълващото застрояване (летни кухни и леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, септични ями и временни тоалетни) само в урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно или вилно застрояване, освен ако с решение на общинския съвет е предвидено друго; монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор"; басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти; подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти; плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м; Временни открити паркинги,  пазари  за  сергийна търговия, детски и спортни площадки и други подобни открити обекти в незастроени поземлени имоти до реализирането на подробния устройствен план, при условия и ред, опреде­лени с наредба на общинския съвет. монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 30 kW включително към съществуващите сгради в урбанизираните територии, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в собствените им поземлени имоти.
За какво не се изисква разрешение от общината?

НЕ СЕ ИЗИСКВА РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ ЗА:

  1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации*;
  2. текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура, с който не се променят трасето и техническите характеристики*;
  3. оранжерии с площ до 200 кв. м;
  4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
  5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;
  6. остъкляване на балкони и лоджии;
  7. надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м;
  8. теренна консервация на недвижими културни ценности;
  9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
  10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
  11. леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;
  12. градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен.

За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони описаните дейности се изпълняват след съгласуване по реда на Закона за културното наследство с изключение на теренната консервация.

* „Текущ ремонт” на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се:

а) засяга конструкцията на сградата;

б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;

в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.

НЕ СЕ ИЗИСКВА ОДОБРЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИ ПРОЕКТИ ЗА ИЗДАВА­НЕ НА РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ ЗА (чл. 147 от ЗУТ):

  1. стопански постройки със селскостопанско предназначение от всякакъв вид в селата, строежите от допълващото застрояване за отглеждане на домашни живот­ни в градовете и вилните зони (с височина до 5.5 м над прилежащия терен и до 8,5 м до най-високата част на покрива), второстепенни постройки на допълващото застрояване (летни кухни и леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, септични ями и временни тоалетни) само в урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно или вилно застрояване, освен ако с решение на общинския съвет е предвидено друго;
  2. монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция “Инспекция за държавен технически надзор”;
  3. басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
  4. подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
  5. плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м;
  6. Временни открити паркинги,  пазари  за  сергийна търговия, детски и
    спортни площадки и други подобни открити обекти в незастроени поземлени
    имоти до реализирането на подробния устройствен план, при условия и ред, опреде­лени с наредба на общинския съвет.
  7. монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 30 kW включително към съществуващите сгради в урбанизираните територии, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в собствените им поземлени имоти.

 

За строежите по ал. 1, т. 1, 3, 4 и 5 се представя становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им, а в случаите по т. 7 – се представят становища на инженер-конструктор, на електроинженер и/или на инженер по топлотехника с чертежи, схеми, изчисления и указания за изпълнението им и становище, с което са определени условията за присъединяване към разпределителната мрежа.

 

За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони описаните строежи се разрешават след съгласуване по реда на Закона за културното наследство.

Какви са изискванията за поставяне на ограда на собствен имот?

Съгласно чл. 48 от Закона за устройство на територията урегулираните поземлени имоти могат да се ограждат към улицата и към съседните урегулирани поземлени имоти. Оградите към съседните урегулирани поземлени имоти се разполагат с равни части в двата имота. Когато оградата е плътна с височина над 0,6 м, тя се допуска въз основа на изрично писмено съгласие на собствениците на засегнатите имоти и ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата. Допустимо е оградата да се разположи и изцяло в имота на възложителя.

 

При липса на съгласие на собственик на засегнат имот строителството на плътна ограда между съседни имоти с височина на плътната част над 0,6 м се допуска, ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата, като оградата се разполага изцяло в имота на възложителя.

 

Допустимо е оградите да бъдат с височина до 2,2 м над прилежащия терен. При денивелация на терена между съседни урегулирани поземлени имоти височината на плътната част на оградата се отчита спрямо котата на по-ниския прилежащ терен.

 

При денивелация на терена между съседни урегулирани поземлени имоти над 1,5 м височината на плътната част на оградата е до 0,6 м спрямо котата на по-високия прилежащ терен.

 

Към улицата височината на плътната част на оградата трябва да бъде до 0,6 м.

 

Земеделски имоти се ограждат само с леки огради.

 

Не се изисква разрешение за строеж на леки прозирни огради и плътни огради до 2.20 м. с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот съгласно чл. 147, ал. 1, т. 7 от ЗУТ.

 

За строеж на плътни огради с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м. се изисква разрешение за строеж на базата на виза за проектиране и становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението. Възможно е да бъде изискана и част архитектура и електро ако оградата има осветеление.

Строителен Лидер Варна - Бетонни огради (1)
Изисквания по ЗУТ за поставяне на ограда

Какви са нормативните изискванията за поставяне на ограда на собствен имот!

Съгласно чл. 48 от Закона за устройство на територията за урегулираните поземлени имоти могат да се ограждат към улицата и към съседните урегулирани поземлени имоти.

Оградите към съседните урегулирани поземлени имоти се разполагат с равни части в двата имота.

Законови положения:

  • За да изградите плътна ограда по границата със съседен имот с височина над 0,6 м., трябва да получите съгласие от съседа си.
  • Максималната височина на плътната част на оградата от към улицата е 0,6 м.
  • Максималната позволена височина за плътна ограда е до 2,2 м. (само между два имота).
  • При разлика в нивото на двата имота височината на оградата се мери от този с по-ниско ниво.
  • Дървените и телените огради могат да бъдат изградени и без разрешение за строеж, дори когато имат бетонна основа.
  • Извън урегулираните граници на населените места могат да се правят само леки огради.
  • Не се изисква разрешение за строеж на леки прозирни огради и плътни огради до 2.20 м. с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот съгласно чл. 147, ал. 1, т. 7 от ЗУТ.

За строеж на плътни огради с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м. се изисква разрешение за строеж на базата на виза за проектиране и становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението.

Строеж на ограда и гараж в съседен имот

От информацията във въпроса може да се направи извод, че съседът Ви е започнал строителството на т.нар. „постройки от допълващо застрояване”. Това са спомагателни, стопански, обслужващи и второстепенни постройки, които допълват основното застрояване. Както гаражите, така и оградите са строежи, попадащи в тази група.

За разрешаване строителството на постройки от допълващо застрояване законодателят е предвидил специфични правила и особености. На първо място съгласно чл. 21, ал. 4 от ЗУТ постройките на допълващо застрояване могат да се застрояват свързано на вътрешните имотни граници. Условието за това е  калканните им стени да покриват калканни стени на заварени или новопредвидени постройки в съседния урегулиран поземлен имот или плътни огради.

Второ – допълващото застрояване трябва да е предвидено в действащия Подробен устройствен план (ПУП). Но дори да не е предвидено в ПУП, Главният архитект на общината може да допусне такова засторяване въз основа на виза за проучване и проектиране.

В конкретния случай за разрешаване строителството на плътната ограда е от значение чл. 48, ал. 4 от ЗУТ: „При липса на съгласие на собственик на засегнат имот строителството на плътна ограда между съседни имоти с височина на плътната част над 0,6 м се допуска, ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата, като оградата се разполага изцяло в имота на възложителя.”

От текста е видно, че е допустимо изграждането на плътна ограда без съгласието на собственика на съседния имот. Разбира се за целта трябва да са спазени определени параметри и отстояния, но предвид информацията от въпроса е твърде вероятно тези изисквания да са налични при разрешаването строежа на оградата. Съгласие за построяването на оградата от съседите ще е необходимо само ако оградата се построява върху двата имота. В случай, че същата е разположена изцяло в имота на възложителя – съгласие на съседите не е необходимо. От друга страна е добре да следите по време на строителството оградата да не е по висока от 2.20 м, тъй като това е пределно допустимата височина по закон.

След като от общината са издали разрешение за строеж за оградата в съответствие със законовите изисквания и предвид изложеното по-горе, то няма пречка и за гаража да е издадено законосъобразно разрешение за строеж без ваше съгласие, тъй като той ще покрива оградата.

Строежите от допълващо застрояване са от пета категория и за тези строежи е предвидено разрешението за строеж да се издава от общината, така че и в това отношение издадените разрешения за строеж са коректни. Разбира се разрешенията за строеж като администртивен акт може да са издадени при процедурнни нарушения или по други причини – например не са съобразени с действащия ПУП или техническите параметри на предвижданите постройки не отговарят на изискванията за съответния вид строеж и т.н. Но това е въпрос на конкретна преценка и задълбочено изследване след преглед на цялата документация.

Въпреки изложеното по-горе няма пречка да подадете жалба до Регионалната дирекция за национален строителен контрол (РДНСК), на територията на която се намират имотите, като подробно опишете случая. Към жалбата приложете и копие от документа Ви за собственост, за да се легитимирате като заинтересовано лице. Инспектори от РДНСК ще дойдат на място за оглед и ще преценят дали има закононарушения както по отношение на издаденото разрешение за строеж, така и по отношение на текущата дейност на съседа Ви. За посещението се съставя протокол, който може да Ви е полезен при евентуални съдебни спорове, свързани с оградата и гаража.

Последен опит за прекратяване на строителството или поне за промени в параметрите му може да се направи по съдебен ред, чрез предявяване на т.нар. негаторен иск. Съгласно чл. 109 от Закона за собстеността: „Собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.“ Този иск се предявява когато собственикът си владее вещта (в случая имота), но действия на друго лице накърняват или застрашават владението и изобщо правото му на собственост. Ако действията на съседа Ви могат да се квалифицират като такива, то е възможно съдът да постанови някакви изменения в строежа, накякви допълнителни мерки или поне някакви компенсационни мероприятия. С този иск може да се съедини и иск за обезщетение. Но ако разрешенията за строеж са издадени законно, всичко това ще е доста трудно за постигане в конкретния случай.

Строителен Лидер Варна - Бетонни огради (1)
ОГРАДИ И ИЗИСКВАНИЯ НА ЗАКОНА ЗА ИЗГРАЖДАНЕТО ИМ

Оградата е едно от първите неща, които се налага да направим, за да превърнем парцела в градина. Тя ще бъде първото нещо, което се вижда отвън, затова често се нарича лице на градината. Тук трябва да отбележим, че подмяната на модела ограда може да промени цялостният вид на градината, както отвън, така и от вътре.

Оградите имат много и различни функции, на първо място те маркират границите на парцела, като ясно отделят градината от околният ландшафт. Много важна е и ограничаващата функция на оградите, те могат лесно да ограничат достъпа на хора и животни. Понякога оградите могат да се използват и като конструкции за отглеждане на растения. Оградата като всеки градински елемент трябва да бъде и естетически издържана, това е още по-важно като се има предвид, че тя заема предната линия на градината. Височината на оградата може да варира от 50 см. до няколко метра. Ниските огради са за предпочитане там, където няма опасност от домашни животни и вандали. Огради с височина между 1 и 1,5 метра са най-често срещани. Те се вписват сравнително лесно в обстановката и осигуряват добра сигурност.

Плътността на оградата е от първостепенно значение и в зависимост от това те биват различни видове. Плътни са огради, през които не може да мине погледа на наблюдателя. Те са с много по-тежко визуално въздействие в сравнение с останалите видове и обикновено по естетичното си въздействие отстъпват на тях.

Ажурните дървени огради са евтини и лесни за направа.

Ажурните огради, макар че визуално са добре забележими не пречат на възприемането на двора. Ажурните огради са най-естетични и лесни за съчетаване със сградата и двора. Освен тези типове има и комбинирани огради, при които част от общата височина е изградена като плътна, а част като ажурна. Тези комбинирани огради са много често срещани. Те използват силното присъствие на плътната част, за да подчертаят това на ажурната.

Различните битови елементи като плета могат да се използват едновременно като ограда и декоративен акцент. В случаят плета предвидливо е подсилен с телена мрежа.

Обикновено ажурните огради се използват от към улицата, докато плътните са  предпочитани при отделянето от съседите. Все пак това зависи основно от разположението и конфигурацията на двора. Основна задача на плътните огради е да осигурят закрита от погледи и външни въздействия площ, където да се разположат основните елементи като: къта за отдих, патиото, евентуално басейна и др. Тъй като изграждането на високи плътни стени от към улицата е забранено (с изключение на редки случаи), е много трудно да се осигури закрита площ, когато основната част на двора е от страната на улицата. В този случай обикновено се предвиждат ажурни огради, които се подсилват с растителност, за да ги превърнем в крайна сметка в плътни.

Живите плетове също могат да се използват като огради, но само при места, които не са много натоварени и опасността от прескачане на животни и хора не е голяма.

Стилът на оградата може да бъде много разнообразен. Той зависи основно от орнаментите, които я украсяват. Без особени проблеми една и съща ограда може да бъде оформена в различни стилове, които подхождат на различни сгради. Стилът на оградата зависи преди всичко от сградата и това какво е архитектурното решение при нея. Колкото една ограда е по-плътна, толкова по-силно при нея изпъква вложения архитектурен стил и обратно, при ажурните огради е трудно да се схване определен стил. Това е основната причина при желание за създаване на ажурни огради в определен стил те да се изграждат с монолитна основа и колони, които да създават нужното впечатление.

Красива класическа ограда, леко раздвижена от качената на нея растителност.

Нуждата от озеленяване на оградата също е важен въпрос. При огради, направени от по-семпли материали, като оградна мрежа, по-голямата част от тяхната повърхност може да бъде покрита от растения. При скъпи и изискани огради, например от ковано желязо, растителността ще прикрива красивата ограда. При плътните огради е в сила същата закономерност. Когато те са слабо украсени озеленяването им има много добър ефект, но изпипаните огради с красиви облицовки и декоративни орнаменти не бива да се покриват с растителност, защото тя ще изглежда като самонастанила се.

При направата на различните видове огради трябва да се спазват всички технически изисквания за осигуряване на оптимална здравина. При монтиране на лека и ажурна ограда можете да се справите чудесно и сами, но когато става въпрос за плътни зидани огради най-добре потърсете специалист.

За да бъде оградата ви на мястото си и да има добър декоративен ефект тя трябва да бъде проектирана като част от цялостната композиция на двора и къщата, а не като отделен от тях елемент.

Материали

Един много добър начин да превърнем ажурната ограда в плътна.

При оградите могат да се използват много и разнообразни материали. Избора на основен материал за вашата ограда не е само въпрос на вкус и естетически ефект. различните материали имат различни свойства и характеристики, но може би най-важното е, че и цените им се различават съществено.  При всички варианти обикновено се осигурява монолитна основа от бетон, тухли или камък. Плътните огради могат да са изградени изцяло от тези материали и по-рядко от дърво.  Ажурните огради имат монолитна основа, висока от няколко сантиметра до 1 м. същинската част на оградата може да е изпълнена от дърво, телена мрежа, метални решетки и ковано желязо, по-рядко се използват полимерни елементи. Интересни са и различните облицовки, които се използват при плътните огради: фаянс, теракота, бичен камък (различни видове), цепен камък, изкуствен камък, различни видове замазки и др.

Кованото желязо е класика при оградите.

Обикновено материалът активно въздейства върху останалите характеристики на оградите. Така например тези, направени от камъни или тухли са плътни,  а металните ажурни. Повечето материали са трайни, но дървото е значително по-капризно, нуждае се от много повече грижи и въпреки това направените от него огради имат кратък  живот.

Законови положения:

  1. За да изградите плътна ограда по границата със съседен имот с височина над 0,6 м., трябва да получите съгласие от съседа си.
  2. Максималната височина на плътната част на оградата от към улицата е 0,6 м.
  3. Максималната позволена височина за плътна ограда е до 2,2 м. (само между два имота).
  4. При разлика в нивото на двата имота височината на оградата се мери от този с по-ниско ниво.
  5. Дървените и телените огради могат да бъдат изградени и без разрешение за строеж, дори когато имат бетонна основа.
  6. Извън урегулираните граници на населените места  могат да се правят само леки огради.

Плътна ограда, направена като фасада на ниска постройка.