Строителен Лидер Варна - Изграждане на ограда - разрешение за строеж
Изграждане на ограда – правилата, които трябва да знаете

Изграждането на оградата  трябва да се извърши в съответствие с приложимите разпоредби. Трябва ли ми разрешение за изграждане на ограда или заявлението е достатъчно? Каква е максималната височина на оградата? Можете ли да поставите ограда на границата на парцела на вашия съсед? Вижте какви формалности трябва да изпълните, ако възнамерявате да оградите парцела си през текущата година.

Изграждане на ограда – наредби

Изграждането на ограда е важен елемент от довършването на парцела, тъй като засяга не само естетиката на имота, но и неговата безопасност. Ето защо, преди да издигнете ограда, си струва да проверите правните разпоредби, регулиращи такава инвестиция.

В противен случай може да се окаже, че мечтаната от вас ограда не отговаря на стандартите и трябва да бъде демонтирана.

Правните разпоредби относно изграждането на огради са определени в Закона от 2 юли 1994 г., Закон за строителството, който регламентира:

  • дали и кога изграждането на оградата изисква предварително уведомление или получаване на разрешение,
  • има ли минимална или максимална височина на оградата, която е разрешена от наредбите,
  • на какво разстояние от границата на парцела може да се издигне ограда,
  • може ли оградата да бъде поставена на границата на два парцела,
  • ширината и начина на отваряне на вратата и портата,
  • какви формалности трябва да бъдат изпълнени преди започване на строителството.

Проверете как да изпълните всички официални задължения, свързани с издигането на ограда

Изграждане на ограда – формалности, които трябва да изпълните

Изграждането на ограда рядко изисква официални формалности. В някои случаи обаче е необходимо да се уведомят властите за планираната инвестиция. Всеки път това зависи от параметрите на оградата, като нейната височина или местоположение на парцела.

Изграждане на ограда – разрешение за строеж

Като правило за изграждането на ограда не е необходимо разрешение. Такъв документ обаче може да се изисква, ако планираната ограда заплашва безопасността на хората или имуществото. Такъв риск съществува, например, когато оградата е разположена в непосредствена близост до пътя и създава риск от намаляване на видимостта на водачите.

Освен това за изграждането на оградата се изисква разрешение за консервация, ако тя трябва да бъде поставена върху парцел или до сграда, вписана в регистъра на паметниците. Всички строителни работи, извършени на такава площ, изискват разрешение за строеж.

Изграждане на ограда – приложение

Изграждането на оградата изисква уведомяване, когато нейната височина надвишава 2,2 м. Уведомлението за изграждането на оградата трябва да включва вида, обхвата, датата на започване и начина на извършване на строителните работи. Трябва да имате право да се разпореждате с имота за строителни цели и да го потвърдите със съответно изявление. Ако офисът поиска това, към заявлението трябва да се приложат и скици или чертежи на оградата.

Кандидатурите трябва да се подават в старости или градски офис с окръжни права поне 21 дни преди започване на строителните работи. Ако органът не повдигне възражения в този срок, можете да продължите със строителството. Възражения могат да бъдат повдигнати, ако планираната ограда нарушава разпоредбите на местния устройствен план за развитие.

Заявлението е валидно 3 години – след тази дата трябва да подадете ново заявление.

Изграждане на ограда без уведомление

Отговорът на въпроса дали трябва да докладвате за конструкцията на оградата зависи от нейната височина. Какво обаче, ако въпреки задължението не отчетете планираните строителни работи?

Изграждането на ограда на парцела без уведомление (въпреки наличието на такова задължение) ще се счита за беззаконно строителство. Наказанието може да бъде под формата на:

  • административни санкции – издаване на решение за разпореждане на събаряне на оградата или заплащане на такса за узаконяване за одобрение на неразрешен строеж за използване (само ако оградата се счита за неработеща и застрашава здравето и живота на потребителите),
  • наказателни санкции – глоба (по-често), ограничение на свободата или лишаване от свобода до 2 години (почти никога).

Какво трябва да бъде разстоянието между оградата и границата на парцела на съседа?

Наредбите не определят разстоянието между оградата и границата на парцела на съседа. Важно е само оградата да не преминава тази граница. Възможно е обаче да се издигне и ограда по оста, разделяща парцелите на съседите – тогава ще ви е необходимо съгласието на съседа, за да изградите ограда на границата .

Ако оградата трябва да бъде издигната от страната на улицата, тя не трябва да излиза извън границата на пътя. От друга страна, в случай на огради, ограждащи парцела от кръстовището на улицата, административният орган може да нареди да се отреже ъгълът на такава ограда, за да се увеличи видимостта и да се запази безопасността на водачите.

Колко висока може да бъде оградата?

Наредбите не определят минималната и максимално допустимата височина на оградата и не ги разграничават по отношение на материала. Така оградата може да бъде както пълна, така и ажурна, висока и ниска. Въпреки това, някои ограничения в това отношение могат да бъдат въведени от местния план за пространствено развитие.

Колко широки трябва да бъдат портите и портите?

Оградата трябва да бъде завършена с порта и врата, която ви позволява да влезете в имота. Има ли разпоредби, които изясняват тези два въпроса?

Наредбите определят минималната ширина, която е:

  • за входни порти – 2,4 м,
  • за порти – 0,9 m.

Освен това портите и портите не могат да се отварят от външната страна на парцела и нямат прагове.

Наредбите също така посочват, че довършителните елементи на оградата не трябва да представляват заплаха за хората. Поради това не трябва да бъркате остри ръбове, например покритие от счупени парчета стъкло върху ограда, под височина 1,8 m.

Изграждането на ограда в съответствие със закона е важен елемент от довършването на вашия имот. Наредбите на строителното право не регламентират стриктно този въпрос, но съдържат няколко разпоредби, които трябва да се спазват. В заключение не забравяйте за отговорности като:

  • уведомяване за инвестиции в старостта или офиса, когато височината на оградата надвишава 2,2 м,
  • поддържане на правилната ширина на портата и вратата,
  • получаване на съгласието на съседа за издигане на ограда на границата на парцели,
  • отказ от поставяне на остри елементи под височината от 1,8 м на оградата,
  • спазване на разпоредбите на местния устройствен план за развитие.
Строителен Лидер Варна - Монтаж на бетонови огради, бетонна ограда, бетонни панели за ограда, бетонови пана за ограда, монтаж на бетонови огради цени, евтини огради цени
Огради. Монтаж на огради. Направа на огради

Преди да изберете материала за бъдещата ограда, трябва да помислите колко дълго ще ви служи в идеалния случай. Най-трайна ограда от камък, тухла или бетон. Бетонните огради гарантират изключителна дълготрайност и ниски разходи в сравнение с тухли или каменни изделия. Бетонните огради са известни с техния дълъг живот, както и с непретенциозното им поддържане. Монтирането на някои видове огради може да се извърши лично. Днес повечето от стоманобетонните огради за частни вили са проекти с текстура или имитация на дърво, стилни камъни. Всички стоманобетонни огради са построени според обичайния модел: стоманената рамка се излива с най-трайни бетони, като като част има различни пластификатори. Основните положителни характеристики на такива огради са:

  • Надеждност и дълъг експлоатационен живот. Бетонът е най-трайният и универсален материал.
  • Лесна инсталация. Монтирането на бетонни блокове може всъщност да направи всеки човек на улицата.
  • Разнообразие от оригинални решения. Въпреки масивността, оградата от бетон може да изглежда елегантна. Такава “стена” ще украси личен парцел.
  • Появата на бетон е перфектно комбинирана с други материали: пластмаса, метални елементи, камък.
  • Всички видове монтажни и облицовъчни опции. Тази ограда може да се комбинира с портата от всякакъв вид.

Минимални финансови и разходи за труд за инсталиране.

  • Способността да инсталирате конкретна ограда със собствените си ръце, дори без определени умения.
  • Можете да инсталирате без специално оборудване.
  • Лекота при актуализиране на покритието и неговия ремонт.
  • Стабилна позиция на земята.Струва си да се обмисли и недостатъци на конструкцията на оградата на бетона:
    • продължителността на инсталационната работа.
    • Възможност за монтаж само през топлите сезони на годината.
    • Необходимостта от точни изчисления.
    • При избора на панели за украса на оградата трябва да се вземе предвид тяхната висока цена.
    • Сянката на някои райони в присъствието на такава твърда ограда.

Ако имате нужда от направа на ограда не се колебайте да ни потърсите. Огледа е безплатен

Строеж на къща - полезни съвети, нова къща съвети, строеж на къща какво трябва да знаем, изграждане на нов дом, препоръки за строеж на къща, груб строеж
Строеж на къща – полезни съвети

СТРОЕЖ НА КЪЩА – ПОЛЕЗНИ СЪВЕТИ

Има хора, които разполагат с няколко къщи. Има и такива, които са собственици на цели ваканционни селища и комплекси от затворен тип. Малцина са тези, които притежават къщи за десетки, дори стотици милиони долари. Но истината е, че повечето хора нямат такива възможности и строят къща веднъж в живота си. За тях това е мечта, а всички  мечти могат да се сбъднат – ако имаме куража да ги преследваме. Да построиш къща изглежда лесно и просто, но уви нещата не стоят точно така. В интернет е пълно с информация за това какви са стъпките от търсене на правилния парцел до избора на главен изпълнител. Също така лесно ще разберете какви документи са необходими да притежавате и с кои институции трябва да се преборите, за да си изкарате разрешение за строеж. Затова не смятам да повтарям или да „копи-пействам” тази информация. Ще го кажа така. Нещата започват с избора на земя, естествено, ако не разполагате вече с такава. Предварителното проучване е от първостепенно значение. За предпочитане е парцелът да бъде в регулация. По темата наистина са изписани много неща, затова ще синтезирам най-важните.

Местонахождението е на първо място. Ако земята се намира някъде из дебрите на Балкана, в което няма нищо лошо, то стойността на строителството ще се увеличи значително поради голямото разстояние, което трябва да изминат машините, камионите, леките автомобили и тн. По всяка вероятност обектът ще е със затруднен достъп, което допълнително утежнява строителството. Ако например, бетоновозът и бетон-помпата не могат да достигнат обекта, може да се наложи да изградите път. В противен случай, бетонът ще трябва да се приготвя на място или да се използва стационарна бетон-помпа, което коренно променя нещата. Също така е важно до имота да има прокарани ток и вода. Например, ако няма вода, ще е необходим сондаж, което води до допълнителни разходи. А и не се знае до колко е водообилен района. Ако пък няма ток, ще трябва да помолите някой от съседите да ви даде такъв, или да се сдобиете с генератор за ток.

Почвата, теренът и дворът определено не са за подценяване. Най-устойчиви почви за строене са скалата, чакъла и твърдата песъчлива глина. Неблагоприятни и рискови почви са тези в зони на свлачища, разломи, такива с високи подпочвени води, льос, тиня и някои други. Това само по себе си води до изграждането на по-сериозни основи, което би оскъпило значително строежа на къщата. Денивелацията също не е от без значение. Големият наклон определено би се отразил в цената на фундаментa, отколкото в случаите на равен терен. А ако има стръмни участъци в имота, може да се наложи направата на подпорни стени. Големината на дворa/парцелa също има значение. По-малкият двор ограничава ситуирането на къщата и би затруднил до известна степен самото строителство. Наличието на много дървета и тяхното „отстраняване“, също би се отразило на цената.

Проучете съседите си! Много хора подценяват този факт и след време съжаляват. Не говоря само за конфликтни и недружелюбни съседи, също така избягвайте имоти в близост до гета. По време на самото строителство най-апетитно е желязото, но като нищо могат да изчезнат и други строителни материали и електроинструменти. Но това е само върхът на айсберга, замислете се дали изобщо бихте живели там. Също така проучете, до колкото е възможно, дали в близост до въпросния имот няма да се строи в обозримо бъдеще. Може да се получи така, че веднъж, след като сте минали през деветте кръга на ада и най-накрая сте се нанесли в новия си дом и очаквате заслужена тишина и спокойствие, съседът да си е предоставил земята срещу обезщетение на инвеститор с отстъпено право на строеж и да предстои вдигане на блок.

ДА ПОГОВОРИМ В ЦИФРИ

От изключително значение е да определите с какъв точно бюджет разполагате. Ако сте заделили 80,000 ЕUR и искате да вдигнете къща 200-220 м2, това не е реалистично. Тези пари ще ви стигнат едва за къща 140-150 м2 и то без сутерен с по-обикновени материали. Разбира се, все още има строители, които твърдят, че могат да построят къща „до ключ“ за 350-400 EUR/м2. Обикновено в сайтовете, където ще срещнете подобна цена, изкопът и фундаментът на къщата не са включени. Също не влиза и ВИК-то, което се залага предварително в плочата. Не влизат и хидро-и топлоизолациите, които вървят с основата на сградата, а без тях не може. Не влизат и обратните насипи. Може да се наложи и дренаж да се изгради. Всички тези неща са поне още 150 EUR/м2 от РЗП-то. Това е все едно да ви продават нов автомобил с всички екстри, но…без ходовата част (окачване, амортисьори, пружини, колела, джанти, гуми и тн.); не звучи сериозно и със сигурност звучи подвеждащо. Така не можете да си направите дори приблизителна сметка.

Цената от 350 EUR/м2 „до ключ“, беше актуална преди години, когато секторът беше в сериозен застой,  вследствие на кризата започнала 2008 и 2009. Затова и голяма част от информацията по форумите вече е стара. Тогава наистина една къща можеше да се построи за тези пари. Сега банките отпускат жилищни и ипотечни кредити много по-лесно. Факт е, че въпреки пандемията, продължава да се строи под път и над път. Особено в столицата. Инвестицията в имот продължава да бъде една от най-сигурните. Това води до сериозна липса на работна ръка, а оттам трудът поскъпва много. Расте също и цената на материалите, все пак търсенето определя предлагането. Да не забравяме и незаобиколимата инфлация. Напоследък стана много популярен и така нареченият „План за безопасност и здраве“ , без който вече не може да се започне строителство, дори и да имате разрешение за строеж. ПБЗ изисква редица неща, които могат да оскъпят и затруднят временното строителство – площадка за измиване на гуми, яма за отпадни води, ограждане с плътна ограда на целия имот, товарни подемници, саваци, склад за инструменти, фургон, мобилна тоалетна, контейнер за отпадъци, предпазни парапети, n- на брой табели и знаци и други. От началото на 2019 г. има и задължително изискване при строителство на къща да има надзорна фирма, която да движи документацията и да следи етапите на строежа. Досега това го правеше строителят. Естествено, това са още няколко хиляди лева отгоре. За капак на всичко, през същата година бяха приети и промени в Закона за защита от шума, засягащи и жилищното строителство. Промените не разрешават, вече и на открито, от 14:00 до 16:00 да се изпълняват шумни дейности. Това неминуемо увеличава срока на изпълнение и води до нежелан престой на работниците в едни от най-добрите часове за работа.

Така че в момента най-малко 500-600 EUR/м2 струва напълното завършване на къща („до ключ“) и то при положение, че няма утежняващи обстоятелства. Но като цяло избягвайте да смятате стойността на къщата си в евро на квадрат, например груб строеж 220 EUR/м2 и довършителни работи 280 EUR/м2. Така не е нито професионално, нито ще получите реалната сума за строежа. Това може да послужи за един много груб първоначален ориентир. Професионална оферта се изготвя на базата на подробна количествена сметка, но за това ще стане дума малко по-късно. Все пак, ако наистина не притежавате бюджет, но искате да разполагате с определени помещения, трябва добре да се планира и зонира всичко. Или казано по друг начин – да използвате всеки един квадрат по предназначение. Така например спалнята няма да е 17 м2, а ще е 13.5 м2, но ще разполагате с още една баня или дрешник. Също така може да се лишите от гараж към обема на къщата, но ще имате кабинет, фитнес или допълнителна стая за гости. Все пак, ако искате да имате всичко, за което сте мечтали, но нямате в момента достатъчно средства, по-добре изчакайте още година-две и тогава започнете. Не се подлъгвайте по примамливи предложения за евтино строителство. От друга страна, не отлагайте до безкрай старта на вашата къща. Макар и някои временни строителни стагнации, като цяло цените на имотите вървят нагоре. Оттам и цените на строителните услуги. Дългосрочно трендът е възходящ. Строежът на една нова къща (включително покупката на самия парцел) не излиза по-евтино от това да си купите готова къща. Но поне си я строите по ваш вкус и дизайн; не се съобразявате със заварено положение. И в заключение, един апартамент в Младост струва 1300 EUR/м2, няма никаква логика строежът на една нова и модерна къща в полите на Витоша да струва с 1000 евро по-малко.

 

Изборът на правилните проектанти е ключов момент. Това са архитекти, конструктори, специалисти по част „Електро“, „ВИК“, „ОВ“, „ПБЗ“, 3D визуализатори и други. Не трябва да се пестят пари за читави проекти, това може да излезе скъпо. Идеята е не просто да бъде проектирана една модерна и шармантна къща, важно е да бъдат защитени и интересите на инвеститора. Какво имам предвид? Много конструктори залагат прекалено много арматура, което няма да промени здравината на конструкцията, но ще оскъпи значително изпълнението на проекта. Тоест те се презастраховат върху вече презастрахованото. Съгласен съм, че безопасността и сигурността са преди всичко и няма две мнения по въпроса, но трябва да се намери златната среда. И понеже това е най-трудно, проектантите просто слагат значително повече желязо. Те използват софтуери с предварително заложени по-високи стойности и оттам любезно ви обясняват, че по-високото количество е следствие от сложно изчисление на програмата. Истината е, че не те, а вие ще платите сметката, само че това ще го разберете постфактум. И тук идва въпросът, колко арматура да се заложи в проекта? Нормалното количество желязо за сеизмична зона от 9-та степен е 35-40 кг/м2 от РЗП-то на къщата. Нека с презапасяването да бъде 45 кг, но често срещам конструктивни проекти с желязо 50-60 кг/м2. При съвременните цени на арматурната заготовка, за една средно голяма къща, тази разлика може да излезе 10000 лв. Горе-долу толкова струва една кухня от среден клас изработена от MDF.  Трудът също ще се оскъпи, тък като майсторите ще трябва да връзват повече арматура, ще се увеличи и срока за изпълнение. Не на последно място, не подценявайте и цената на желязото. Тя е най-плаваща. Зимата армировката като материал може да струва 1 лв/кг без ДДС, но влезем ли в сезон може да скочи като нищо с 20-30 ст. Цената може да се повлияе и от някои геополитически фактори.

Друго важно нещо е да има добра комуникация между отделните проектанти. Виждал съм проекти с немалки разминавания между архитектура и конструкция. Това определено ще затрудни строителния процес. Често вече споменатият „План за безопасност и здраве“ се прави колкото да мине документално; изобщо не е съобразен с действителната ситуация. Оказва се така, че нито бетон-помпа, нито багер могат да влязат в задната част на имота, поради изкопа, който запушва входа. Но по ПБЗ, разбира се, е дадено че ще мине всяка една машина и ще има достатъчно място да се разположи цялото временно строителство, така както са го нарисували. Наред с ПБЗ, идва и План за управление на строителните отпадъци (ПУСО). Този документ е задължителен за къщи с РЗП над 300 м2, както и когато бутаме стари съществуващи постройки с РЗП над 100 м2. В останалите случаи не се изисква. Като стана въпрос за отпадъци, имайте предвид, че боклукът, който ще се генерира по време на самия строеж също ще струва определена сума. Особено когато говорим за пристройки и надстройки към съществуващи къщи. Най-вече, когато се прави и основен ремонт на старата част. Там броят на контейнерите може да се окаже повече, отколкото сте мислили първоначално, включително трудът по изнасянето на отпадъците.

След като вече екипът от проектанти е определен от инвеститора, идва ред да се разгледат няколко идейни проекта. Като един от тях ще бъде основа за проектирането на къщата. Имайте предвид, че колкото по-разчупена е една къща, толкова и по-сложно ще е изпълнението й. Всякакви чупки, еркери, тъпи ъгли ( над 90°), кръгли колони, архитектурни елементи, орнаменти и други, биха оскъпили изпълнението.

 

Със или без мазе. Трябва да прецените дали ви трябва такова. Ако има мазе, сутерен, изба или подземен гараж, къщата се оскъпява чувствително. Копае се по-дълбоко, извозва се повече земна маса, обратният насип е по-голям, слага се допълнително кофраж, арматура, бетон, хидроизолации, топлоизолации и пр. Може да се наложи и дренаж да се направи. Всичко това покачва себестойността на къщата.

Давам пример: къща, която е 100 м2 на ивични основи, изградена със стандартни материали ще струва „до ключ“ около 600 EUR/м2 или приблизително 60000 EUR. Ако има мазе обаче, тази цена като нищо може да се качи с 100 EUR на квадратен метър или вашия „до ключ“ ще отиде над 700 EUR/м2, тоест – 70000 EUR. Това са близо 20000 лв. отгоре и то при една неголяма къща от 100 м2, което парекселанс е най-много един тристаен апартамент. Имайте предвид, че една малка къща би струвала повече като цена на квадрат, поради по-малкия обем на работа. Организацията е същата като при по-голяма къща.

Покривът е петата фасада на къщата. Видът му също има значение, колкото по-сложен (брой скатове и чупки), толкова и цената му е по-висока. Покривите с по-голям наклон (над 40°) също струват повече. За тях трябва да се вдига скеле или да се използва алпиниски способ. Цената се оскъпява и при покрив с по-дълги стрехи, тъй като е необходим повече материал. Изграждането на изцяло нов покрив върви около 180-200 лв/м2.  Или ако последната плоча е 100 м2, умножавате по коефициент 1.4 и получавате покрив 140 м2 или грубо покривът ще струва около 26000 лв. Разбира се, има значение какви са керемидите. Ако са „Брамак“ или титан-цинкови битумни керемиди цената определено ще е по-висока. Металните керемиди и керамичните „Тондах“ на Wienerberger също са по-скъпи от традиционните гръцки или марсилски керемиди. Дървеният материал трябва да е сух и импрегниран. На пазара масово продават суров на по-ниска цена.

Бетонът и тухлите също имат своя принос по отношение на цената. Например бетон клас С 25/30 (B30) струва повече отколкото бетон клас С 16/20 (B20). Там разликата е около 10 лв. на кубик. При средно голяма къща от 200 м2 това са около 100 м3 бетон или се оскъпява с около 1000 лв. Макар и пренебрежимо малка разлика, бетон клас С 10/12 (B12,5) също е по-скъп от С 8/10 (B10). Не на последно място, разстоянието от обекта до бетоновия възел също е важно, както и достъпността до обекта. Ако улицата е тясна нормалната бетон-помпа няма да може да влезе и трябва да се работи с пуми (бетон-помпа и бетоновоз в едно), стационарна бетонпомба, или в краен случай – бетонобъркачка. Тухлите също са от значение. Wienerberger POROTHERM са по-скъпи от традиционната тухла 4-ка, било то българска или гръцка. Има и един компромисен вариант, това са Wienerberger POROTHERM light олекотени тухли, с по-ниско обемно тегло. Някои слагат газобетонни блокове YTONG, но в последните години се наблюдава тенденция да се избягва зидария от „Итонг“ за външни стени, тъй като е хигроскопичен, тоест поема много влага.

Отоплението е друг важен фактор, който трябва да обмислите. Ако имотът ви се намира в газифицирана зона, то тогава по-удачно би било да сте на газ. Инвестицията струва около 7000-8000 лв. Това включва проект, материали, прокарване на тръби, кондензационен котел и монтаж. Ако нямате газ или не желаете такава, тогава може да се спрете на варианта с термопомпа, например земя/вода. Тя черпи енергия от подземните води, които целогодишно са с температура около 14° С. Може да се комбинира със слънчеви колектори за подгряване на водата в бойлера. Инвестицията на една такава термопомпа излиза 10000-15000 лв. Но е един от най-икономичните варианти на отопление. Може да се спрете и на пелети. Те се получават от пресовани под голямо налягане дървени стърготини, остатък от дървообработването. При горене не отделят черен дим. Инвестицията е подобна като тази на термопомпата. Ако се съпостави с природния газ, пелетното отопление е по-рентабилно в дългосрочен план. Разбира се, може да изберете отопление на ток с климатици, конвектори или централно. Някои биха предпочели  класическото отопление на твърдо гориво – дърва, въглища или брикети.

Пречиствателна станция също може да се наложи да се инсталира, в случай, че наблизо няма канализация. Добре е да се планира този разход, тъй като една качествена пречиствателна станция за едно четиричленно семейство излиза около 5000-6000 лв. Опцията с изгребна яма също е вариант, но първо това е една по-стара технология за отпадни води и не на всеки му допада тази идея, и второ не винаги е по-икономично. Там е работата, че за едно такова съоръжение трябва да се прави много кофраж, арматура, да се залива с бетон и накрая да се декофрира. С други думи, трудът по изграждането на една септична яма никак не е малко.

Оградата, макар и косвено свързана със строежа на къщата, също е добре да се проектира според нуждите ви. Ако например държите да виждате улицата и да общувате със съседи си докато сте на двора, ще се спрете на ажурна ограда. Ако пък предпочитате уединението и случайни минувачи да не могат да надничат в двора, то тогава плътна масивна ограда е по-добър вариант. Разликата в цената също е осезаема. Една ажурна ограда с мрежа и фундамент, не по-висок от 60 см и дълбочина до 100 см, излиза около 220-230 лв/м. Масивна ограда със сходен фундамент, но иззидана и двустранно измазана с мазилка излиза с 100-150 лв. отгоре на линеен метър.

 

Гореизброените са само част от нещата, които могат в по-малка или по-голяма степен да променят цената на една къща. Немаловажни са също дебелината и вида на топлоизолацията, завършващата декоративна мазилка, цокъла на къщата, мълниезащитната инсталация, дограмите, вратите, броя на комините, подовите настилки, окачените тавани, броя и вида на луните, начина на окабеляване, марката на ключовете и контактите, марката на санитарията, броя и големината на баните, наличието на камина, лукса на кухнята, обзавеждането и още много други неща.

ИЗБОР НА СТРОИТЕЛ

Изборът на строител е не по-малко важен от този на правилните проектанти. Дори бих казал, че е по-важен. Когато вече имате разрешение за строеж или предстои съвсем скоро вадене на такова, настъпва момента да се спрете на изпълнител. Първото нещо, което човек се запитва е дали да работи с фирма или директно да подкара със строителна бригада. И все пак, какво е важно да знаете? Важно е фирмата, на която сте се спрели да има сертификат от Камарата на строителите с необходимата група и категория. Обикновено това е първа група от четвърта до пета категория за жилищни и смесени сгради с ниско и високо застрояване. Къщите обикновено са пета категория. Има много фирми и бригади, които твърдят, че и без лиценз пак ще мине номера, но това може да създаде допълнителни проблеми във връзка с попълването на строителните актове и узаконяването на къщата.

Когато събирате оферти ги преглеждайте много внимателно. Вижте какво точно е включено и какво не е, четете забележките внимателно, гледайте сроковете за изпълнение, със или без ДДС е цената, каква гаранция ви дават и пр. Добре е когато сравнявате няколко оферти те да са идентични. В противен случай, може да се получи съществена разлика в цената и да останете с впечатление, че по-евтината оферта включа всичко необходимо домът ви да стане факт. А в последствие да се окаже, че трябва още много пари да вложите, за да довършите къщата си. Затова, за да имате еднаква база за сравнение, изисквайте от проектантите подробна количествена сметка. Казвам подробна, защото съм виждал много постни. Те са длъжни да ви дадат детайлна кол. сметка, тя влиза в цената на проектирането. Съмнявам се някой строител да тръгне да вади количества без тази услуга да му се заплати, а и ще му отнеме време, с което вероятно не разполага. Дори и количествата получени от проектанта да не са абсолютно точни, то те ще са добра основа за оферта и сключване на договор. Така или иначе, винаги се актуват реалните количества, а те са лесно доказуеми. Ако в една оферта определени позиции не са включени, а в друга подробно са описани, попитайте първия строител дали тези неща влизат в цената или ще се наложи да плащате допълнително за тях. От отговора ще разберете и какви са намеренията на въпросния строител. Дали ви прави отстъпка като ги включва в цената или иска просто да ви спечели с по-ниска оферта.

Също така за оферирането осигурете конструктивен проект, архитектурен проект, обяснителни записки, проекти по част „ВИК“, „Електро“, „ОВ“, „Геодезия“, „Геоложки доклад“, „ПБЗ“, 3D визуализации и всичко останало свързано с изграждането на вашата къща. Така фирмите, които сте отсели, ще могат да отделят необходимото време да прегледат цялата проектно-сметна документация, след това да изготвят една подробна и прецизна оферта. Разбира се, има строители, които просто ще нахвърлят някакви цени, тъй като няма да им се занимава да вникнат в материята, но предполагам не търсите точно такъв изпълнител, който още от самото начало подхожда неглижирано. Добре е да разделите строежа на етапи! Първо се сключва договор за грубия строеж. Веднъж като са завършени стоманобетонната конструкция и покривът, тоест имате вече акт 14, се изготвя оферта и подписва нов договор със същия строител (разбира се, може и с друг) за довършване на къщата. Да, акт 14 не изисква задължително зидарията да е направена. Но можете спокойно да включите тухлите в първия етап на строежа, както и стенните изолации при фундамента, наред с външния обратен насип. Директното изпълнение „до ключ“ не винаги е добра идея. Това включва една по-голяма времева рамка, през която могат да се променят много неща. Примерно да се качат осезаемо цените на материалите и труда. Или пък да се влоши метеорологично време и да се отложи, например, топлоизолацията за догодина. Освен това изготвянето на оферта за довършителни работи с всички подробности и детайли ще отнеме много повече време и вероятността да се допусне грешка или неточност е голяма. Не са редки случаите, когато много неща се променят, добавят или отпадат по желание на инвеститора, а това може коренно да промени довършителните работи заложени в договора и офертата. Веднъж като сте избрали строител, е добре документално всичко да е наред и да има осигурени ток и вода. С две думи, да има фронт за работа. Добре е строителната фирма да знае по-отрано, да речем един месец, че тя ще изпълнява къщата, за да има време да си организира бригадата и механизацията.

 

Тук е моментът да се каже нещо и за ценообразуването. В единичните цени на една фирма далеч не влизат само материалите и труда. Eдна плеяда от допълнителни разходи откриваме под повърхността пряко и непряко свързани със строежа на една къща. Това са:

– Счетоводни разходи

– Осигуровки

– Корпоративен данък

– Банкови такси

– Сертификат от Камарата на строителите

– Застраховка професионална отговорност

– Застраховка трудова злополука

– Трудова медицина

– Координатор по безопасност и здраве

– Разходи за офис, телекомуникации, технологии, интернет, консумативи, канцеларски материали

– Технически ръководител (заплата и осигуровки)

– Временна ограда и портална част

– Информационни и указателни табели, пътни знаци

– Фургон/офис-контейнер

– Пазач на обекта

– Химическа тоалетна

– Контейнер за отпадъци

– Изграждане на временна чешма

– Направа на временно ЕЛ табло

– ПБЗ изисква работниците да имат екипировка, каски, ботуши и тн.

– ПБЗ изисква да има пожарно табло, площадка за измиване на гумите, временно осветление

– Разход за гориво и амортизация на превозните средства

– Разходи за механизация и електроинструменти, тяхното обезценяване и износване

– Малоценки (дискове, бургии, арматурни ножици, бигляри, вериги и масло за бенз. резачки, ръкавици, ботуши, дъждобрани, предпазни маски и тн.)

–  Тротоарно право (ако обекта граничи с тротоар)

 

Това са голяма част от допълнителните разходи, които трябва да направи една фирма по изграждането на една къща или жилищна сграда. Дори и част от тях да бъдат спестени или разпределени и по други обекти, то ядрото от допълнителни разноски остава. Обикновено те са 90% от труда, но често излизат повече, особено, ако нещата се изпълняват както трябва. Да не забравяме, че освен всичко гореспоменато, една фирма разполага с ноу-хау, създава цялата организация, носи юридическа и морална отговорност, както и дава гаранция накрая. Всичко това също е включено в единичните цени. Не на последно място са времето, енергията, нервите, рискът, пропуснатите ползи, нереализираните печалби и други косвени загуби. Всяко едно от тези неща си има своята цена.

30 % ОТГОРЕ – МИТ ИЛИ НЕ

Навярно често сте чували реплики от типа на: „изчисляваш абсолютно всичко, слагаш 30% отгоре и получаваш реалната стойност на къщата“. Не звучи обнадеждаващо, но истината е, че често се случва така. Особено ако попаднете на неправилните проектанти и строители. Дори човек да е истински корифей в професията, която практикува и да определя себе си като добър психолог, това далеч не означава, че ще се справи отлично с целия процес по изграждането на една къща. Нещата не се опират просто до това да си направите добре аритметиката, като използвате калкулатор или дори Excel. Даже да следите надлежно всеки един разход, който правите, понякога пак не е достатъчно. Има прекалено много незаобиколим човешки фактор. По време на реализиране на вашата къща мечта ще се сблъскате с най-различни хора. Това са брокери, банкери, проектанти, геодезисти, геолози, различни държавни институции, предприемачи, техници, майстори, общи работници, дистрибутори, дизайнери, мебелисти, застрахователи, съседи, роднини и кой ли още не. Също така могат да поскъпнат и част от строителните материали, особено арматурата. А понякога просто може да се изкушите да замените едно нещо с друго. Например вместо PVC дограма, да си сложите алуминиева или дървена. Както се казва „апетитът идва с яденето“, но си отива когато донесат сметката. Каквато и да е причината за увеличаване на инвестицията, истината е, че човек винаги трябва да има едно на ум и предвидени финансови резерви. Също така е добре да се въоръжи с биволско търпение. Намиране на правилния строител може да отнеме време. Икономии откъм труд най-лесно се правят, но и най-трудно се оправят.

КОЙ Е НАЙ-ИКОНОМИЧНИЯТ ВАРИАНТ ЗА КЪЩА?

Независимо дали става въпрос за монолитно строителство или сглобяема дървена къща, практиката показва, че къща, която е на два етажа, на ивични основи върху равен терен, с двускатен покрив, с усвоено подпокривно пространство излиза най-икономично като инвестиция. Също така формата е максимално опростена. Къщата наподобява куб и няма балкони, тераси, еркери.

МОНОЛИТНА ИЛИ ДЪРВЕНА КЪЩА

Това също е един фундаментален въпрос, който всеки бъдещ собственик на къща трябва да реши. Лично аз, като човек, който има опит и в двата типа строителство, ще кажа няколко неща. Първо не е вярно, че дървените къщи излизат по-евтино от  монолитните. Всичко зависи от вложените материали и от това кой е изпълнителят. От първостепенно значение е качеството на дървения материал. Той трябва да бъде добре изсушен, като влажността не трябва да надхвърля 14%. Също така е важно да се импрегнира срещу гниене, плесен и дървояди. За съжаление, с цел икономия, това нещо не винаги се прави у нас. Не са малко случаите, когато се слага влажен, смолист и неимпрегниран  материал. Това най-често се случва при сандвич панелите (евтин вариант на сглобяеми дървени къщи), където материалът е скрит и не се вижда. Нещо повече, тези панели се заготвят някъде в дълбоката провинция, далеч от вашия поглед и никой не знае какво се слага вътре и какво е качеството на топлоизолацията, ако изобщо има такава. Не на последно място, ако сглобяването на панелите не е направено прецизно има опасност от измятане. Както виждате всичко това води до една по-ниска цена и икономически изгодна къща на пръв поглед. Само, че ако искате един хубав и качествен дом „до ключ“ за 350 EUR/м2 , това няма как да стане. В този ред на мисли, дървената къща не излиза по-евтино от монолитната, независимо дали е съвестен или недобросъвестен строителят. Начинът, по който се рекламират тези къщи, които уж струват 350 EUR/м2 е подвеждащ и заблуждаващ. Това е и една от основните причини на много хора да не им излиза сметката, защото още от самото начало умножават квадратурата по грешна цифра. Споменатите по-рано в статията фундамент и изкопни работи не влизат в тази галеща окото цена. Също не влизат хидроизолацията, топлоизолацията, дренажът, канализационните тръби в основите, обратният насип, проектът по част „Конструкция“. Изобщо, всичко е един маркетинг. Затова спокойно бих казал, че цените на двата вида строителство – монолитно и дървено, са изравнени. Равносметката е, че една дървена къща „до ключ“ струва над 500 EUR/м2. Въпрос на лично предпочитание е на кой от двата типа къщи бихте се спрели. Естествено, има и къщи изградени по други строителни технологии. Някои от тях са къщи с метална конструкция и термопанели, пасивни къщи, преместваеми къщи, жилищни контейнери, къщи от сламени бали, кръгли къщи от дърво и глина, плаващи къщи, кемпери (къщи на колела), дървесни къщи и тн.

Но все пак как е по-добре да се построи една дървена къща? Определено по-добрият вариант е американски тип къща с монолитно гредова редова конструкция. По тази технология къщата се изгражда на място. Инвеститорът има възможност да види състоянието на дървения материал, минералната ватата, OSB плоскостите и изобщо всичко, което се случва на обекта. Тоест, цялото строителство става пред очите му, а не в разни знайни и незнайни цехове. Често сандвич панелите се славят с много бърз и лесен монтаж, но докато панелите пристигнат на обекта могат да минат месеци, тъй като обикновено ги комбинират с други поръчки и ги карат, когато на тях им е удобно. Авансите при сандвич панелите също са по-големи, искат се 60-70% още при подписване на договор, след което чакате няколко месеца докато панелите бъдат проектирани, заготвени и транспортирани. И накрая като ги докарат на обекта, още преди самото разтоварване трябва да заплатите следващия транш от 20-30% и едва след приключване последните 10%. С други думи, получава се така, че клиентът плаща почти цялата сума още преди да е започнал същинския строеж на къщата. Замислете се! Какъв контрол от страна на инвеститора може да се упражнява така? При къщите от американски тип, с монолитно гредова редова конструкция, както и традиционното монолитно строителство (тухла и бетон), може да се приложи по-гъвкава и справедлива схема на плащане, която да не ощетява клиента.

Да кажем нещо и за Лог къщите. Това са къщи от дървени трупи – типичната дървена къща в представите на белия човек. В Бъгария са известни като финландски къщи, но такива къщи срещаме и в Швеция, Норвегия, САЩ, Русия, страните от Балтика, Канада и някои други места. Те са популярни там, където има изобилие от дървен материал и най-вече прави иглолистни дървета с дебел ствол. Тези къщи нямат нищо общо с дървените къщи, които масово се строят у нас. Лог къщите струват много повече и наистина са малко фирмите, които могат да изпълнят подобен тип поръчка качествено. Освен значително по-високата си цена тези къщи имат и някои други недостатъци. Топлоизолацията при лог къщите не е най-добрата, която можем да срещнем. Истината е, че дървото изолира, но не е най-добрият изолатор. Затова разходите за отопление при една такава къща биха били повече. Разбира се, за този, който може да си позволи подобна къща, това не би било проблем. Все пак, има и лог къщи, които се изграждат с топлоизолация. Трупите се разцепват и по средата се слага изолация, след което трупите се събират отново. По този начин не се нарушава интериорната и екстериорна визия. Но това допълнително оскъпява и без това скъпата конструкция. Поддръжката и правилното третиране на дървото костват също не малко финикийски знаци. Въпреки всичко, лог къщите създават един неповторим уют и една романтична обстановка, каквато никоя друга къща не може да излъчи. Концепцията за люлеещ се стол и камина, сякаш пасва най-добре на този тип къщи, където можете вечер да се отпуснете комфортно с чаша отлежало вино в ръка и да потънете в размисли по някой философски и екзистенциален въпрос.

Строителен Лидер Варна - Бетонни огради (1)
ОГРАДИ И ИЗИСКВАНИЯ НА ЗАКОНА ЗА ИЗГРАЖДАНЕТО ИМ

Оградата е едно от първите неща, които се налага да направим, за да превърнем парцела в градина. Тя ще бъде първото нещо, което се вижда отвън, затова често се нарича лице на градината. Тук трябва да отбележим, че подмяната на модела ограда може да промени цялостният вид на градината, както отвън, така и от вътре.

Оградите имат много и различни функции, на първо място те маркират границите на парцела, като ясно отделят градината от околният ландшафт. Много важна е и ограничаващата функция на оградите, те могат лесно да ограничат достъпа на хора и животни. Понякога оградите могат да се използват и като конструкции за отглеждане на растения. Оградата като всеки градински елемент трябва да бъде и естетически издържана, това е още по-важно като се има предвид, че тя заема предната линия на градината. Височината на оградата може да варира от 50 см. до няколко метра. Ниските огради са за предпочитане там, където няма опасност от домашни животни и вандали. Огради с височина между 1 и 1,5 метра са най-често срещани. Те се вписват сравнително лесно в обстановката и осигуряват добра сигурност.

Плътността на оградата е от първостепенно значение и в зависимост от това те биват различни видове. Плътни са огради, през които не може да мине погледа на наблюдателя. Те са с много по-тежко визуално въздействие в сравнение с останалите видове и обикновено по естетичното си въздействие отстъпват на тях.

Ажурните дървени огради са евтини и лесни за направа.

Ажурните огради, макар че визуално са добре забележими не пречат на възприемането на двора. Ажурните огради са най-естетични и лесни за съчетаване със сградата и двора. Освен тези типове има и комбинирани огради, при които част от общата височина е изградена като плътна, а част като ажурна. Тези комбинирани огради са много често срещани. Те използват силното присъствие на плътната част, за да подчертаят това на ажурната.

Различните битови елементи като плета могат да се използват едновременно като ограда и декоративен акцент. В случаят плета предвидливо е подсилен с телена мрежа.

Обикновено ажурните огради се използват от към улицата, докато плътните са  предпочитани при отделянето от съседите. Все пак това зависи основно от разположението и конфигурацията на двора. Основна задача на плътните огради е да осигурят закрита от погледи и външни въздействия площ, където да се разположат основните елементи като: къта за отдих, патиото, евентуално басейна и др. Тъй като изграждането на високи плътни стени от към улицата е забранено (с изключение на редки случаи), е много трудно да се осигури закрита площ, когато основната част на двора е от страната на улицата. В този случай обикновено се предвиждат ажурни огради, които се подсилват с растителност, за да ги превърнем в крайна сметка в плътни.

Живите плетове също могат да се използват като огради, но само при места, които не са много натоварени и опасността от прескачане на животни и хора не е голяма.

Стилът на оградата може да бъде много разнообразен. Той зависи основно от орнаментите, които я украсяват. Без особени проблеми една и съща ограда може да бъде оформена в различни стилове, които подхождат на различни сгради. Стилът на оградата зависи преди всичко от сградата и това какво е архитектурното решение при нея. Колкото една ограда е по-плътна, толкова по-силно при нея изпъква вложения архитектурен стил и обратно, при ажурните огради е трудно да се схване определен стил. Това е основната причина при желание за създаване на ажурни огради в определен стил те да се изграждат с монолитна основа и колони, които да създават нужното впечатление.

Красива класическа ограда, леко раздвижена от качената на нея растителност.

Нуждата от озеленяване на оградата също е важен въпрос. При огради, направени от по-семпли материали, като оградна мрежа, по-голямата част от тяхната повърхност може да бъде покрита от растения. При скъпи и изискани огради, например от ковано желязо, растителността ще прикрива красивата ограда. При плътните огради е в сила същата закономерност. Когато те са слабо украсени озеленяването им има много добър ефект, но изпипаните огради с красиви облицовки и декоративни орнаменти не бива да се покриват с растителност, защото тя ще изглежда като самонастанила се.

При направата на различните видове огради трябва да се спазват всички технически изисквания за осигуряване на оптимална здравина. При монтиране на лека и ажурна ограда можете да се справите чудесно и сами, но когато става въпрос за плътни зидани огради най-добре потърсете специалист.

За да бъде оградата ви на мястото си и да има добър декоративен ефект тя трябва да бъде проектирана като част от цялостната композиция на двора и къщата, а не като отделен от тях елемент.

Материали

Един много добър начин да превърнем ажурната ограда в плътна.

При оградите могат да се използват много и разнообразни материали. Избора на основен материал за вашата ограда не е само въпрос на вкус и естетически ефект. различните материали имат различни свойства и характеристики, но може би най-важното е, че и цените им се различават съществено.  При всички варианти обикновено се осигурява монолитна основа от бетон, тухли или камък. Плътните огради могат да са изградени изцяло от тези материали и по-рядко от дърво.  Ажурните огради имат монолитна основа, висока от няколко сантиметра до 1 м. същинската част на оградата може да е изпълнена от дърво, телена мрежа, метални решетки и ковано желязо, по-рядко се използват полимерни елементи. Интересни са и различните облицовки, които се използват при плътните огради: фаянс, теракота, бичен камък (различни видове), цепен камък, изкуствен камък, различни видове замазки и др.

Кованото желязо е класика при оградите.

Обикновено материалът активно въздейства върху останалите характеристики на оградите. Така например тези, направени от камъни или тухли са плътни,  а металните ажурни. Повечето материали са трайни, но дървото е значително по-капризно, нуждае се от много повече грижи и въпреки това направените от него огради имат кратък  живот.

Законови положения:

  1. За да изградите плътна ограда по границата със съседен имот с височина над 0,6 м., трябва да получите съгласие от съседа си.
  2. Максималната височина на плътната част на оградата от към улицата е 0,6 м.
  3. Максималната позволена височина за плътна ограда е до 2,2 м. (само между два имота).
  4. При разлика в нивото на двата имота височината на оградата се мери от този с по-ниско ниво.
  5. Дървените и телените огради могат да бъдат изградени и без разрешение за строеж, дори когато имат бетонна основа.
  6. Извън урегулираните граници на населените места  могат да се правят само леки огради.

Плътна ограда, направена като фасада на ниска постройка.