Видове огради – Бетонови огради

Строителен Лидер Варна предлага разнообразие на бетонни огради. Оградата е неизменна част от имота. Без ограда мястото стои пусто и неприключено. Ние от строителна фирма Лидер Варна Ви съветваме да подберете правилната ограда за вашият имот. Цените на квадрат за бетонни огради са различни и варират спрямо нуждите на нашите клиенти. Стоманобетонната ограда е най здрава и най надеждна. Ако имате нужда от направа на бетонна ограда не се колебайте да ни потърсите. Огледа е безплатен! Строителен Лидер Варна дава гаранция след изграждането на бетонната ограда.

Видове фундаменти

Видове фундаменти по вид на строителния материал

За изграждането на основата на къщата могат да се използват различни строителни материали и техните комбинации.

Фундамент за чакъл

Основата на развалините се прави чрез полагане на каменна настилка върху циментова замазка. За основа за разрушаване на зидария се използват камъни, които са устойчиви на разпадане (гранит, пясъчник, рекристализиран варовик и др.).

Полагането обикновено се извършва върху циментово-пясъчен разтвор със съотношение на насипни части цимент към пясък 1: 3 – 1: 5 (в зависимост от качеството и марката на цимента) с задължително обличане. Плоските камъни са по-подходящи за фундаменти за зидани развалини, въпреки че често използват камъни от други форми.

Бутобетонна основа

Бутобетонните фундаменти се изграждат чрез потъване на каменни камъни в течен бетон, като по този начин бетонът заема цялото пространство между камъните. За изграждането на такива основи използвайте каменния камък, който е същият като за чакъл, а формата и размерите не са от голямо значение.

Най-добре е пространството между големите камъни да се запълни с по-малки. В същото време всички камъни трябва да бъдат напълно потопени в бетон.

Бетонна основа

Бетонен фундамент се получава чрез наливане на готов, поръчан и доставен на обекта “миксер”, или самостоятелно изработен бетон от цимент, вода, пресяване (или пясък) и отломки в изкоп или кофраж. Като правило, преди наливане на бетон, на дъното на изкопа (кофраж), организира пясък или чакъл-пясък “възглавница”. За да се окаже, че такава основа е с високо качество, бетонът трябва да се налива едновременно, без прекъсвания в работата.

Стоманобетонна основа

Най-трайната и в същото време най-скъпата е стоманобетонната основа. Това е същият бетон, но подсилен със стоманена армировка под формата на ремъци от надлъжна и напречна армировка, която може да бъде една или повече, разположени в горната и долната му част. В допълнение, армировката може да бъде свързана в твърда рамка с помощта на скоби или вертикална и напречна армировка

Строителния материал

Основите са конструкции на сгради, които пренасят товари от тях до фундамента. Устойчивостта на сградите и тяхната устойчивост зависят от тяхното качество. Трябва да се отбележи, че цената на устройството на такива структури може да бъде до 25% от цената на строителството! За да намалите разходите, трябва да използвате най-подходящите типове основи. Тези елементи на сградата са разделени на следните характеристики:

  • структури;
  • материал;
  • дълбочина на започване.

Фундаментна лента

Основите на лентите са проектирани под щитове, рамки, камъни, дървени и дървени къщи. Тази основа е непрекъсната монолитна бетонна лента, заровена в земята и поемаща товара от всякакви лагерни елементи на конструкцията на сградата: стени, колони и др. едно-двуетажни къщи със или без мазе. За да се осигури висококачествено разпределение на натоварванията, лентовите основи разчитат на специални разпределителни подложки, наречени базови плочи. Те ще ви позволят да прехвърлите усилията си на голяма площ и ще ви позволи да работите по подреждането на основата без сложна предварителна подготовка на почвата.

Основите на лентите са два вида:

Монолитни, които са подредени чрез изливане на бетонов разтвор в предварително подготвения кофраж на строителната площадка; Сглобяеми, изработени от отделни стоманобетонни блокове от стандартен размер, произведени във фабриката. По правило тези фундаменти се монтират на строителна площадка с помощта на специализирано оборудване. Те се състоят от редове от блокове, а за формиране на дъното се използват трапецовидни блокове.

Също така основите на лентите се различават по вида на използвания материал:

Чакъл бетон. При производството на конкретен разтвор се използва голям агрегат: тухлена битка, груб чакъл, малки камъни; Армиран бетон. При тяхното производство се използва бетон от клас B15-B30 и фитинги; Тухла. При тяхното подреждане се използва тухла от марката М100-М200 на базата на цименто-пясъчния разтвор на марките М50-150.

Фундаментна лента

Стоманобетонните и бетонните основи са най-търсени в частното строителство. Това се дължи на наличието на материали, които се използват за производството на конкретен разтвор. Такива лентови основи могат да бъдат оборудвани по време на изграждането на тежки сгради с масивни многослойни стени с дебелина 40 см или с носещи стени от тухли с дебелина 38 см. способността за извършване на монолитна кофражна работи, техническото опростяване на лентовите основи е основното им предимство. В допълнение, те се характеризират с висока носеща способност, която позволява използването на тези структури, например, като стени на сутерена. Необходимостта от използване на специализирано оборудване за доставка на материали до строителната площадка и подготовката на конкретния разтвор е може би единственият съществен недостатък на лентовите основи.

Фундамент за купчини

Фундаменти на пилони организират почви с недостатъчна носеща способност. Основата на основата на дъното се основава на отделни пилоти или групи пилоти. Те са стълбове със заострени долни краища. Пилотите се забиват в земята, а отгоре се съединяват със специална стоманобетонна греда или плоча, която се нарича решетка. Фундаментите на пилоти са разположени както на нестабилни почви, така и на места, където е необходимо да се направи проход в слаба почва, за да се поддържа фундаментната конструкция на по-трайни пластове. Препоръчително е да се оборудват фундаменти на пилотни, водонаситени почви, които при излагане на външни натоварвания могат да се свият значително. В повечето случаи пилотите се използват при изграждането на основи за мощни строителни площадки с натоварване на основата на фундамента 15-25 т / кв. В частни строителни фундаменти се използват рядко. Късите дървени или стоманобетонни пилоти се използват само в случаите, когато не е възможно да се оборудват други типове фундаменти.

Основите на купчините се различават в производствения материал:

Армиран бетон. При тяхното производство е използван стоманобетон клас B10-B20. Обхватът на тяхното приложение е изграждането на тежки сгради със стоманобетонни конструкции. Ууд. Изработен от специално обработен бор. Използва се при често строителство при изграждането на малки и леки дървени конструкции, които имат не повече от 2 етажа. Metal. Изработени от метални тръби. На такива основи могат да се издигат тежки сгради в случаите, когато е невъзможно да се използват железобетонни пилоти. В комбинация. Такива пилоти са направени от бетон и метал. Използват се в трудни инженерно-геоложки условия при изграждането на тежки сгради с увеличен брой етажи. По този начин, изграждането на обекти се извършва, например, на свободни или блатисти почви.

Пилотите се класифицират по вид на фундаментното производство:

Фундамент за купчини

Фундаментите на базата на винтови пилоти са скъпи. Те изискват използването на специализирано оборудване за транспортиране и монтиране на пилоти. Положителен аспект в подреждането на този тип фундаменти е да се намали количеството на земните работи и да се намали потреблението на материали.

Основа на стълба

Основи на стълбовете   най-често се използва за изграждане на къщи без мазета, с леки конструкции (например, CIP и панелни къщи). Трябва да се отбележи, че използването на този тип основа може да намали разходите за работа, както и разходите за труд. Поляците за дома могат да бъдат битум, тухла, камък, стоманобетон и т.н. Те трябва да бъдат поставени в ъглите на къщата, под рамката, в пресечната точка на стените и на други места с концентриран товар. Колонните основи трябва да се използват върху почвите. Основа тип стек   използва се със стабилни почви. Инсталирайте ги под колоните и се използват главно при изграждането на рамкови промишлени сгради. Той принадлежи към различни основи на стълба.

Основа за плочи

Основите на плочите се използват за слаби почви, както и за високи нива на подпочвените води. Те са масивна монолитна плоча, която е подсилена с стоманобетонна рамка. Чрез фундаментни плочи е възможно значително да се намали слягането на почвата. За неговото разположение се използва стоманобетонна плоча, която се поставя на земята на определена дълбочина. При производството плочата е подсилена с метални пръти с диаметър от 12 до 25 мм, а дебелината й е в диапазона от 30 до 100 см. Фундаментната плоча може да бъде изработена само в монолитна форма с клас на бетон В15-В25. почвата, използвайки за тази цел бетон с ниска якост от клас В7.5 или пясък.Основното предимство на фундаментната плоча е, че равномерно преразпределя натоварванията по цялата площ, възприемана като хоризонтална, t ak и вертикални деформации.

Основите на плочите се препоръчват за използване върху слаби почви, например:

Наситени пясъци; плаващи пясъци; Насипна земя.
На този тип основи е позволено да се издигат 2-3 етажни сгради с товар под фундамента от 20-25 т / кв. В случая на построени къщи със сложна форма или по-голяма дължина се използват специални компенсатори, които позволяват рязането на плочата на парчета с необходимия размер.

Основа за плочи

Основата на плочата се отличава с висока надеждност и дълготрайност. Монтираната в земната повърхност плоча като цяло, по време на работа нейната товароносимост остава постоянна, а при слягане на почвата се изключват всякакви пукнатини. Основата на плочите има висока цена, което се дължи на увеличената консумация на материали и сложността на процеса на подреждане. Основа за плочи

Материал на основата

За основи могат да се използват естествени и изкуствени материали. Първият включва дърво и камъни чакъл, а вторият – тухла, butobeton, бетон, стоманобетон. Днес най-често се използват стоманобетонни и бетонови фундаменти при строителството на жилищни, промишлени и обществени сгради.

Дълбочината на

Във всеки конкретен случай, дълбочината на влагане трябва да се изчисли, като се вземе предвид дълбочината на замръзване на почвата, нейния вид, нивото на подпочвените води и натоварването от сградата. Има дълбоки и плитки основи. Дълбоките фундаменти имат дълбочина, по-голяма от дълбочината на замръзване на почвата, а фундаментите са подразделени по метода на устройството (сглобяеми и монолитни), естеството на работа (твърда и гъвкава) и формата (например с напречно сечение във формата на трапецовиден или правоъгълник).

За всяка от сградите, независимо дали е къща, сграда от няколко етажа, гараж или селска къща, е важен правилният избор на основата.

Зависи от това колко добре са избрани основите на конструкциите, от проектните изчисления и от строителната технология ще зависи от това колко надеждна и устойчива ще бъде цялата конструкция. С правилния избор на база къща се оказва безопасна и трайна.

Дълготрайността и здравината на вашата сграда зависи пряко от основата, трябва да се обърне специално внимание.

За да изградите надеждни висококачествени фондации, трябва да се запознаете по-добре с този въпрос, за да направите изводи на базата на съществуващата информация.

Какви са основите? Така нареченото изграждане на подземната част на сградата. Те държат на себе си и се прехвърлят на земята под тежестта на подове, стени, покриви, оборудване и всичко в сградата. От латинската дума Fundamentum превежда като “подкрепа, основа.”

ВАЖНО Е ДА ЗНАЕТЕ !!!

Наемането на бригада или търсенето на по евтин вариант за изграждане на фундамент в повечето случаи не завършват по най благоприятният начин. За това ние Ви съветваме да съберете достатъчно информация за фирмата,която искате да изгради вашия фундамент. Строителен Лидер Варна дава гаранция за всяка изпълнена услуга!

СТРОИТЕЛСТВО срещу ОБЕЗЩЕТЕНИЕ
СТРОИТЕЛСТВО срещу ОБЕЗЩЕТЕНИЕ

Всичко, което трябва да знаем относно строителство срещу обезщетение, за да сключим добра сделка, когато отдаваме парцела си

Практиката за отдаване на парцели за строителство срещу обезщетение е широко разпространена от много години. Собствениците на парцел отдават земята си, а в замяна получават апартаменти/офиси/магазини. Всъщност самият термин „строителство срещу обезщетение“ не е съвсем точен. Думата „обезщетение“ носи негативен оттенък – сякаш страната, която отдава парцела си е ощетена и трябва да бъде компенсирана. Това не е така. Строителството срещу обезщетение съществува само, защото договорено правилно, то може да е много изгодно и за двете страни.

Какви са ползите

Строителство срещу обезщетениеЧесто хубави парцели пустеят години наред заради значителната сума, нужна накуп за закупуването им. Необходимата голяма първоначална инвестиция възпира потенциалните купувачи. Ако тези парцели бяха отдадени за строителство, вече щяха да бъдат застроени. Собствениците на парцела щяха да са продали, дали под наем или заживели в получените имоти. В този смисъл при варианта „строителство срещу обезщетение“ ликвидността се увеличава. Много по-лесно е да се намери строителна фирма, която да поеме проекта и да изгради сграда, отколкото да се намери купувач за парцел, който струва значителна сума.

Другият важен аспект за Собственика е, че той вероятно ще получи насреща значително повече срещу парцела си. Това естествено зависи от договорените параметри.

Ползите за Строителя: той пести оборотен капитал. Така не се налага да похарчи значителните суми, нужни за закупуването на парцела. Този оборотен капитал може да бъде инвестиран на много по-важно място: в самия строеж на сградата. Това увеличава шансовете сградата да бъде приключена възможно най-бързо. За Строителя е трудно и скъпо да вземе кредит за закупуване на парцела – това изяжда немалка порция от печалбите от новата сграда.

Негативи

Рискът за Собственика, когато отдава парцела си за строителство срещу обезщетение, при добре правно оформени документи е малък. Обикновено земята се прехвърля едва, когато сградата е завършена. Възможно е Строителят по някаква причина (основно липса на средства/фалит) да не успее да построи сградата. В този случай Собственикът ще възвърне парцела си, но ще бъдат изгубени няколко години, през които е могло да бъде построена сградата.

Другият негатив е времето от 2-3 години, което Собственикът трябва да изчака, докато бъде построена сградата. Това може да е свързано с допълнителни разходи – наем, който също следва да се вземе в предвид. В някои случаи Собственикът живее в постройка върху имота, отдаден за строеж. Така Собственикът трябва да се премести на квартира за времето на строежа. Най-често, обаче тези постройки са в трагично състояние. Нито пък отговарят на съвременните стандарти за устойчивост при земетресения. Затова да се съборят, често е по-изгодно и по-безопасно отколкото да се укрепват.

Практически пример: строителство срещу обезщетение или продажба?

Нека да разгледаме чрез практически пример възможностите за печалби. Да кажем, че притежавате парцел, на който могат да се застроят 2000 м² разгъната застроен площ (РЗП). Отдавате го срещу 25% обезщетение, т.е. ще получите насреща 500 м² жилищна площ след 2-3 години. Нека приемем, че тя струва 900 Евро/м². Общата й стойност тогава ще бъде 500 м² х 900 Евро/м² = 450 000 Евро. Т.е., ако днес намерим купувач и продадем парцела си на цена 300 000 Евро, ще изгубим 150 000 Евро срещу това да го отдадем за строеж. Така погледнато отдаването на парцел за строителство срещу обезщетение е вид инвестиция. Инвестираме не пари, а парцела, за да получим апартаменти в бъдеще, които отговарят на по-висока стойност. В тази сметка приемаме, че инфлацията е нулева за всяка от трите години. Ако тя е по-висока, ще изгубим дори повече пари. Ако обаче намерим купувач на цена 450 000 Евро, очевидно е по-добре да продадем парцела си веднага. Трябва също да се има в предвид, че много парцели се застояват години наред непродадени поради прекалено високата си цена.

При продажба на парцел трябва да се вземат под внимание и данъците. Самата продажба на имот води със себе си до допълнителни разходи: около 4% държавни такси. В определени случаи се налага и плащане на данък печалба 10% както и регистрация по ДДС (дори и за физически лица). Препоръчително е да се консултирате с добър счетоводител преди продажба на парцел, за да се осведомите точно относно дължимите данъци. Ако отдадете парцела си за строителство срещу обезщетение и задържите апартаментите, ще избегнете подобни разходи.

Трябва също така да се има в предвид, че лихвите по влогове в банките в днешно време са почти нулеви. Това означава, че ако днес продадем парцела си за 300 000 евро и сложим парите във влог, след 2-3 години пак ще имаме съвсем малко над тези 300 000 евро.

В горния пример има няколко променливи, които варират и следва да се установят с точност: РЗП, процент на обезщетение, цена на един квадратен метър жилищна площ и цена на парцела. Само така може да се прецени доколко проектът е рентабилен. В повечето случаи строителството срещу обезщетение ще е значително по-изгодно от това да продадем парцела си. Но нека разгледаме тези променливи една по една.

Изчисляване на РЗП (Разгъната застроен площ)

РЗП най-общо казано е сборът от площите на всички етажи на сградата. Мазета и подземни гаражи не се включват. Понятието е дефинирано точно в Закона за устройство на териториите: „’Разгъната застроена площ’ е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.“ Т.е. РЗП вклюва площта на всички надземни етажи вкл. тавански етажи и балкони.

За да проверите колко е максималната РЗП при своя конкретен парцел, е най-добре да се консултирате с архитект. Без необходимата квалификация, можете да изчислите РЗП само съвсем грубо и лесно можете да допуснете неточности. РЗП зависи от даденостите на парцела: кота корниз, КИНТ, плътност на застрояване, отстояния от съседи, размерите на еркерите както и от самия архитектурен проект и други архитектурни норми (например минимална светла височина на етажа). Преди да има готов проект, РЗП може да се изчисли приблизително. Само при един завършен архитектурен проект може да се изчисли точно крайното РЗП.

Ориентация може да Ви даде КИНТ-а, който е отреден за парцела Ви. Пример: притежавате парцел с площ 500 m² и КИНТ 3,0. Това означава, че максималното РЗП за парцела е 500 x 3,0 = 1500 m². Често, обаче се случва така, че това максимално РЗП не може да бъде достигнато заради други фактори – например задължителни отстояния от съседни сгради (регламентирани в Закона за устройство на териториите чл. 31- чл. 35 и Наредба 7, ниска плътност на застрояване, процента на озеленяване и др.

Процент на обезщетение при строителство през 2021-ва

Процентът на обезщетение варира между 20 и 30% според местоположението и качеството на парцела. В лудите времена преди кризата, започнала през 2008-ма, този процент понякога надхвърляше 40%. Днес, през 2021-ва година, процентът на обезщетение обикновено е между 22 и 25% за София, но варира в зависимост от локацията. Например в идеалния център ще е по-висок, заради много малкия брой налични парцели и значително по-високите цени на жилищната площ. В крайните квартали на София обезщетението е по-нисък процент. Много малки парцели също не са толкова рентабилни и затова процентът на обезщетение може да  е по-нисък.

Сделка става само тогава, когато печелят и двете страни: в случая и Строителя, и Собственика. Случва се собственици на парцели да имат нереални очаквания. Някои вярват, че са „хванали златната рибка“ и непрекъснато променят и увеличават изискванията си. Важно е да защитаваме интересите си, но алчността тук е лош съветник. Ставал съм свидетел на много случаи, в които проекти или са пропадали, или са се протаквали с години наред, заради сребролюбието на собствениците на парцела. Проблемът се усложнява допълнително от това, че често има много наследници, т.е. собствениците са много. Отношенията между някои от тях понякога са обтегнати, а в същото време всеки има различни изисквания и нужди. Всичко това протакане е скъпо и може да се окаже пагубно за проекта. Важно е строителната фирма също да има добра изгода от него. Така тя ще хвърли всички сили и средства да го завърши възможно най-бързо. Всяко забавяне води до изгубени лихви и други ползи и за двете страни.

Да се сравняват голи проценти на обезщетение между различни парцели е абсурдно, защото всеки парцел е уникален като геометрия, размери, площ и параметри. Така и поради спецификата на парцела както и уменията на архитекта, всеки архитектурен проект е уникален. Всичко това дава отражение на големината на разгънатата застроена площ. Затова и е редно да се сравняват проценти на обезщетение само на сродни парцели със сродно местоположение. Отделно следва да се вземе под внимание доколко качествено работи съответната строителна фирма, качеството на влаганите материали и степента на завършеност на апартаментите при предаването им.

Ако се сравняват оферти от различни строителни фирми за даден парцел, целесъобразно е да се сравнява не процента на обезщетение, а чистата жилищна площ, която бихте получили като Собственик на парцела. В общия случай Собственикът получава равен процент от всяка част на сградата. Например, ако сте се споразумели за 25% обезщетение, това теоретически означава 1/4 от общата площ на апартаментите, но и 1/4 от гаражите, 1/4 от мазетата, 1/4 от общите части, 1/4 от магазините, 1/4 от офисите и т.н. Разбира се, възможни и дори вероятни са всякакви други договорки според нуждите и на Собственика, и на строителната фирма.

Един добър архитект ще оптимизира проекта така, че общите части да са минимални, а полезната площ да бъде максимално добре оползотворена. Той познава добре правните норми, така че да се застроят наистина 100% от позволената площ.

Трябва да се има и в предвид, че една сграда не е торта, която да може да се среже на точни части по квадратура. Например, нека приемем, че като Собственик Ви се полагат 73 м². Най-вероятно наличните апартаменти имат други площи. Това е така, защото при проектирането се взимат под внимание и безброй други фактори. В такива случаи е нормално да се срещнат допълнителни договорки, например – доплащане от някоя от страните или отпадане/включване на допълнителни строителни работи за апартаментите-обезщетение.

Цена на един квадратен метър жилищна площ и цена на парцела

Обявите в Интернет не са достатъчни, за да установим колко струва един квадрат жилищна площ в определен квартал или каква е актуалната цена на даден парцел. Интернет е наводнен от псевдо-брокери и фалшиви обяви за несъщесвуващи апартаменти. Реални сделки се случват често на други нива. Официална статистика на цените, обаче не съществува.

Заради все още ниските лихви по кредитите, търсенето на жилища (най-вече с малки площи) продължава да е високо. То надвишава предлагането въпреки нарасналото строителство на жилищни площи през последните 2-3 години.

подпорни стени, видове подпорни стени, какво е подпорна стена
Подпорни стени.

Подпорни стени.

ПОДПОРНИТЕ СТЕНИ са най-разпространените геотехнически съоръжения. Биват различни видове: тежки, леки (конзолни), каменни, тухлени и навлезлите габиони. Използват се за преодоляване на денивелация на почвата от 1-2 до 4-5 метра. При по-големи височини започват да стават неикономични. Най-честата им употреба е при терасиране на наклонен терен и при защита на пътно съоръжение. Сравнително елементарни са както за изчисление, така и за изпълнение. Задачата за подпорни стени със своята близо 300-годишна история е една от първите геотехнически задачи.

1. Проектиране на подпорни стени

Задачата за проектиране на подпорните и укрепителните съоръжения е свързана с няколко етапа на работа, които включват:

  • определяне (избор) на строителни височини, което се диктува от технически, икономически,естетически и други мотиви;изясняване на големините и разположението на полезните товари;
  • установяване на физико-механическите характеристики на почвите встрани и подсъоръженията;
  • избор на типа на подпорното съоръжение и формата на напречното сечение, вкл. приемане на начални размери и дълбочини на фундиране (при стените от шпунтов тип -забиване);
  • определяне на земния и водния натиск;
  • проверки за сигурността на съоръжението – доказване или отказ от първоначалните, респ.определяне по итерационен път на подходящи, размери.
  • представяне на проектните решения в графичен вид, необходим с оглед на изпълнението.

2. Видове подпорни стени

Има различни видове подпорни стени, бетонни, каменни, тухлени. Най-разпространени са бетонните стени поради факта, че бетона е устойчив материал за случая и притежава необходимата носеща способност. На фиг.1 са представени няколко вида подпорни стени : ъглови конзолни безребрени, ъглови конзолни оребрени, ъглови с обелкчаващи конзоли, ъглови анкерирани, подпорни стени на пилотна рамка;Фиг.1 – видове подпорни стени: ъглови конзолни безребрени, ъглови конзолни оребрени, ъглови с обелкчаващи конзоли, ъглови анкерирани, подпорни стени на пилотна рамка;

2.1  Тежки подпорни стени

Тежките бетонни подпират почвата със своето собствено тегло, което обаче предполага голямо количество излят бетон. По тази причина те биват изоставяни в миналото и вече голяма част от проектантите се ориентират към леки конзолни стени.

Фиг.2 – видове сечения на ТЕЖКИ подпорни стени

Тежки стени могат да се видят по протежение на по-старите ЖП съоръжения когато икономията, не е била основна цел а проектирането на този вид съоръжения.

2.2 Леки подпорни стени

Леките стени работят със т.нар. конзола върху която стъпва почвен масив който служи като противотежест.

Фиг.3 – видове сечения на ЛЕКИ подпорни стени

Леките подпорни стени са най-разпространиения вид подпорни стени. Особеното при тях е, че една част от почвата върху задния отстъп, тежи върху стената и това и пречи да се преобърне. Обратния насип зад стената бива моделиран по различен начин но най-често се изпълнява от несвързан материал с висок ъгъл на вътрешно триене. При наличие на подпочвени води се изпълнява специален дренаж и отвори наречени „барбакани“

Фиг.3 – Дренажни устройства при ъглови подпорни стени

При изпълнението на монолитните подпорни стени няма нищо особено. Спазват се установената практика за строителство на монолитни конструкции.

 

Етапи от изпълнение на ъглова подпорна стена

2.3 Подпорни стени върху пилоти.

При необходимост от по-високи подпорни стени и големи натоварвания се налага подпорната стена да се изгради върху пилоти. Това се налага тъй като контактната повърхност под основната плоскост на стената няма достатъчна способност да понесе напреженията от хлъзгане.  Изчислението на този тип стени е по-сложно и изисква консултация с геотехнически инженер.

 

 

Проектиране на подпорна стена на пилоти за подпиране на свлачище. а) Прието бетонно сечение. б) изчислителен модел по земнореактивен метод.

Има различни методи на изчисление в случай е показан метод при който земната основа се замества с пружинни опори. Това е метод по-точен от всички ръчни методи, но не достатъчно точен както метода на крайните елементи.

– Армировка на подпорна стена на пилоти.

При конструирането на армировката трябва да се отчетат всички товарни състояния, както и технологични неточности. Не рядко терена не е заснет дорбе или пилотите са изпълнени с отклонение от 5-10 см поради различни причини.

 

 

– Етапи от изпълнение на подпорна стена на пилоти

Този вид подпорни стени са „тежката“ артилерия в защитата на свлачища. Относително скъпи но и ефикасни. На снимката се вижда колко е висок откоса който трябва да се защитава – около 30-50 м.

Ако имате нужда от подпорна стена не се притеснявайте да ни потърсите…

Фибри за армиране и укрепване на бетон

Фибри за армиране и укрепване на бетон

Фибри за армиране и укрепване на бетон

Преди хиляди години, в древен Египет и Рим, се популяризира използването на влакна като средство за подобряване на качествата на строителните материали. Египтяните са използвали нишки от слама, за да повишат якостта и жилавостта на тухлите от глина и кал. Така, с употребата на различни влакна-фибри, се постига по-голяма здравина и дълготрайност на строителнните смеси. В днешното промишлено строителство армирането с фибри е изключително ефективен и лесно приложим метод навсякъде, където се работи с бетон и циментови разтвори.

Бетонът е най-често изпозваният строителен материал. Той се характеризира с качества като голяма якост на натиск, коравина, ниска електропроводимост и ниска токсичност. Позволява изпълняване на разнообразни форми, както в заводски условия, така и на строителния обект. Но две негови качества му пречат да бъде идеалния конструктивен материал. Това са неговата крехкост и малката му якост на опън при огъване. Традиционният начин за преодоляване на тези недостатъци е използването на стоманена армировка за поемане на опънните напрежения и увеличаване на пластичността. Но дори с прътова армировка бетонът не може да се предпази от образуване на пукнатини. Последните могат да са следствие на напрежения от външно натоварване, на вътрешните напрежения, породени от структурните преобразувания, които протичат в бетонната смес при превръщането й в твърд материал. Пукнатини в бетона могат да се появят от съсъхването при изпаряване на течната фаза. Опитно е установено, че при дисперсно армиране на бетона с фибри пукнатинообразуването се свежда до минимум. Съвременна тенденция е приложението на индустриалните бетонни настилки да се изпълняват като дисперсно-армирани с използване на фибри.

Основни компоненти на стоманобетона
Традиционният стоманобетон се състои от два материала – бетон, получен от свързването и втвърдяването на разтвор от цимент, пясък и трошен камък и армировка, направена от стоманени пръти. Така двата материала взаимно се допълват и стоманобетонната конструкция е едновременно устойчива на натиск и на опън. Ако единият от двата компонента загуби своите качества, цялата система започва да се руши.

Разпределителната стоманена армировка за поемане на напреженията от съсъхване е разположена линейно в едно или две направления. Съсъхването е процес, протичащ в целия обем на бетона. С армировъчните пръти се поемат само част от възникващите напрежения и в бетона се появяват пукнатини.

Предимства на фибро-армировката
Дисперсното армиране предствлява равномерно пространствено разпределение в целия обем на бетона на огромно количество влакна-фибри с различни дължини и форми. Този вид армиране има съществени предимства по отношение на традиционните средства за вторично армиране, като например заварените стоманени мрежи. Армировката с влакна е отличен заместител на класическата армираща стоманена мрежа. Фибрите не заменят носещата армировка-предвидена по проект. Те са 100% алтернатива на конструктивната армировка – заварената мрежа. Дисперсно армираната бетонна настилка с фибри придобива качества, които армираната със стоманена мрежа не притежава.

Замяната на конвенционалната стоманена армировка с дисперсното армиране с фибри осигурява по-голяма устойчивост срещу появяването на пукнатини при съсъхване на бетона. Причината е равномерното разпределение на влакната в целия обем на бетонния елемент. Фибрите облекчават работата на носещата армировка в зоната, където се получават опънни експлоатационни напрежения. Приносът на фибрите е очевиден в пластичния, до структурния и втвърден стадий на бетона, което означава по-висока дълготрайност и по-високо качество. Това се постига в определени случаи дори на по-ниска цена в сравнение с традиционните способи за армиране с метални мрежи. Заместването на армиращата стоманена мрежа с фибри поевтинява циментовите настилки и замазки от два до четири пъти. Дългогодишната практика многократно е доказала, че армираният по този начин бетон има значително по-високи експлоатационни характеристики от обикновения.

Така, с по-малкия брой и размер на пукнатините в бетона, значително се повишава неговата водонепропускливост, удароустойчивост, мразоустойчивост, пожароустойчивост, а също и устойчивостта му срещу раздробяване и изтриване. Бетоните армирани с фибри имат по-малки деформации от пълзене при дълготрайно постоянно натоварване. Всичко това гарантира една по-голяма дълготрайност на строителните конструкции, изпълнени от фибробетони.

Якостно-деформационни характеристики на фибробетона
Фибрите са леки, чисти и безопасни и удобни за работа, съвместими с всички видове цимент и добавъчни материали. Не изискват промяна в проектната рецептура на сместа. Фибрите са химически инертни, не взаимодействат с алкалната среда, в която се намират. Използването им заедно с познатите химически добавки е безпроблемно.

Наличието на фибри увеличава реалното вътрешно сцепление – кохезията в бетона. Леко намалява слягането на бетонната смес и подобрява нейната обработваемост.

Фибрите превръщат втвърдения бетон в една по-деформируема композитна ситема с еднакви характеристики по цялото сечение. Тя е способна да абсорбира енергия и да поема по-големи напрежения на опън, включително при знакопроменливо натоварване и след развитие на процеси на образуване на пукнатини. Армирането с фибри рязко повишава съпротивлението срещу крехко разрушаване, увеличава остатъчната якост след появата на първата пукнатина. Увеличава якостта на умора при дълготрайно натоварване и якостта на удар. Всичко това осигурява целостта на бетонната конструкция дори и при изчерпване на нейната способност да поема натоварване.

В днешно време за армиране на бетон се използват различни видове влакна. В тях се включват микро и макро влакна, като метални нишки, полипропиленови влакна, целулозни влакна, фибростъкло, базалт и др. Правилното определяне на подходящия вид влакно, което е необходимо за армирането на бетона, зависи от преследваната строителна цел.

Нормативни изисквания
Налични са два основни стандарта за армиране на бетона-EN 14889 и ASTM C 116-03. Американският стандарт ASTM C 116-03 описва армирането на бетоните и торкретирането с фибри, като определя три армитовъчни класове на бетона. Те са съответно армиране на бетон със стоманени влакна или торкретобетон, армиране на бетон със стъклено влакно или торкретобетон и армиране на бетон с полимерно влакно или торкретобетон.

Европейският стандарт EN 14889 “Влакна за бетон, част 2”, определя полимерните влакна, като “полимерни материали, такива като полиолефини, например, полипропилен или полиетилен, полиестер, найлон, поливинилацетат, полиакрил, арамид, и смеси от тях”. Този стандарт разделя полимерните влакна в две основни категории, в зависимост от техните физически форми, а именно на микровлакна-по-малки от 0,3mm в диаметър и с дължина по-малка от 24mm и макровлакна-по-големи от 0,3mm в диаметър.

Микрофибрите са предназначени за намаляване на пластичното свиване в пластичния стадий на бетона, за повишаване на удароустойчивостта, за намаляване на разслояването на сместта, за повишаване на пожароустойчивостта и пожарната безопасност. Микровлакната не са структурни и не могат да бъдат използвани за замяна на прътовата арматура, металната мрежа, или всякакви други работни метални елементи от конструкцията.

Типични представители на микрофибрите са фибростъкло, базалт и полипропилен. Фибростъклените и базалтовите влакна на се препоръчва да се използват в дребнозърнест пластичен бетон заради нестабилността на влакното, в фибростъклоцементи за тънкостенни конструкции под формата на фиксиран кофраж, в архитектурни украси, изпълнени с помощта на пневматични пистолети.

Структурните макрофибри може да се използват за замяна на прътовата арматура. Тази замяна трябва да се потвърди чрез изчисления или като допълнение към прътовата работна арматура. Използват се за намаляване на пукнатинообразуването, за осигуряване на остатъчната носимоспособност на бетона или торкретобетона, за увеличаване на якостта на опън при огъване, за поемане на работните натоварвания и придаване устойчивост на разрушаване.

Едновременното използване на различни видове фибри спомага за намаляване на броя, както на микро-, така и на макропукнатините, които могат да възникнат от различни фактори. Такива са неправилен състав на бетоновата смес, нарушение на времето и начина на приготвяне и полагане на бетонова смес. Микропукнатините, образувани при съсъхването на бетона и определени конкретни якостни натоварвания, водят до формиране на по-голяма пукнатина, която налага добавянето на макрофибри.

Освен това, хомогенността на разпределението на влакната в бетона допълнително увеличава неговата експлоатационна надеждност. Бетон, в който влакната са равномерно разпределени, е най-устойчив на действащите натоварвания. Комбинираното използване на фибри с различни дължини предотвратява процесите на пуктинообразуване, предизвикани от натоварване на опън и огъване.

Армирането на бетона с фибри създава висока устойчивост при ниски температури, агресивни въздействия. Тя се постига с използване на влакна от полиолефини, полипропилен, с преразпределение на напреженията в бетонната конструкция между неговите компоненти. На българския пазар най-масово са разпространени полипропиленовите и стоманените фибри.

Полипропиленови фибри
Полипропиленовите фибри се произвеждат от химически инертен полипропилен, който не реагира с компонентите и добавките на бетона. Същият не задържа протичането на хидратацията на цимента и се характеризира с много добра устойчивост в алкална среда. В зависимост от структурата си полипропиленовите фибри могат да бъдат моновлакнести или разклонено-влакнести, т.е. мрежести

Моновлакнестите фибри предотвратяват ефективно разслояването на бетонната смес и образуването на пукнатини от съсъхване в най-ранния възрастов стадий. След втвърдяването вероятността за изваждане на отделните нишки, следствие на работата им на опън, е голяма.

Моновлакната са технологични и ефективни за полагане на замазки върху всякакъв вид подово отопление и плаващи подови замазки. Подходящи са и за варо-циментови мазилки, като заменят стоманената или стъклената рабицова мрежа.

Разклонено-влакнестите фибри имат правоъгълно напречно сечение и са свързани по между си механично. Това осигурява по-доброто им закотвяне във втвърдения бетон. Те имат добро сцепление както с бетонната смес, така и с втвърдения бетон. Така се осигурява пълното използване на якостта на опън на нишките и успешното поемане на напреженията от температурни промени и структурни деформации през целия експлоатационен период. Затова армирания с разклонено-влакнести фибри бетон има по-висока остатъчна якост.

Друг показател, влияещ върху закотвянето, е дължината на влакната. Тя може да варира в границите 3-51mm. При употреба на по-дълги влакна трябва да се отчита възможността за неравномерно разпределение в обема на бетона и появата на проблеми при разбъркването на сместа.

Създадени са и специални смеси от фибри с различни дължини и структура-технологията „е3” на SI Concrete Systems. Например, такъв продукт е Novomesh e3-смес от стоманени и полипропиленови фибри. Така се осигурява още по-добро взаимодействие с добавъчните материали в бетонната смес на всички зърнометрични нива.

Влагането на полипропиленови влакна в бетонния разтвор намалява образуването на пукнатини до 100% и подобрява хомогенността на бетона. Специфичната плътност на полипропиленовите фибри е около 0,9g/cm3, якостта на опън около 0,5GРa. Модулът на еластичност е 5GРa.

Малкото им собствено тегло, в сравнение със стоманата, прави строителната конструкцията по-лека, без да се намалява носещата й способност. Това, в комбинация с по-големите възможности за поглъщане на енергия при динамично натоварване, прави полипропиленовите фибри незаменими при проектиране на конструкции в райони с повишена сеизмична опасност.

Армирането с полипропиленови фибри повишава устойчивостта на бетона срещу ударни, абразивни и динамични разрушаващи сили, увеличава неговата водонепропускливост и мразоустойчивост. Фибрите придават на армирания бетон “жилавост”, което е уникално качество. Последното се прояввява като остатъчна якост и запазване на целостта на конструкцията дори и след поява на пукнатини. Предимство на полипропиленовите фибри е, че за разлика от стоманените мрежи, те не корозират.

Полипропиленовите фибри се използват при бетонни настилки върху земна основа, замазки, мазилки, торкрети, бетонни елементи, сухи смеси, леки бетони. Армирани бетони с полипропиленови фибри, намират приложение за изработване на бетонни тръби, керемиди, плочки, бордюри, решетки, пилотни фундаменти, стълбове, вълноломи, фасадни панели. Използват се също и като заместител на разпределителна армировка. При торкретиране се постига по-голяма плътност и се намаляват загубите на материал. Благодарение на добрите си качества при динамично и ударно натоварване, и разбира се на дълготрайността си, армирният бетон с полипропиленови влакна се прилага с успех и при възстановяването на износени асфалтови пътни настилки. От друга страна, изключителната простота при работа, относително ниската цена и ефективността на полипропиленовите фибри против съсъхване, ги правят предпочитани за армиране на цименто-пясъчни замазки. Полипропиленовите влакна се използват при тънките подови замазки и настилки. В последните повишеното съдържание на цимент е предпоставка за образуване на пукнатини от съсъхване.

Някои видове фибри са произведени по специална технология с вграждане на антимикробен агент и така осигуряват защита срещу микроби. Освен полипропиленови фибри, има и стоманени, които се използват в промишленото строителство.

Стоманени фибри
Стоманените фибри се получават чрез студено изтегляне на нисковъглеродна стомана. На строителния пазар те се предлагат в различни форми и размери, като праволинейни, вълнообразни, спираловидни и др. Най-разпростанените им дължини са от 35 до 50mm, с различни диаметри и дебелини. Целта на производителите на стоманени фибри е да се осигурява равномерно разпределение на отделните нишки в бетонната смес, без необходимостта от допълнителни писпособления за разбъркване.

Дисперсно армирания бетон със стоманени фибри притежава завишена якост на срязване и огъване. Затова той се явява добро строително решение за изпълнение на тежконатоварени индустриални подове. Якостта му на умора при циклично натоварване също е много по-голяма, в сравнение с обикновения бетон. Стоманените фибри, подобно на полипропиленовите фибри, осигуряват добра възможност за поглъщане на енергия и работа при наличие на немалки пластични деформации, т.е. дуктилност. А също така и устойчивост на динамични натоварвания.

Притежават специфична плътност около 7,8g/cm3. Якостта им на опън е между 1 и 3GPa, а модулът на еластичност е 200GPa. Тези техни характеристики определят в голяма степен практическото им приложение. Използат се за изпълнение на предварително напрегнати стоманобетонни елементи, на подове на производствени и обществени сгради, изложени на тежки условия и въздействия. В строителството на тунели и подземни пътища, за горен слой на пътни настилки, при изпълнението на летищни писти и мостове Възможно е и приложението им в етажни плочи на жилищни сгради за поемане на вътрешните напрежения, подобно на полипропиленовите фибри. Най-широко е приложението на стоманените фибри в силно натоварени строителни елементи, като фундаменти под машини, хидродинамични конструкции.

Предимства на полипропиленовите и стоманените фибри
Полипропиленовите и стоманените фибри са една препоръчителна съставна част на всяка бетонова смес. С тях се постига значително редуциране на появилите се пластични деформации от температурните промени, съсъхването и пълзенето. По този начин се ограничава, проникването на вода и соли в бетона, както и дълбочината на карбонизация. Намаляват се рисковете за корозия на циментовия камък и се гарантира дълъг експлоатацонен период на строителната конструкция.

Използването на синтетични фибри е свързано и със значителни икономии на разходи за складиране, инсталиране и транспорт. При производството и приложението им нивата на отделения в атмосферата въглероден диоксид са с 70% по ниски в сравнение с тези от производството на стоманените фибри.

Независими изпитвания, проведени в Австралия, показват, че напукани плочи от армиран със стоманени фибри бетон, тествани една година след като са изложени на въздействието на природните стихии, губят над 45% от способността си да поглъщат енергия, сравнено с измервания на 28-мия ден. Същите плочи, армирани със макросинтетични фибри изложени на същите условия и период от време, губят само 0.2% от експлоатационните си характеристики. Този фактор силно променя в положителна посока отношението на много строителни специалистити към приложенито на синтетичните фибри.

Технология на армирането с фибри
Необходимото количество фибри се добавя в готовата бетонна смес на бетоновия възел или на строителния обект. Препоръчителната дължина на фибрите не трябва да е по-голяма от максималния размер на пълнителя. Минималната дозировка зависи от преследваната за постигане строителна цел. Пет минути за разбъркване са достатъчни за пълното им смесване с бетоновата смес. Когато фибрите се добавят на строителния обект, те се изсипват в миксера на бетоновоза. Той също се върти с висока скорост около 5min при преди изливане или изпомпване на разтвора.

От гледна точка здравословните и безопасни условия на труд се препоръчва на работниците, добавящи фибрите в бетонната смес, да са снабдени с ръкавици и очила за адекватна защита на очите.

придобиване на собственост или право на строеж,Как се придобива собственост или право на строеж върху УПИ,Каква е разликата между ПИ и УПИ,знаете ли каква е разликата между УПИ и ПИ
УПИ – придобиване на собственост или право на строеж

Предстои ви избор на имот и строителство?

Това е важно решение, което не е за подценяване.

Първо, знаете ли каква е разликата между УПИ и ПИ? А как да се сдобиете със собственост или право на строеж върху УПИ? За какви ключови стъпки от процеса да следите?

Вижте отговорите тук.

Каква е разликата между ПИ и УПИ?

  • ПИ е абревиатура на “поземлен имот”. Той може да бъде във или извън регулация, в зависимост от вида територия, на която попада.

Ако ще се строи, проектите трябва да са съобразени със съответните показатели на застрояване за определената зона. Може да се строи и извън регулация, ако се спазват съответните нормативи. С поземлен имот се свързва собствеността върху дадена територия.

  • УПИ е абревиатура на “урегулиран поземлен имот”. Това са имотите, които са в регулация. Наричат се още парцели.

УПИ представлява проект за обособяване на нови поземлени имоти с нови граници и площи, гарантиращи функционалното използване на територията и постигане на определени минимални изисквания (в зависимост от предназначението). След одобряването им и уреждането на регулационни сметки, имотите се нанасят в кадастралния план и им се дават нови номера на поземлен имот.

Как се придобива собственост или право на строеж върху УПИ?

Основен етап в хода на строителството е намирането на урегулиран поземлен имот (УПИ) за строителство и сключването на договор за придобиване на собственост или право на строеж върху имота.

Урегулираният поземлен имот трябва да отговаря на изискванията на Закон за устройство на територията и да е включен в устройствения план на съответното населено място. Той трябва да има определени граници, достъп до улица, път или алея, предназначение и режим на устройство.

Терен за застрояване се придобива чрез покупко-продажба, дарение, замяна и др. Най-често се срещат следните два начина: закупуване на имота или учредяване на право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в новата сграда.

Важни стъпки преди сключване на договора

Задължително при закупуването на терен за застрояване трябва да се проучат страните по сделката. Обикновено е по-лесно да се проучи купувача, но е много важно да се проучи и продавачът. Съществуват няколко ситуации:

  1. Когато продавачът е юридическо лице, проверката е по-лесна и не отнема много време, ако е регистрирано в Търговския регистър към Агенцията по вписвания.
  2. Ако продавач или учредител на правото на строеж е държавата или общината, се спазва процедурата уредена в Закона за държавната собственост, Закона за общинската собственост и актовете по прилагането им, вкл. и общински наредби, когато сделката е с общински имот.
  3. Но ако продавачите са физически лица и особено когато са няколко, е по-сложно. Когато имотът е съсобствен, страна по договора трябва да са абсолютно всички съсобственици.

Обект на договора се явява съответният поземлен имот. Трябва да се проучи внимателно и самият имот. Изключително важно е да се прецени градоустройствения му статут и да се определи площта (по документи и реалната му площ), предназначението му, за какво застрояване е предвиден и дали това съответства на инвестиционните намерения на приобретателя, а също и показателите за застрояване.

И още, трябва да се извърши проверка за тежести върху имота като възбрана, ипотека, права на различни лица, учредено право на строеж за друго лице и т.н.

Форма на сключване

Този вид сделки се сключват в нотариална форма според разпоредбата на чл. 18 от ЗЗД.

Само когато се придобива съответност, право на строеж върху недвижим имот от общината или държавата, не е необходим нотариален акт.

Според чл. 18 от Закона за собствеността, договорите, с които се извършва придобиване и разпореждане с имоти – частна, държавна или общинска собственост, се сключват в писмена форма и се вписват по разпореждане на съдията по вписванията по местонахождението на имота. Не е необходима нотариална форма.

Нотариалният акт се извършва от нотариус, който е с район на действие по местонахождението на недвижимия имот.

Застрояване на неурегулирани имоти

Някои предприемачи избират да закупят неурегулирани имоти с цел застрояване. В този случай обаче е важно да знаете, че промяната на предназначението на един имот и регулирането му е скъпа и продължителна процедура. Тя включва изготвянето на ПУП-ПРЗ, което отнема време.

Добре е преди закупуването на неурегулиран имот да проучите детайлно възможността за регулирането му и всичко свързано с процедурата и разходите покрай нея, за да няма неприятни изненади при започването на ново строителство.

Заключение

Сега знаете приликите и разликите между УПИ и ПИ, както и как се придобива собственост или разрешение за строеж върху УПИ. Ясни са най-важните стъпки от целия процес, за които трябва да следите.

Строителен Лидер Варна - Изграждане на ограда - разрешение за строеж
Изграждане на ограда – правилата, които трябва да знаете

Изграждането на оградата  трябва да се извърши в съответствие с приложимите разпоредби. Трябва ли ми разрешение за изграждане на ограда или заявлението е достатъчно? Каква е максималната височина на оградата? Можете ли да поставите ограда на границата на парцела на вашия съсед? Вижте какви формалности трябва да изпълните, ако възнамерявате да оградите парцела си през текущата година.

Изграждане на ограда – наредби

Изграждането на ограда е важен елемент от довършването на парцела, тъй като засяга не само естетиката на имота, но и неговата безопасност. Ето защо, преди да издигнете ограда, си струва да проверите правните разпоредби, регулиращи такава инвестиция.

В противен случай може да се окаже, че мечтаната от вас ограда не отговаря на стандартите и трябва да бъде демонтирана.

Правните разпоредби относно изграждането на огради са определени в Закона от 2 юли 1994 г., Закон за строителството, който регламентира:

  • дали и кога изграждането на оградата изисква предварително уведомление или получаване на разрешение,
  • има ли минимална или максимална височина на оградата, която е разрешена от наредбите,
  • на какво разстояние от границата на парцела може да се издигне ограда,
  • може ли оградата да бъде поставена на границата на два парцела,
  • ширината и начина на отваряне на вратата и портата,
  • какви формалности трябва да бъдат изпълнени преди започване на строителството.

Проверете как да изпълните всички официални задължения, свързани с издигането на ограда

Изграждане на ограда – формалности, които трябва да изпълните

Изграждането на ограда рядко изисква официални формалности. В някои случаи обаче е необходимо да се уведомят властите за планираната инвестиция. Всеки път това зависи от параметрите на оградата, като нейната височина или местоположение на парцела.

Изграждане на ограда – разрешение за строеж

Като правило за изграждането на ограда не е необходимо разрешение. Такъв документ обаче може да се изисква, ако планираната ограда заплашва безопасността на хората или имуществото. Такъв риск съществува, например, когато оградата е разположена в непосредствена близост до пътя и създава риск от намаляване на видимостта на водачите.

Освен това за изграждането на оградата се изисква разрешение за консервация, ако тя трябва да бъде поставена върху парцел или до сграда, вписана в регистъра на паметниците. Всички строителни работи, извършени на такава площ, изискват разрешение за строеж.

Изграждане на ограда – приложение

Изграждането на оградата изисква уведомяване, когато нейната височина надвишава 2,2 м. Уведомлението за изграждането на оградата трябва да включва вида, обхвата, датата на започване и начина на извършване на строителните работи. Трябва да имате право да се разпореждате с имота за строителни цели и да го потвърдите със съответно изявление. Ако офисът поиска това, към заявлението трябва да се приложат и скици или чертежи на оградата.

Кандидатурите трябва да се подават в старости или градски офис с окръжни права поне 21 дни преди започване на строителните работи. Ако органът не повдигне възражения в този срок, можете да продължите със строителството. Възражения могат да бъдат повдигнати, ако планираната ограда нарушава разпоредбите на местния устройствен план за развитие.

Заявлението е валидно 3 години – след тази дата трябва да подадете ново заявление.

Изграждане на ограда без уведомление

Отговорът на въпроса дали трябва да докладвате за конструкцията на оградата зависи от нейната височина. Какво обаче, ако въпреки задължението не отчетете планираните строителни работи?

Изграждането на ограда на парцела без уведомление (въпреки наличието на такова задължение) ще се счита за беззаконно строителство. Наказанието може да бъде под формата на:

  • административни санкции – издаване на решение за разпореждане на събаряне на оградата или заплащане на такса за узаконяване за одобрение на неразрешен строеж за използване (само ако оградата се счита за неработеща и застрашава здравето и живота на потребителите),
  • наказателни санкции – глоба (по-често), ограничение на свободата или лишаване от свобода до 2 години (почти никога).

Какво трябва да бъде разстоянието между оградата и границата на парцела на съседа?

Наредбите не определят разстоянието между оградата и границата на парцела на съседа. Важно е само оградата да не преминава тази граница. Възможно е обаче да се издигне и ограда по оста, разделяща парцелите на съседите – тогава ще ви е необходимо съгласието на съседа, за да изградите ограда на границата .

Ако оградата трябва да бъде издигната от страната на улицата, тя не трябва да излиза извън границата на пътя. От друга страна, в случай на огради, ограждащи парцела от кръстовището на улицата, административният орган може да нареди да се отреже ъгълът на такава ограда, за да се увеличи видимостта и да се запази безопасността на водачите.

Колко висока може да бъде оградата?

Наредбите не определят минималната и максимално допустимата височина на оградата и не ги разграничават по отношение на материала. Така оградата може да бъде както пълна, така и ажурна, висока и ниска. Въпреки това, някои ограничения в това отношение могат да бъдат въведени от местния план за пространствено развитие.

Колко широки трябва да бъдат портите и портите?

Оградата трябва да бъде завършена с порта и врата, която ви позволява да влезете в имота. Има ли разпоредби, които изясняват тези два въпроса?

Наредбите определят минималната ширина, която е:

  • за входни порти – 2,4 м,
  • за порти – 0,9 m.

Освен това портите и портите не могат да се отварят от външната страна на парцела и нямат прагове.

Наредбите също така посочват, че довършителните елементи на оградата не трябва да представляват заплаха за хората. Поради това не трябва да бъркате остри ръбове, например покритие от счупени парчета стъкло върху ограда, под височина 1,8 m.

Изграждането на ограда в съответствие със закона е важен елемент от довършването на вашия имот. Наредбите на строителното право не регламентират стриктно този въпрос, но съдържат няколко разпоредби, които трябва да се спазват. В заключение не забравяйте за отговорности като:

  • уведомяване за инвестиции в старостта или офиса, когато височината на оградата надвишава 2,2 м,
  • поддържане на правилната ширина на портата и вратата,
  • получаване на съгласието на съседа за издигане на ограда на границата на парцели,
  • отказ от поставяне на остри елементи под височината от 1,8 м на оградата,
  • спазване на разпоредбите на местния устройствен план за развитие.
РАЗХОДИ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ
РАЗХОДИ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ

Обичайно всички разходи при покупка и прехвърляне на нов имот се поемат от купувача!
Какви са разходите и варират ли те в зависимост от местоположението на имота ?

Данъци и такси

Местен данък, нотариални и съдебни такси

Обичайната практика при сделките по покупко-продажба на недвижими имоти в България е разноските (местен данък и държавни такси) да са за сметка на купувача. Разбира се има изключения от това правило и те зависят от условията, които страните договарят по между си и от компромисите, които правят. Нашата роля на консултанти и посредници е да Ви предложим съществуващите в практиката варианти и най-удачното решение.

Местен данък

Местният данък зависи от това дали сделката е покупко-продажба или дарение, както и от общината в която се намира имота.
Всяка сделка с недвижим имот, прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти на територията на Република България се облага с данък, (местен данък) съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). За сделките по покупко- продажба на имоти този данък е в размер от 2%-3% от продажната цена на всеки имот, предмет на такава сделка и се изчислява от нотариуса, ангажиран със сделката върху обявената цена на имота според подписания нотариален акт.

Нотариална такса
 – (събира се по тарифа от нотариуса, удостоверяващ сделката, според материалния интерес- т.е посочената цена на имота по нотариален акт)
Нотариалната такса по сделката се събира според Тарифата за нотариалните такси, според Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД). Според посочената тарифа Вие точно можете да определите размера на дължимата такса по сделката, но за това трябва да имате необходимите за сделката документи или да сте договорили вече продажната цена на имота. Разбира се не се колебайте да се свържете дори само за това с брокера, посочен към избрания от Вас имот- той веднага ще Ви ориентира за размера на тези такси.

Такса за вписване- 0.1%
 (събира се от Агенцията по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариуса)
Такса за вписване се събира за всеки документ с удостоверен материален интерес, какъвто е нотариалния акт. Според Правилника за вписванията подлежат на вписване всички актове, с които се прехвърля правото на собственост (продажба, дарение, замяна, и др.) или с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права (констативни нотариални актове, актовете за държавна или общинска собственост и други). Вписването се състои в даване гласност на подлежащите на вписване актове. По този начин могат да бъдат осъществени справките и проверките за тежести или прехвърлителни сделки за всеки един имот. Според ТАРИФА ЗА ДЪРЖАВНИТЕ ТАКСИ, СЪБИРАНИ ОТ АГЕНЦИЯТА ПО ВПИСВАНИЯТА (В сила от 25.11.2005 г., Обн. ДВ. бр. 94 от 25 Ноември 2005г.) За вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 5 лв.

Апартаменти-старо и ново строителство
Апартаменти-старо и ново строителство

Видове апартаменти

В България има голяма разлика между типовите апартаменти в сгради от старото и ново строителство.

Апартамент с 1 спалня, например, при ново строителство включва две стаи – всекидневна с кухня-бокс и отделна спалня, докато в по-старите сгради това са отделна кухня, всекидневна и спалня.

Студио – обикновено е еднопространствено помещение с кухня, наподобяващо суита в хотел. На площ от 25-40 кв.м се разполагат кухня, спалня и ъгъл за хранене. Почти 80% от чуждестранните купувачи, които за първи път са в България с цел закупуване на имот очакват отделна кухня и стая. Но такова разпределение почти отсъства от пазара на нови имоти и се среща в по-старите сгради под името „гарсионера”.

Ателие – на практика, това също е студио, но в България ателието е помещение, което се използва за творческа дейност.Често напоследък клиенти, закупили ателиета, се сблъскват в последствие с проблеми при получаване на български мултивизи. Поради това обикновено в нотариалният акт изрично трябва се упоменава,че ателието е предназначено за жилищни нужди.

Апартамент с 2 спални – представлява хол с кухня-бокс и 2 спални в нови сгради и отделна кухня, хол и две спални – в по-стари сгради.

Многостойни апартаментипо-рядко се срещат на пазара в България и обикновено се получават чрез обединяване на два съседни двустайни апартамента.

Мезонет – апартамент на 2 нива с 1 ,2 или повече спални – обикновено са разположени на последните етажи на сградите.

Пентхаус – това е апартамент на последен – тавански етаж на сградата, в повечето случаи със скосени тавани в стаите .В България пентхаусите се считат за романтични жилища, имат панорамни гледки, големи панорамни тераси и се продават на доста високи цени.

За всички апартаметни в България са характерни големит тераси или балкони, които влизат в чистата жилищна площ . Това се дължи на факта,че благодарение на топлия и мек климат от май до септемри животът протича на открито. Големият балкон е иделно и прекрасно място за отдих, закуска, за кафе или чай. Много често собствениците на големи тераси поставят на тях ратанови мебели, люлки, барбекю, джакузи. Все по-често в комплекси по черноморието се предвиждат изводи за кабелна телевизия.

Не е и рядкост спането на терасата – все повече собственици, в това число и много руснаци практикуват този ползотворен начин на отдих на свеж въздух. Тъй като остъкляването на терасите в България , особено в големите комплекси, не е разрешено, на тераси се поставят завеси, сенници , щори, които осигуряват комфорт на своите обитатели.

ИМОТ НА ЕТАП СТРОЕЖ-ДА ИЛИ НЕ
ИМОТ НА ЕТАП СТРОЕЖ-ДА ИЛИ НЕ

В нашата работа ние непрестнанно се сблъскваме с въпрос ,който вълнува и пред който са изправени много купувачи на имоти :

Да купя ли апартамент в строеж?
Да рискувам ли?
Дали ще бъде построена сградата ?
Какви са гаранциите, че строителството ще бъде завършено?
Каква е реалната ситуация на този сегмент от пазара в България?

Желанието на вссеки потенциален купувач – да намери мечтания перфектен имот – с удобно разпределение, отлично местоположение, добра инфраструктура, хубав вид от прозорците и разбира се, на изгодна цена.

Много често обаче, във вече построените сгради с Акт 16 изборът е ограничен –най-хубавите апартаментите вече са продадени още преди започване на строителството, а цената на останалите е увеличена при получаване на Акт 15.

Опитът показва, че повечето обекти се продават почти на 80% преди въвеждане на сградата в експлоатация. Още докато се загражда строителното петно, появяват се заинтересувани и далновидни купувачи-инвеститори, които купуват по няколко апартамента с цел препродажба.Те са наясно, че на най- ранния етап ще получат по – голяма площ на по – добра цена.

Рискът на подобен етап от строителството безспорно е факт, но нека разгледаме всички плюсове и минуси на подобен вид инвестиция

Какво получава клиентът, който има смелостта да закупи имот в строеж в България:

Ниска за района цена и, в същото време, разсрочено плащане. Няма по – добро нещо от това да получиш отстъпка в цената и отсрочка в плащането. Обикновено преговорите преди подписване на предварителен договор за всеки един имот са свързани точно с тези две условия – цена и срок на плащане.
Купува се най – доброто – това се обяснява лесно. Строителството е в начален етап, апартаментите са свободни, те са много и изборът е богат – клиентът може да си избере апартамент, който му допада най-много, с най-доброто за неговите нужди и разбирания разпределение. По този начин хубавите имоти се изкупуват от далновидните купувачи много рано.И докато тези, които купуват имота на Акт 15, ще заплатят пълната сума на вече по-висока пазарна цена, техният съсед, който е купил на етап първа плоча или първа копка ще изчака още няколко месеца до Акт 16, за да изплати последната вноска от много по – ниската продажна цена.
Виждате какво точно Ви се продава – Вие проследявате цялото строителство, можете да следите, дали строежът се изпълнява в срок, какви материали се използват, ще виждате, как са положени ВиК и ел. инсталации. Качеството на едно жилище се определя не само от площта му, цена или вида на дограмата а, преди всичко, от качествено изпълненото строителство. В България повечето от новостроящите се сгради са снабдени с онлайн камери, през които по всяко време бъдещите купувачи могат да следят, как върви процесът на строителството.
Друг голям плюс е възможността за преустройство на имота – един малко известен факт е, че можете да се направи напълно законна промяна в проекта на новото Ви жилище, ако го закупите преди Акт 14. Не се има в предвид усвояване на тераси, но ако винаги сте си мечтали за огромен двустаен апартамент, чиято площ я има само в тристайните, то на етах строителство можете да получите обединяване на две от стаите, при това законно и съобразено с всички архитектурни изисквания. Или, ако купувате голям двустаен апартамент и непременно искате отделна кухня, може да я обособите чрез посторяване на допълнителна стена между банята и всекидневната.
Недостатъците при покупка на имот в строеж са основно три:

1. Невъзможност да се види какво представлява имотът – много от купувачите трудно се ориентират по архитектурни планове, а въображението им не може да изрисува пълната картина на вече завършеният апартамент. При такива сделки винаги нашите консултанти помагат, като показват друг, идентичен вече завършен апартамент в друг комплекс на същият строител, за да улеснят и успокоят купувача.Така последният много по-лесно и спокойно взема решение.

2. Период на чакане на завършване на стротелството – за да се построи една сграда са необходими повече от 9 месеца – време, в което новият собственик извършва плащания, а реално не може да използва своето жилище. Но от друга страна пък има случаи, в които бъдещи купувачи търсят в продължението на месеци най-добрия за тях вариант и не могат да го намерят.

3. И, разбира се, най големият недостатък – рискът – че обектът няма да бъде завършен . Но този недостатък може да се сведе до минимум,ако работите с коректна агенция. Защото един добър брокер, който държи на реномето си и бъдещата си работа, никога няма да Ви предложи рисков имот или такъв, за който е известно, че няма да бъде завършен. Опитният и добър брокер познава всички работещи на пазара строителни компании и ще Ви предложи да избирате между обектите на тези строители, които имат добра репутация, чиста история, изрядна документация, няколко реализирани проекта. Почти винаги ще Ви бъдат показани вече завършените обекти на избраният от Вас строител, за да знаете точно, какъв краен продукт да очаквате. А нашата практика показва , че всеки следващ комплекс на един строител е по -добър от предидишния.

Накрая можем да отбележим, че добра сделка без риск няма. В случая с покупката на недвижим имот в строеж рискът е оправдан от гледна точка на по – добрата цена и всички останали плюсове, като разсрочено плащане, по-голям избор и възможност за преустройство.

При всички случаи, обаче, препоръчваме подобна сделка да се прави само след консултация с професионален брокер, защото дори и най – добрият адвокат не е длъжен да е запознат със строителството и цялостното развитие на пазара на имотите.

КУПУВАМЕ НА “ЗЕЛЕНО”-ДОКУМЕНТИ

Необходими документи ако купувате на “зелено”

Строителни документи
Първо- ако някой строителен предприемач все още ви поиска да заплатите “на зелено”, т.е. преди началото на строителството, сумата, най-добрият съвет, който може да ви бъде даден, е да откажете. Приетите стандарти са следните:

-строителство в начален етап- заплаща се предплата в размер на 10% от цената на жилището
-при получаване на акт 14 (Това е документът, който се дава, след като сградата е със завършен груб строеж. Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. )- плаща се първа вноска в размер на 30% от сумата
-при получаване на акт 15 (С него се установява, че зданието е напълно завършено. Със съставянето на този акт на практика се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. Съдържа редица документи за извършените строителни дейности) – вноска в размер на 30%
-при получаване на акт 16 (това е разрешението за ползване. Той се издава, след като се установи, че строителството е напълно завършено и съобразено с одобрения инвестиционен проект) – плаща се последната вноска в размер на 30%.

КАКВО Е ИДЕЛНА ЧАСТ?

При закупуване на имот е важно да се знае начинът на измерването на чиста жилищна и общата площ на имота, които формират крайната цена, за да се избегнат недоразумения , конфликти и претенции към строителя.

В България крайната цена на имота – това е сумата от чиста жилищна площ на апартамента и квадратура на общите части на сградата. Измерването им се различава от приетата в Русия и други страни от бившия Съветски съюз система, както следва :
– Чиста площ на апартамента включва: вътрешни стени, мокро помещение и тераса.

– Общи части включват : вход, стълбището, фасадни стени , коридори , чиято площ се разделя пропорционално между апартаментите във входа и представляват средно от 8 до 25% от общата площ.
Съгласно член 38 от Закона за собствеността – при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят.

Разпределянето на общите части между отделните съсобственици е в зависимост и е пропорционално на квадратурата на всеки обект. Това е урегилирано ,съгласно правилата на чл. 40 от Закона за Собствеността.

В предварителния договор и нотариален акт / документ, доказващ правото на собственост / винаги се отразява общата квадратура, чистата площ и площ на идеалните части от общите части на сградата на вашия имот.

Етапи в строителството: акт 14, акт 15, акт 16

Ако купувате имот на стадий строителство или “на зелено”,то този раздел ще представлява за Вас особен интерес!

Какво означават различните етапи в строителството: акт 14, акт 15, акт 16?
В България отделните етапи, през които минава една сграда преди да бъде въведена в експлоатация и в нея да се нанесат новите собственици, се наричат Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Целта на тези актове е да се упражнява контрол върху отделните етапи от строителните и монтажните дейности, за да бъдат те извършени според действащата нормативна уредба.

Акт 14 е първият нормативен документ, който се издава след като конструкцията на сградата бъде приета. Получава се когато сградата достигне до етапа на т. нар. „груб строеж” и е от голяма важност, защото получаването му, всъщност, удостоверява упражняването правото на строеж. Акт 14 се нарича още акт на приемане на конструкцията. Когато този Акт е вече получен, може да се пристъпи към нотариалното прехвърляне на имота и купувачът може да получи документа , удостовеляващ правото му на собственост-нотариален акт.

След издаването на Акт 14 следва получаването на Акт 15. С него се установява, че сградата е напълно завършена. Документът се подписва от компетентните длъжностни лица и от собствениците на обекти в сградата. Чрез съставянето на този акт се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. В сграда с Акт 15 може да се живее, но електроенергията и вода се заплащат по тарифи за търговски, а не за жилищни обекти.

Последният от актовете – Акт 16 или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация” е най – важният нормативен документ, който доказва, че сградата е напълно завършена, отговаря на всички стандарти и норми и е годна за живеене. Това разрешение за ползване е окончателен акт, който финализира всяко строителство и удостоверява, че обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация. Липсата на Акт 16 е знак, че в документацията за строеж на сградата съществува определен проблем, като например, несъответствие между одобрени проекти и реално изпълненото строителство, строителство без предварително одобрен проект и неузаконяването му.

Информацията за издадено разрешение за ползване на дадена сграда може да бъде взета от Районна дирекция за национален и строителен контрол или от продавача на обекта.

Как се издават апартаментите?

В България има два типа довършителни работи:

„до тапа” – такива апартаменти се предлагат предимно в големите градове като София, Бургас, Варна, Пловдив, а купувачите обикновено са българи, които сами или с помощта на наета фирма изпълняват довършителните работи в имота си според своя вкус, предпочитания и бюджет

„до ключ” предимно се издават апартаменти във ваканционни комплекси и в някои жилищни сгради в градове.

Понятието ”до тапа „ означава, че имотът се издава на мазилка, замака на пода, прокарани ел и вик връзки без установена санитария, монтирани входни врати .През последните две години почти всеки строител предрага за допълнително заплащане довършителни дейности.

Завършване „до ключ”в България стана популярно от 2004 година насам, когато в нашата страна имаше бум на продажби на купувачи от Великобритания. С цел улеснение на продажбите, вземайки под внимание факта, че голяма част от купувачите на имоти по българското черноморие не живеят целогодишно в България, строителите въведоха масова практика да издават апартаменти под ключ, като довършителните дейности са предварително калкулирани в цената на имота. Те включват боядисване на стени, поставяне на подови настилки – ламинат или теракот, напълно оборудвана баня и тоалетн , манрирани осветителни тела, контакти, изводи за интернет и кабелна ТВ – всичко, освен мебел.

Често срещана практика е строителя да не довършва апартамента, докато той не е продаден. В деня на подписването на предварителният договор за покупко -прждажба на купувача се предлагат няколко варианта на довършителни работи, от които той избира този, който му допада най-много.

Днес почти всеки апартамент на българското черноморие, в СПА и ски курорти се издава завършен до ключ. Често като бонус строителят предлага кухненско оборудване или пълно обзавеждане .

Гаранция за извършеното строителство

В България гаранция за извършените стротелни работи по закон /а именно -постановление № 2 к ст. 160, ал. 3 от ЗУТ от 31/07/2003 год. за въвеждане в эксплоатация и гаранционните срокове от момента на получаване на Акт 16 / поема строителят, както следва :

– Гаранция до 10 г. – за строителни конструкции, стени и оборудване.

– Гаранця до 5 г. – за хидроизолация, топлоизолация, звукоизолация и антикорозийни покрития в неагресивна среда. Тук влизат и външната структура на сградата – нейните бетонови и метални конструкции.