Видове фундаменти

СТРОИТЕЛСТВО срещу ОБЕЗЩЕТЕНИЕ

Подпорни стени.

Фибри за армиране и укрепване на бетон

Фибри за армиране и укрепване на бетон

Преди хиляди години, в древен Египет и Рим, се популяризира използването на влакна като средство за подобряване на качествата на строителните материали. Египтяните са използвали нишки от слама, за да повишат якостта и жилавостта на тухлите от глина и кал. Така, с употребата на различни влакна-фибри, се постига по-голяма здравина и дълготрайност на строителнните смеси. В днешното промишлено строителство армирането с фибри е изключително ефективен и лесно приложим метод навсякъде, където се работи с бетон и циментови разтвори.

Бетонът е най-често изпозваният строителен материал. Той се характеризира с качества като голяма якост на натиск, коравина, ниска електропроводимост и ниска токсичност. Позволява изпълняване на разнообразни форми, както в заводски условия, така и на строителния обект. Но две негови качества му пречат да бъде идеалния конструктивен материал. Това са неговата крехкост и малката му якост на опън при огъване. Традиционният начин за преодоляване на тези недостатъци е използването на стоманена армировка за поемане на опънните напрежения и увеличаване на пластичността. Но дори с прътова армировка бетонът не може да се предпази от образуване на пукнатини. Последните могат да са следствие на напрежения от външно натоварване, на вътрешните напрежения, породени от структурните преобразувания, които протичат в бетонната смес при превръщането й в твърд материал. Пукнатини в бетона могат да се появят от съсъхването при изпаряване на течната фаза. Опитно е установено, че при дисперсно армиране на бетона с фибри пукнатинообразуването се свежда до минимум. Съвременна тенденция е приложението на индустриалните бетонни настилки да се изпълняват като дисперсно-армирани с използване на фибри.

Основни компоненти на стоманобетона
Традиционният стоманобетон се състои от два материала – бетон, получен от свързването и втвърдяването на разтвор от цимент, пясък и трошен камък и армировка, направена от стоманени пръти. Така двата материала взаимно се допълват и стоманобетонната конструкция е едновременно устойчива на натиск и на опън. Ако единият от двата компонента загуби своите качества, цялата система започва да се руши.

Разпределителната стоманена армировка за поемане на напреженията от съсъхване е разположена линейно в едно или две направления. Съсъхването е процес, протичащ в целия обем на бетона. С армировъчните пръти се поемат само част от възникващите напрежения и в бетона се появяват пукнатини.

Предимства на фибро-армировката
Дисперсното армиране предствлява равномерно пространствено разпределение в целия обем на бетона на огромно количество влакна-фибри с различни дължини и форми. Този вид армиране има съществени предимства по отношение на традиционните средства за вторично армиране, като например заварените стоманени мрежи. Армировката с влакна е отличен заместител на класическата армираща стоманена мрежа. Фибрите не заменят носещата армировка-предвидена по проект. Те са 100% алтернатива на конструктивната армировка – заварената мрежа. Дисперсно армираната бетонна настилка с фибри придобива качества, които армираната със стоманена мрежа не притежава.

Замяната на конвенционалната стоманена армировка с дисперсното армиране с фибри осигурява по-голяма устойчивост срещу появяването на пукнатини при съсъхване на бетона. Причината е равномерното разпределение на влакната в целия обем на бетонния елемент. Фибрите облекчават работата на носещата армировка в зоната, където се получават опънни експлоатационни напрежения. Приносът на фибрите е очевиден в пластичния, до структурния и втвърден стадий на бетона, което означава по-висока дълготрайност и по-високо качество. Това се постига в определени случаи дори на по-ниска цена в сравнение с традиционните способи за армиране с метални мрежи. Заместването на армиращата стоманена мрежа с фибри поевтинява циментовите настилки и замазки от два до четири пъти. Дългогодишната практика многократно е доказала, че армираният по този начин бетон има значително по-високи експлоатационни характеристики от обикновения.

Така, с по-малкия брой и размер на пукнатините в бетона, значително се повишава неговата водонепропускливост, удароустойчивост, мразоустойчивост, пожароустойчивост, а също и устойчивостта му срещу раздробяване и изтриване. Бетоните армирани с фибри имат по-малки деформации от пълзене при дълготрайно постоянно натоварване. Всичко това гарантира една по-голяма дълготрайност на строителните конструкции, изпълнени от фибробетони.

Якостно-деформационни характеристики на фибробетона
Фибрите са леки, чисти и безопасни и удобни за работа, съвместими с всички видове цимент и добавъчни материали. Не изискват промяна в проектната рецептура на сместа. Фибрите са химически инертни, не взаимодействат с алкалната среда, в която се намират. Използването им заедно с познатите химически добавки е безпроблемно.

Наличието на фибри увеличава реалното вътрешно сцепление – кохезията в бетона. Леко намалява слягането на бетонната смес и подобрява нейната обработваемост.

Фибрите превръщат втвърдения бетон в една по-деформируема композитна ситема с еднакви характеристики по цялото сечение. Тя е способна да абсорбира енергия и да поема по-големи напрежения на опън, включително при знакопроменливо натоварване и след развитие на процеси на образуване на пукнатини. Армирането с фибри рязко повишава съпротивлението срещу крехко разрушаване, увеличава остатъчната якост след появата на първата пукнатина. Увеличава якостта на умора при дълготрайно натоварване и якостта на удар. Всичко това осигурява целостта на бетонната конструкция дори и при изчерпване на нейната способност да поема натоварване.

В днешно време за армиране на бетон се използват различни видове влакна. В тях се включват микро и макро влакна, като метални нишки, полипропиленови влакна, целулозни влакна, фибростъкло, базалт и др. Правилното определяне на подходящия вид влакно, което е необходимо за армирането на бетона, зависи от преследваната строителна цел.

Нормативни изисквания
Налични са два основни стандарта за армиране на бетона-EN 14889 и ASTM C 116-03. Американският стандарт ASTM C 116-03 описва армирането на бетоните и торкретирането с фибри, като определя три армитовъчни класове на бетона. Те са съответно армиране на бетон със стоманени влакна или торкретобетон, армиране на бетон със стъклено влакно или торкретобетон и армиране на бетон с полимерно влакно или торкретобетон.

Европейският стандарт EN 14889 “Влакна за бетон, част 2”, определя полимерните влакна, като “полимерни материали, такива като полиолефини, например, полипропилен или полиетилен, полиестер, найлон, поливинилацетат, полиакрил, арамид, и смеси от тях”. Този стандарт разделя полимерните влакна в две основни категории, в зависимост от техните физически форми, а именно на микровлакна-по-малки от 0,3mm в диаметър и с дължина по-малка от 24mm и макровлакна-по-големи от 0,3mm в диаметър.

Микрофибрите са предназначени за намаляване на пластичното свиване в пластичния стадий на бетона, за повишаване на удароустойчивостта, за намаляване на разслояването на сместта, за повишаване на пожароустойчивостта и пожарната безопасност. Микровлакната не са структурни и не могат да бъдат използвани за замяна на прътовата арматура, металната мрежа, или всякакви други работни метални елементи от конструкцията.

Типични представители на микрофибрите са фибростъкло, базалт и полипропилен. Фибростъклените и базалтовите влакна на се препоръчва да се използват в дребнозърнест пластичен бетон заради нестабилността на влакното, в фибростъклоцементи за тънкостенни конструкции под формата на фиксиран кофраж, в архитектурни украси, изпълнени с помощта на пневматични пистолети.

Структурните макрофибри може да се използват за замяна на прътовата арматура. Тази замяна трябва да се потвърди чрез изчисления или като допълнение към прътовата работна арматура. Използват се за намаляване на пукнатинообразуването, за осигуряване на остатъчната носимоспособност на бетона или торкретобетона, за увеличаване на якостта на опън при огъване, за поемане на работните натоварвания и придаване устойчивост на разрушаване.

Едновременното използване на различни видове фибри спомага за намаляване на броя, както на микро-, така и на макропукнатините, които могат да възникнат от различни фактори. Такива са неправилен състав на бетоновата смес, нарушение на времето и начина на приготвяне и полагане на бетонова смес. Микропукнатините, образувани при съсъхването на бетона и определени конкретни якостни натоварвания, водят до формиране на по-голяма пукнатина, която налага добавянето на макрофибри.

Освен това, хомогенността на разпределението на влакната в бетона допълнително увеличава неговата експлоатационна надеждност. Бетон, в който влакната са равномерно разпределени, е най-устойчив на действащите натоварвания. Комбинираното използване на фибри с различни дължини предотвратява процесите на пуктинообразуване, предизвикани от натоварване на опън и огъване.

Армирането на бетона с фибри създава висока устойчивост при ниски температури, агресивни въздействия. Тя се постига с използване на влакна от полиолефини, полипропилен, с преразпределение на напреженията в бетонната конструкция между неговите компоненти. На българския пазар най-масово са разпространени полипропиленовите и стоманените фибри.

Полипропиленови фибри
Полипропиленовите фибри се произвеждат от химически инертен полипропилен, който не реагира с компонентите и добавките на бетона. Същият не задържа протичането на хидратацията на цимента и се характеризира с много добра устойчивост в алкална среда. В зависимост от структурата си полипропиленовите фибри могат да бъдат моновлакнести или разклонено-влакнести, т.е. мрежести

Моновлакнестите фибри предотвратяват ефективно разслояването на бетонната смес и образуването на пукнатини от съсъхване в най-ранния възрастов стадий. След втвърдяването вероятността за изваждане на отделните нишки, следствие на работата им на опън, е голяма.

Моновлакната са технологични и ефективни за полагане на замазки върху всякакъв вид подово отопление и плаващи подови замазки. Подходящи са и за варо-циментови мазилки, като заменят стоманената или стъклената рабицова мрежа.

Разклонено-влакнестите фибри имат правоъгълно напречно сечение и са свързани по между си механично. Това осигурява по-доброто им закотвяне във втвърдения бетон. Те имат добро сцепление както с бетонната смес, така и с втвърдения бетон. Така се осигурява пълното използване на якостта на опън на нишките и успешното поемане на напреженията от температурни промени и структурни деформации през целия експлоатационен период. Затова армирания с разклонено-влакнести фибри бетон има по-висока остатъчна якост.

Друг показател, влияещ върху закотвянето, е дължината на влакната. Тя може да варира в границите 3-51mm. При употреба на по-дълги влакна трябва да се отчита възможността за неравномерно разпределение в обема на бетона и появата на проблеми при разбъркването на сместа.

Създадени са и специални смеси от фибри с различни дължини и структура-технологията „е3” на SI Concrete Systems. Например, такъв продукт е Novomesh e3-смес от стоманени и полипропиленови фибри. Така се осигурява още по-добро взаимодействие с добавъчните материали в бетонната смес на всички зърнометрични нива.

Влагането на полипропиленови влакна в бетонния разтвор намалява образуването на пукнатини до 100% и подобрява хомогенността на бетона. Специфичната плътност на полипропиленовите фибри е около 0,9g/cm3, якостта на опън около 0,5GРa. Модулът на еластичност е 5GРa.

Малкото им собствено тегло, в сравнение със стоманата, прави строителната конструкцията по-лека, без да се намалява носещата й способност. Това, в комбинация с по-големите възможности за поглъщане на енергия при динамично натоварване, прави полипропиленовите фибри незаменими при проектиране на конструкции в райони с повишена сеизмична опасност.

Армирането с полипропиленови фибри повишава устойчивостта на бетона срещу ударни, абразивни и динамични разрушаващи сили, увеличава неговата водонепропускливост и мразоустойчивост. Фибрите придават на армирания бетон “жилавост”, което е уникално качество. Последното се прояввява като остатъчна якост и запазване на целостта на конструкцията дори и след поява на пукнатини. Предимство на полипропиленовите фибри е, че за разлика от стоманените мрежи, те не корозират.

Полипропиленовите фибри се използват при бетонни настилки върху земна основа, замазки, мазилки, торкрети, бетонни елементи, сухи смеси, леки бетони. Армирани бетони с полипропиленови фибри, намират приложение за изработване на бетонни тръби, керемиди, плочки, бордюри, решетки, пилотни фундаменти, стълбове, вълноломи, фасадни панели. Използват се също и като заместител на разпределителна армировка. При торкретиране се постига по-голяма плътност и се намаляват загубите на материал. Благодарение на добрите си качества при динамично и ударно натоварване, и разбира се на дълготрайността си, армирният бетон с полипропиленови влакна се прилага с успех и при възстановяването на износени асфалтови пътни настилки. От друга страна, изключителната простота при работа, относително ниската цена и ефективността на полипропиленовите фибри против съсъхване, ги правят предпочитани за армиране на цименто-пясъчни замазки. Полипропиленовите влакна се използват при тънките подови замазки и настилки. В последните повишеното съдържание на цимент е предпоставка за образуване на пукнатини от съсъхване.

Някои видове фибри са произведени по специална технология с вграждане на антимикробен агент и така осигуряват защита срещу микроби. Освен полипропиленови фибри, има и стоманени, които се използват в промишленото строителство.

Стоманени фибри
Стоманените фибри се получават чрез студено изтегляне на нисковъглеродна стомана. На строителния пазар те се предлагат в различни форми и размери, като праволинейни, вълнообразни, спираловидни и др. Най-разпростанените им дължини са от 35 до 50mm, с различни диаметри и дебелини. Целта на производителите на стоманени фибри е да се осигурява равномерно разпределение на отделните нишки в бетонната смес, без необходимостта от допълнителни писпособления за разбъркване.

Дисперсно армирания бетон със стоманени фибри притежава завишена якост на срязване и огъване. Затова той се явява добро строително решение за изпълнение на тежконатоварени индустриални подове. Якостта му на умора при циклично натоварване също е много по-голяма, в сравнение с обикновения бетон. Стоманените фибри, подобно на полипропиленовите фибри, осигуряват добра възможност за поглъщане на енергия и работа при наличие на немалки пластични деформации, т.е. дуктилност. А също така и устойчивост на динамични натоварвания.

Притежават специфична плътност около 7,8g/cm3. Якостта им на опън е между 1 и 3GPa, а модулът на еластичност е 200GPa. Тези техни характеристики определят в голяма степен практическото им приложение. Използат се за изпълнение на предварително напрегнати стоманобетонни елементи, на подове на производствени и обществени сгради, изложени на тежки условия и въздействия. В строителството на тунели и подземни пътища, за горен слой на пътни настилки, при изпълнението на летищни писти и мостове Възможно е и приложението им в етажни плочи на жилищни сгради за поемане на вътрешните напрежения, подобно на полипропиленовите фибри. Най-широко е приложението на стоманените фибри в силно натоварени строителни елементи, като фундаменти под машини, хидродинамични конструкции.

Предимства на полипропиленовите и стоманените фибри
Полипропиленовите и стоманените фибри са една препоръчителна съставна част на всяка бетонова смес. С тях се постига значително редуциране на появилите се пластични деформации от температурните промени, съсъхването и пълзенето. По този начин се ограничава, проникването на вода и соли в бетона, както и дълбочината на карбонизация. Намаляват се рисковете за корозия на циментовия камък и се гарантира дълъг експлоатацонен период на строителната конструкция.

Използването на синтетични фибри е свързано и със значителни икономии на разходи за складиране, инсталиране и транспорт. При производството и приложението им нивата на отделения в атмосферата въглероден диоксид са с 70% по ниски в сравнение с тези от производството на стоманените фибри.

Независими изпитвания, проведени в Австралия, показват, че напукани плочи от армиран със стоманени фибри бетон, тествани една година след като са изложени на въздействието на природните стихии, губят над 45% от способността си да поглъщат енергия, сравнено с измервания на 28-мия ден. Същите плочи, армирани със макросинтетични фибри изложени на същите условия и период от време, губят само 0.2% от експлоатационните си характеристики. Този фактор силно променя в положителна посока отношението на много строителни специалистити към приложенито на синтетичните фибри.

Технология на армирането с фибри
Необходимото количество фибри се добавя в готовата бетонна смес на бетоновия възел или на строителния обект. Препоръчителната дължина на фибрите не трябва да е по-голяма от максималния размер на пълнителя. Минималната дозировка зависи от преследваната за постигане строителна цел. Пет минути за разбъркване са достатъчни за пълното им смесване с бетоновата смес. Когато фибрите се добавят на строителния обект, те се изсипват в миксера на бетоновоза. Той също се върти с висока скорост около 5min при преди изливане или изпомпване на разтвора.

От гледна точка здравословните и безопасни условия на труд се препоръчва на работниците, добавящи фибрите в бетонната смес, да са снабдени с ръкавици и очила за адекватна защита на очите.

УПИ – придобиване на собственост или право на строеж

Предстои ви избор на имот и строителство?

Това е важно решение, което не е за подценяване.

Първо, знаете ли каква е разликата между УПИ и ПИ? А как да се сдобиете със собственост или право на строеж върху УПИ? За какви ключови стъпки от процеса да следите?

Вижте отговорите тук.

Каква е разликата между ПИ и УПИ?

• ПИ е абревиатура на “поземлен имот”. Той може да бъде във или извън регулация, в зависимост от вида територия, на която попада.

Ако ще се строи, проектите трябва да са съобразени със съответните показатели на застрояване за определената зона. Може да се строи и извън регулация, ако се спазват съответните нормативи. С поземлен имот се свързва собствеността върху дадена територия.

• УПИ е абревиатура на “урегулиран поземлен имот”. Това са имотите, които са в регулация. Наричат се още парцели.

УПИ представлява проект за обособяване на нови поземлени имоти с нови граници и площи, гарантиращи функционалното използване на територията и постигане на определени минимални изисквания (в зависимост от предназначението). След одобряването им и уреждането на регулационни сметки, имотите се нанасят в кадастралния план и им се дават нови номера на поземлен имот.

Как се придобива собственост или право на строеж върху УПИ?

Основен етап в хода на строителството е намирането на урегулиран поземлен имот (УПИ) за строителство и сключването на договор за придобиване на собственост или право на строеж върху имота.

Урегулираният поземлен имот трябва да отговаря на изискванията на Закон за устройство на територията и да е включен в устройствения план на съответното населено място. Той трябва да има определени граници, достъп до улица, път или алея, предназначение и режим на устройство.

Терен за застрояване се придобива чрез покупко-продажба, дарение, замяна и др. Най-често се срещат следните два начина: закупуване на имота или учредяване на право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в новата сграда.

Важни стъпки преди сключване на договора

Задължително при закупуването на терен за застрояване трябва да се проучат страните по сделката. Обикновено е по-лесно да се проучи купувача, но е много важно да се проучи и продавачът. Съществуват няколко ситуации:

1. Когато продавачът е юридическо лице, проверката е по-лесна и не отнема много време, ако е регистрирано в Търговския регистър към Агенцията по вписвания.
2. Ако продавач или учредител на правото на строеж е държавата или общината, се спазва процедурата уредена в Закона за държавната собственост, Закона за общинската собственост и актовете по прилагането им, вкл. и общински наредби, когато сделката е с общински имот.
3. Но ако продавачите са физически лица и особено когато са няколко, е по-сложно. Когато имотът е съсобствен, страна по договора трябва да са абсолютно всички съсобственици.

Обект на договора се явява съответният поземлен имот. Трябва да се проучи внимателно и самият имот. Изключително важно е да се прецени градоустройствения му статут и да се определи площта (по документи и реалната му площ), предназначението му, за какво застрояване е предвиден и дали това съответства на инвестиционните намерения на приобретателя, а също и показателите за застрояване.

И още, трябва да се извърши проверка за тежести върху имота като възбрана, ипотека, права на различни лица, учредено право на строеж за друго лице и т.н.

Форма на сключване

Този вид сделки се сключват в нотариална форма според разпоредбата на чл. 18 от ЗЗД.

Само когато се придобива съответност, право на строеж върху недвижим имот от общината или държавата, не е необходим нотариален акт.

Според чл. 18 от Закона за собствеността, договорите, с които се извършва придобиване и разпореждане с имоти – частна, държавна или общинска собственост, се сключват в писмена форма и се вписват по разпореждане на съдията по вписванията по местонахождението на имота. Не е необходима нотариална форма.

Нотариалният акт се извършва от нотариус, който е с район на действие по местонахождението на недвижимия имот.

Застрояване на неурегулирани имоти

Някои предприемачи избират да закупят неурегулирани имоти с цел застрояване. В този случай обаче е важно да знаете, че промяната на предназначението на един имот и регулирането му е скъпа и продължителна процедура. Тя включва изготвянето на ПУП-ПРЗ, което отнема време.

Добре е преди закупуването на неурегулиран имот да проучите детайлно възможността за регулирането му и всичко свързано с процедурата и разходите покрай нея, за да няма неприятни изненади при започването на ново строителство.

Заключение

Сега знаете приликите и разликите между УПИ и ПИ, както и как се придобива собственост или разрешение за строеж върху УПИ. Ясни са най-важните стъпки от целия процес, за които трябва да следите.

Изграждане на ограда – правилата, които трябва да знаете

Изграждането на оградата  трябва да се извърши в съответствие с приложимите разпоредби. Трябва ли ми разрешение за изграждане на ограда или заявлението е достатъчно? Каква е максималната височина на оградата? Можете ли да поставите ограда на границата на парцела на вашия съсед? Вижте какви формалности трябва да изпълните, ако възнамерявате да оградите парцела си през текущата година.

Изграждане на ограда – наредби

Изграждането на ограда е важен елемент от довършването на парцела, тъй като засяга не само естетиката на имота, но и неговата безопасност. Ето защо, преди да издигнете ограда, си струва да проверите правните разпоредби, регулиращи такава инвестиция.

В противен случай може да се окаже, че мечтаната от вас ограда не отговаря на стандартите и трябва да бъде демонтирана.

Правните разпоредби относно изграждането на огради са определени в Закона от 2 юли 1994 г., Закон за строителството, който регламентира:

• дали и кога изграждането на оградата изисква предварително уведомление или получаване на разрешение,
• има ли минимална или максимална височина на оградата, която е разрешена от наредбите,
• на какво разстояние от границата на парцела може да се издигне ограда,
• може ли оградата да бъде поставена на границата на два парцела,
• ширината и начина на отваряне на вратата и портата,
• какви формалности трябва да бъдат изпълнени преди започване на строителството.

Проверете как да изпълните всички официални задължения, свързани с издигането на ограда

Изграждане на ограда – формалности, които трябва да изпълните

Изграждането на ограда рядко изисква официални формалности. В някои случаи обаче е необходимо да се уведомят властите за планираната инвестиция. Всеки път това зависи от параметрите на оградата, като нейната височина или местоположение на парцела.

Изграждане на ограда – разрешение за строеж

Като правило за изграждането на ограда не е необходимо разрешение. Такъв документ обаче може да се изисква, ако планираната ограда заплашва безопасността на хората или имуществото. Такъв риск съществува, например, когато оградата е разположена в непосредствена близост до пътя и създава риск от намаляване на видимостта на водачите.

Освен това за изграждането на оградата се изисква разрешение за консервация, ако тя трябва да бъде поставена върху парцел или до сграда, вписана в регистъра на паметниците. Всички строителни работи, извършени на такава площ, изискват разрешение за строеж.

Изграждане на ограда – приложение

Изграждането на оградата изисква уведомяване, когато нейната височина надвишава 2,2 м. Уведомлението за изграждането на оградата трябва да включва вида, обхвата, датата на започване и начина на извършване на строителните работи. Трябва да имате право да се разпореждате с имота за строителни цели и да го потвърдите със съответно изявление. Ако офисът поиска това, към заявлението трябва да се приложат и скици или чертежи на оградата.

Кандидатурите трябва да се подават в старости или градски офис с окръжни права поне 21 дни преди започване на строителните работи. Ако органът не повдигне възражения в този срок, можете да продължите със строителството. Възражения могат да бъдат повдигнати, ако планираната ограда нарушава разпоредбите на местния устройствен план за развитие.

Заявлението е валидно 3 години – след тази дата трябва да подадете ново заявление.

Изграждане на ограда без уведомление

Отговорът на въпроса дали трябва да докладвате за конструкцията на оградата зависи от нейната височина. Какво обаче, ако въпреки задължението не отчетете планираните строителни работи?

Изграждането на ограда на парцела без уведомление (въпреки наличието на такова задължение) ще се счита за беззаконно строителство. Наказанието може да бъде под формата на:

• административни санкции – издаване на решение за разпореждане на събаряне на оградата или заплащане на такса за узаконяване за одобрение на неразрешен строеж за използване (само ако оградата се счита за неработеща и застрашава здравето и живота на потребителите),
• наказателни санкции – глоба (по-често), ограничение на свободата или лишаване от свобода до 2 години (почти никога).

Какво трябва да бъде разстоянието между оградата и границата на парцела на съседа?

Наредбите не определят разстоянието между оградата и границата на парцела на съседа. Важно е само оградата да не преминава тази граница. Възможно е обаче да се издигне и ограда по оста, разделяща парцелите на съседите – тогава ще ви е необходимо съгласието на съседа, за да изградите ограда на границата .

Ако оградата трябва да бъде издигната от страната на улицата, тя не трябва да излиза извън границата на пътя. От друга страна, в случай на огради, ограждащи парцела от кръстовището на улицата, административният орган може да нареди да се отреже ъгълът на такава ограда, за да се увеличи видимостта и да се запази безопасността на водачите.

Колко висока може да бъде оградата?

Наредбите не определят минималната и максимално допустимата височина на оградата и не ги разграничават по отношение на материала. Така оградата може да бъде както пълна, така и ажурна, висока и ниска. Въпреки това, някои ограничения в това отношение могат да бъдат въведени от местния план за пространствено развитие.

Колко широки трябва да бъдат портите и портите?

Оградата трябва да бъде завършена с порта и врата, която ви позволява да влезете в имота. Има ли разпоредби, които изясняват тези два въпроса?

Наредбите определят минималната ширина, която е:

• за входни порти – 2,4 м,
• за порти – 0,9 m.

Освен това портите и портите не могат да се отварят от външната страна на парцела и нямат прагове.

Наредбите също така посочват, че довършителните елементи на оградата не трябва да представляват заплаха за хората. Поради това не трябва да бъркате остри ръбове, например покритие от счупени парчета стъкло върху ограда, под височина 1,8 m.

Изграждането на ограда в съответствие със закона е важен елемент от довършването на вашия имот. Наредбите на строителното право не регламентират стриктно този въпрос, но съдържат няколко разпоредби, които трябва да се спазват. В заключение не забравяйте за отговорности като:

• уведомяване за инвестиции в старостта или офиса, когато височината на оградата надвишава 2,2 м,
• поддържане на правилната ширина на портата и вратата,
• получаване на съгласието на съседа за издигане на ограда на границата на парцели,
• отказ от поставяне на остри елементи под височината от 1,8 м на оградата,
• спазване на разпоредбите на местния устройствен план за развитие.

РАЗХОДИ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ

Обичайно всички разходи при покупка и прехвърляне на нов имот се поемат от купувача!
Какви са разходите и варират ли те в зависимост от местоположението на имота ?

Данъци и такси

Местен данък, нотариални и съдебни такси

Обичайната практика при сделките по покупко-продажба на недвижими имоти в България е разноските (местен данък и държавни такси) да са за сметка на купувача. Разбира се има изключения от това правило и те зависят от условията, които страните договарят по между си и от компромисите, които правят. Нашата роля на консултанти и посредници е да Ви предложим съществуващите в практиката варианти и най-удачното решение.

Местен данък

Местният данък зависи от това дали сделката е покупко-продажба или дарение, както и от общината в която се намира имота.
Всяка сделка с недвижим имот, прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти на територията на Република България се облага с данък, (местен данък) съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). За сделките по покупко- продажба на имоти този данък е в размер от 2%-3% от продажната цена на всеки имот, предмет на такава сделка и се изчислява от нотариуса, ангажиран със сделката върху обявената цена на имота според подписания нотариален акт.

Нотариална такса – (събира се по тарифа от нотариуса, удостоверяващ сделката, според материалния интерес- т.е посочената цена на имота по нотариален акт)
Нотариалната такса по сделката се събира според Тарифата за нотариалните такси, според Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД). Според посочената тарифа Вие точно можете да определите размера на дължимата такса по сделката, но за това трябва да имате необходимите за сделката документи или да сте договорили вече продажната цена на имота. Разбира се не се колебайте да се свържете дори само за това с брокера, посочен към избрания от Вас имот- той веднага ще Ви ориентира за размера на тези такси.

Такса за вписване- 0.1% (събира се от Агенцията по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариуса)
Такса за вписване се събира за всеки документ с удостоверен материален интерес, какъвто е нотариалния акт. Според Правилника за вписванията подлежат на вписване всички актове, с които се прехвърля правото на собственост (продажба, дарение, замяна, и др.) или с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права (констативни нотариални актове, актовете за държавна или общинска собственост и други). Вписването се състои в даване гласност на подлежащите на вписване актове. По този начин могат да бъдат осъществени справките и проверките за тежести или прехвърлителни сделки за всеки един имот. Според ТАРИФА ЗА ДЪРЖАВНИТЕ ТАКСИ, СЪБИРАНИ ОТ АГЕНЦИЯТА ПО ВПИСВАНИЯТА (В сила от 25.11.2005 г., Обн. ДВ. бр. 94 от 25 Ноември 2005г.) За вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 5 лв.

Апартаменти-старо и ново строителство

Видове апартаменти

В България има голяма разлика между типовите апартаменти в сгради от старото и ново строителство.

Апартамент с 1 спалня, например, при ново строителство включва две стаи – всекидневна с кухня-бокс и отделна спалня, докато в по-старите сгради това са отделна кухня, всекидневна и спалня.

Студио – обикновено е еднопространствено помещение с кухня, наподобяващо суита в хотел. На площ от 25-40 кв.м се разполагат кухня, спалня и ъгъл за хранене. Почти 80% от чуждестранните купувачи, които за първи път са в България с цел закупуване на имот очакват отделна кухня и стая. Но такова разпределение почти отсъства от пазара на нови имоти и се среща в по-старите сгради под името „гарсионера”.

Ателие – на практика, това също е студио, но в България ателието е помещение, което се използва за творческа дейност.Често напоследък клиенти, закупили ателиета, се сблъскват в последствие с проблеми при получаване на български мултивизи. Поради това обикновено в нотариалният акт изрично трябва се упоменава,че ателието е предназначено за жилищни нужди.

Апартамент с 2 спални – представлява хол с кухня-бокс и 2 спални в нови сгради и отделна кухня, хол и две спални – в по-стари сгради.

Многостойни апартаментипо-рядко се срещат на пазара в България и обикновено се получават чрез обединяване на два съседни двустайни апартамента.

Мезонет – апартамент на 2 нива с 1 ,2 или повече спални – обикновено са разположени на последните етажи на сградите.

Пентхаус – това е апартамент на последен – тавански етаж на сградата, в повечето случаи със скосени тавани в стаите .В България пентхаусите се считат за романтични жилища, имат панорамни гледки, големи панорамни тераси и се продават на доста високи цени.

За всички апартаметни в България са характерни големит тераси или балкони, които влизат в чистата жилищна площ . Това се дължи на факта,че благодарение на топлия и мек климат от май до септемри животът протича на открито. Големият балкон е иделно и прекрасно място за отдих, закуска, за кафе или чай. Много често собствениците на големи тераси поставят на тях ратанови мебели, люлки, барбекю, джакузи. Все по-често в комплекси по черноморието се предвиждат изводи за кабелна телевизия.

Не е и рядкост спането на терасата – все повече собственици, в това число и много руснаци практикуват този ползотворен начин на отдих на свеж въздух. Тъй като остъкляването на терасите в България , особено в големите комплекси, не е разрешено, на тераси се поставят завеси, сенници , щори, които осигуряват комфорт на своите обитатели.

ИМОТ НА ЕТАП СТРОЕЖ-ДА ИЛИ НЕ

В нашата работа ние непрестнанно се сблъскваме с въпрос ,който вълнува и пред който са изправени много купувачи на имоти :

Да купя ли апартамент в строеж?
Да рискувам ли?
Дали ще бъде построена сградата ?
Какви са гаранциите, че строителството ще бъде завършено?
Каква е реалната ситуация на този сегмент от пазара в България?

Желанието на вссеки потенциален купувач – да намери мечтания перфектен имот – с удобно разпределение, отлично местоположение, добра инфраструктура, хубав вид от прозорците и разбира се, на изгодна цена.

Много често обаче, във вече построените сгради с Акт 16 изборът е ограничен –най-хубавите апартаментите вече са продадени още преди започване на строителството, а цената на останалите е увеличена при получаване на Акт 15.

Опитът показва, че повечето обекти се продават почти на 80% преди въвеждане на сградата в експлоатация. Още докато се загражда строителното петно, появяват се заинтересувани и далновидни купувачи-инвеститори, които купуват по няколко апартамента с цел препродажба.Те са наясно, че на най- ранния етап ще получат по – голяма площ на по – добра цена.

Рискът на подобен етап от строителството безспорно е факт, но нека разгледаме всички плюсове и минуси на подобен вид инвестиция

Какво получава клиентът, който има смелостта да закупи имот в строеж в България:

Ниска за района цена и, в същото време, разсрочено плащане. Няма по – добро нещо от това да получиш отстъпка в цената и отсрочка в плащането. Обикновено преговорите преди подписване на предварителен договор за всеки един имот са свързани точно с тези две условия – цена и срок на плащане.
Купува се най – доброто – това се обяснява лесно. Строителството е в начален етап, апартаментите са свободни, те са много и изборът е богат – клиентът може да си избере апартамент, който му допада най-много, с най-доброто за неговите нужди и разбирания разпределение. По този начин хубавите имоти се изкупуват от далновидните купувачи много рано.И докато тези, които купуват имота на Акт 15, ще заплатят пълната сума на вече по-висока пазарна цена, техният съсед, който е купил на етап първа плоча или първа копка ще изчака още няколко месеца до Акт 16, за да изплати последната вноска от много по – ниската продажна цена.
Виждате какво точно Ви се продава – Вие проследявате цялото строителство, можете да следите, дали строежът се изпълнява в срок, какви материали се използват, ще виждате, как са положени ВиК и ел. инсталации. Качеството на едно жилище се определя не само от площта му, цена или вида на дограмата а, преди всичко, от качествено изпълненото строителство. В България повечето от новостроящите се сгради са снабдени с онлайн камери, през които по всяко време бъдещите купувачи могат да следят, как върви процесът на строителството.
Друг голям плюс е възможността за преустройство на имота – един малко известен факт е, че можете да се направи напълно законна промяна в проекта на новото Ви жилище, ако го закупите преди Акт 14. Не се има в предвид усвояване на тераси, но ако винаги сте си мечтали за огромен двустаен апартамент, чиято площ я има само в тристайните, то на етах строителство можете да получите обединяване на две от стаите, при това законно и съобразено с всички архитектурни изисквания. Или, ако купувате голям двустаен апартамент и непременно искате отделна кухня, може да я обособите чрез посторяване на допълнителна стена между банята и всекидневната.
Недостатъците при покупка на имот в строеж са основно три:

1. Невъзможност да се види какво представлява имотът – много от купувачите трудно се ориентират по архитектурни планове, а въображението им не може да изрисува пълната картина на вече завършеният апартамент. При такива сделки винаги нашите консултанти помагат, като показват друг, идентичен вече завършен апартамент в друг комплекс на същият строител, за да улеснят и успокоят купувача.Така последният много по-лесно и спокойно взема решение.

2. Период на чакане на завършване на стротелството – за да се построи една сграда са необходими повече от 9 месеца – време, в което новият собственик извършва плащания, а реално не може да използва своето жилище. Но от друга страна пък има случаи, в които бъдещи купувачи търсят в продължението на месеци най-добрия за тях вариант и не могат да го намерят.

3. И, разбира се, най големият недостатък – рискът – че обектът няма да бъде завършен . Но този недостатък може да се сведе до минимум,ако работите с коректна агенция. Защото един добър брокер, който държи на реномето си и бъдещата си работа, никога няма да Ви предложи рисков имот или такъв, за който е известно, че няма да бъде завършен. Опитният и добър брокер познава всички работещи на пазара строителни компании и ще Ви предложи да избирате между обектите на тези строители, които имат добра репутация, чиста история, изрядна документация, няколко реализирани проекта. Почти винаги ще Ви бъдат показани вече завършените обекти на избраният от Вас строител, за да знаете точно, какъв краен продукт да очаквате. А нашата практика показва , че всеки следващ комплекс на един строител е по -добър от предидишния.

Накрая можем да отбележим, че добра сделка без риск няма. В случая с покупката на недвижим имот в строеж рискът е оправдан от гледна точка на по – добрата цена и всички останали плюсове, като разсрочено плащане, по-голям избор и възможност за преустройство.

При всички случаи, обаче, препоръчваме подобна сделка да се прави само след консултация с професионален брокер, защото дори и най – добрият адвокат не е длъжен да е запознат със строителството и цялостното развитие на пазара на имотите.

КУПУВАМЕ НА “ЗЕЛЕНО”-ДОКУМЕНТИ

Необходими документи ако купувате на “зелено”

Строителни документи
Първо- ако някой строителен предприемач все още ви поиска да заплатите “на зелено”, т.е. преди началото на строителството, сумата, най-добрият съвет, който може да ви бъде даден, е да откажете. Приетите стандарти са следните:

-строителство в начален етап- заплаща се предплата в размер на 10% от цената на жилището
-при получаване на акт 14 (Това е документът, който се дава, след като сградата е със завършен груб строеж. Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. )- плаща се първа вноска в размер на 30% от сумата
-при получаване на акт 15 (С него се установява, че зданието е напълно завършено. Със съставянето на този акт на практика се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. Съдържа редица документи за извършените строителни дейности) – вноска в размер на 30%
-при получаване на акт 16 (това е разрешението за ползване. Той се издава, след като се установи, че строителството е напълно завършено и съобразено с одобрения инвестиционен проект) – плаща се последната вноска в размер на 30%.

КАКВО Е ИДЕЛНА ЧАСТ?

При закупуване на имот е важно да се знае начинът на измерването на чиста жилищна и общата площ на имота, които формират крайната цена, за да се избегнат недоразумения , конфликти и претенции към строителя.

В България крайната цена на имота – това е сумата от чиста жилищна площ на апартамента и квадратура на общите части на сградата. Измерването им се различава от приетата в Русия и други страни от бившия Съветски съюз система, както следва :
– Чиста площ на апартамента включва: вътрешни стени, мокро помещение и тераса.

– Общи части включват : вход, стълбището, фасадни стени , коридори , чиято площ се разделя пропорционално между апартаментите във входа и представляват средно от 8 до 25% от общата площ.
Съгласно член 38 от Закона за собствеността – при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят.

Разпределянето на общите части между отделните съсобственици е в зависимост и е пропорционално на квадратурата на всеки обект. Това е урегилирано ,съгласно правилата на чл. 40 от Закона за Собствеността.

В предварителния договор и нотариален акт / документ, доказващ правото на собственост / винаги се отразява общата квадратура, чистата площ и площ на идеалните части от общите части на сградата на вашия имот.

РАЗЛИКИТЕ МЕЖДУ ТЪРПИМ, ЗАКОНЕН И НЕЗАКОНЕН СТРОЕЖ

Казусът със статута на сградите в градската инфраструктура винаги е бил актуален. Всяка една от тях е минала през своя дълъг и сложен процес по създаване – от първоначалната документация, до издаването на ключа. Запознати ли сте със съществуването на термините търпим, законен и незаконен строеж? Това са част от етапите, през които преминават всички сгради. А знаете ли какви са разликите помежду им по смисъла на ЗУТ (Закона за устройство на територията)? Тези понятия описват едни от основните стъпки, през които е необходимо да минете, когато навлизате в сферата на строителството и запознаването им с тях е препоръчително. Именно с тази цел, в тази статия заедно ще разгледаме внимателно значението на всеки един от тях, както и общите им пресечни точки.

Търпим строеж

Ако някога Ви се е налагало да продадете или купите по-стара сграда със сигурност вече сте наясно с необходимата документация, в която се включва и удостоверението за търпимост. То се издава на строежи, изграждани до 31.03.2001 г., които не разполагат с акт 16 (разрешение за ползване на строеж). Също така, важно е да отбележим, че една сграда може да придобие статут на законна, от такава в нарушение, когато държавата, в лицето на съответните органи, издаде заветното удостоверение за търпимост.

Според ЗУТ, търпимите строежи са посочени като такива, които нямат постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план (ПУП). При спазване на изискванията на този закон, те могат да бъдат преустройвани вътрешно, да се променя предназначението им и да се ремонтират, без да се изменя външното им очертание. Това включва и забрана за създаване на нови или укрепване на вече наличните носещи конструкции.

Законен строеж

При законния строеж ситуацията е значително по-лека и с минимален брой ограничения, когато всички изисквания са спазени. Добрата новина е, че начините, по които можем да се погрижим за бързото придвижване през този процес са многобройни. В идеалния случай, домът на Вашите мечти ще бъде готов за нула време, а голяма част от законовите ограничения в последствие ще бъдат елиминирани. Това, което Ви е нужно са всички документи и разрешителни за имота, одобрение на проекта в общината, и разбира се – неговото спазване при изпълнение. От изключителна важност е вземането под внимание на всяка една от процедурите, защото в противен случай от това биха могли да последват тежки санкции. При правилното спазване на всички стъпки обаче, налице ще бъде вече законен строеж, готов да бъде вкаран в експлоатация.

Незаконен строеж

Когато говорим за незаконни строежи обаче, нещата не са толкова прости. В този случай разглеждаме обекти с липса на строителни книжа (одобрени проекти и разрешения за строеж), такива които не разполагат с документация или имат, но тя е непълна, както и построени с продукти, които не отговарят на изискванията. Затова е ключово при планиране на строеж върху даден парцел, да се сдобиете с необходимите разрешителни документи и материали.

За незаконна може да се води и само част от даден строеж. Пример за това може да бъде ситуация, в която незаконна пристройка бива свързана към законна сграда – в такъв случай само новото допълнение е в нарушение. Съществуват и други обстоятелства, които на пръв прочит изглеждат сходни, но всъщност казусът може да се окаже съвсем различен. Например, добавяйки нерегламентиран етаж след вече одобрен ПУП, една цяла сграда може да бъде превърната в незаконна постройка.

Разбира се, някои от незаконните строежи подлежат на узаконяване, но това зависи изцяло от законовите ограничения и липсващата информация. За целта е необходимо издаване на удостоверение за търпимост, както и друга важна документация, за чието набавяне можете да разчитате на съдействие от нашите специалисти

ВИЗА ЗА ПРОЕКТИРАНЕ – КАК И КОГА СЕ ИЗДАВА?

Визата за проектиране е извадка от действащ ПУП (подробен устройствен план), издаден от архитекта на съответния район или община и разглежда урегулирания поземлен имот и съседните му такива, c означени налични сгради и постройки c нанесени линии на застрояване, допустими височини, плътност и интензивност на застрояване. В Република България процедурите в строителството са детайлно уредени от императивни правни норми, като сред тях се нарежда и издаването на „виза за проектиране“. Това може да направи главният архитект на общината или на съответния район, а нашият екип ще ви съдейства с цялата процедура.

Какво е всъщност приложението на документа “виза за проектиране”?

След като титулярът на даден УПИ придобие своята собственост, в случай че желае да го застрои, е препоръчително да си осигури виза за проектиране. След като се снабди с необходимия документ, той може да възложи на проектант да изготви съответните проекти, който в последствие подлежат на одобрение от главния архитект на общината. На тази база визата е важно основание за издаване на разрешение за строеж.

Визата за проектиране се издава по искане на възложителя (собственика):

• Когато се предоставят изходни данни в случаите на изменение на разположението и конфигурацията на сградите на урегулираните имоти при прилагане на действащите планове, но без да се изменя установеният начин на застрояване и установеният характер.
• Когато се изисква получаване на оценка за въздействието върху околната среда, издадено по реда на Закона за опазване на околната среда и за изготвяне на оценка за съответствие със съществените изисквания за строежите.
• Когато се установяват други обстоятелства по устройството на територията, свързани с предвижданията на подробните планове за установения с тях начин и характер на застрояване, допустимите дейности и строежи, границите и линиите на застрояване и др.
• Когато се предоставят изходни данни за проектиране в поземлени имоти с обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на същите земи.
• Когато се предоставят изходни данни за проектиране в случаите, когато с изработвания нов подробен устройствен план не се променят предвижданията на действащия такъв.
• При еднократно разрешение заизграждане на временни строежи от собствениците на урегулирани поземлени имоти, за които с подробните устройствени планове е предвидено изграждане на обекти – публична държавна и общинска собственост, установен е нов начин и характер на застрояване или е наложена строителна забрана.
• Когато се предоставят изходни данни за проектиране на сгради и постройки от допълващото застрояване, когато такова не е предвидено с действащия ПУП, при спазване на режима на ползване и застрояване.

Когато се доказва пред трети лица какви са възможностите за застрояване на имота с постройки от основното и допълващото застрояване в съответствие с предвижданията на действащ ПУП.

Визата за проектиране е неразделна част от необходимите документи, представяни при провеждане на процедурата по съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти, по които се издава разрешение за строеж и др.

Понастоящем, законодателят е предвидил 2 вида процедури по издаване на визи за проектиране – по чл.140 и 140а от ЗУТ.

Анализът на чл.140 ЗУТ показва, че той регламентира три вида визи за проектиране.

На първо място това е т. нар. „факултативна” /незадължителна/ виза по чл.140, ал.1, която се издава само по желание на възложителя, като нейното издаване не може да му бъде наложено принудително от друг орган. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението. Тя представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36.

На второ място е визата по чл.140, ал.2, изречение 2 от ЗУТ. Тази виза също не е задължителен документ, но когато издаването й е поискано, тя следва да има определена форма и съдържание. Когато кадастрална карта е влязла в сила след влизането в сила на ПУП, тази виза задължително се издава върху комбинирана скица от кадастралната карта и подробния устройствен план. По този начин светва т. нар. „сигнална лампа” за възложителя, която може да ми подскаже за евентуални проблеми със собствеността на имота му, в случай че има несъответствие между границите на УПИ по влезлия в сила ПУП и по новата кадастрална карта. Тогава след отстраняване причините за това несъответствие, проектирането може да продължи без рискове.

На трето място се появява визата по чл.140, ал.3. Съгласно този текст, за строежите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 58, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6, 7 и 8, както и за обекти – недвижими културни ценности издаването на виза е задължително. Визата за проектиране се съобщава на заинтересуваните лица по чл. 131 с изключение на случаите, когато са представени декларации за съгласието им с нотариална заверка на подписите или заинтересувани лица са само лицата, по чиято инициатива се издава визата. В тази хипотеза визата е не просто извадка от ПУП, но тя е нещо повече – тя допълва или изменя плана, както и дори замества липсващ ПЗ, без да се провежда процедура по чл.134 и сл. Така визата придобива характер на „квазиплан”. Законодателят, давайки си сметка за правния статут на този вид виза, й придава качеството на ИАА и дава възможност на заинтересованите лица, които имат възможност за обжалват ПУП да атакуват в съда и визата.

Визата по чл.140 ЗУТ се издава от компетентния орган в едномесечен срок от подаване на съответното искане.

Другата процедура, предвидена в чл.140а ЗУТ е въведена от законодателя през 2019 г. с цел облекчаване на възложителя при получаване на изходни данни за осъществяване на инвестиционно проектиране и най-вече във взаимоотношенията му с експлоатационните дружества. Неслучайно наричаме процедурата по чл.140а „бърза писта“ за получаване на виза за проектиране.

В заявлението по чл. 140, ал. 1 възложителят или упълномощеното от него лице може да поиска с визата за проектиране да му бъдат предоставени и изходните данни, необходими за проектирането и за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура от съответните експлоатационни дружества, като опише инвестиционното си намерение. В 7-дневен срок от получаването му компетентният орган изпраща заявлението до експлоатационните дружества за предоставяне на исканите изходни данни, необходими за изработване на инвестиционния проект и на условията за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура. В 14-дневен срок от получаване на заявлението експлоатационните дружества предоставят служебно становища на компетентния орган издаващ визата, съдържащи исканите в заявлението изходни данни, необходими за проектирането и условията за присъединяване. Изходните данни и условията за присъединяване съдържат техническите параметри и изискванията на съответното дружество към съоръженията в присъединявания обект, схема с посочване на начина и мястото на присъединяване, необходимите сервитутни зони на съоръженията за присъединяване, възможните срокове за присъединяване, както и други данни, определени в наредбите по чл. 84, ал. 3 от този закон и чл. 116, ал. 7, чл. 125, ал. 3 и чл. 196, ал. 1 от Закона за енергетиката /наредбите за присъединяване на потребители към различните видове мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура/. В тридневен срок от предоставянето на всички изходни данни от експлоатационните дружества компетентният орган уведомява заявителя, който в тридневен срок може да направи възражения. При липса на възражения компетентният орган издава визата за проектиране. При наличие на възражения се повтаря първоначалната процедура, като заявителят не може да прави повторно възражение.

Във визата за проектиране по чл. 140а освен данните по чл. 140 се включват и предоставените от експлоатационните дружества изходни данни и условия за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура. 

Визата за проектиране по чл.140а е основание за сключване на договори с експлоатационните дружества за временно водоснабдяване на строителната площадка по време на изпълнение на строителството и/или за временно електроснабдяване на строителния обект – когато в имота не е осигурено захранване, и на договори за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура при посочените в нея условия, ако в едногодишен срок от влизането й в сила възложителят внесе за съгласуване и одобряване инвестиционния проект. Експлоатационните дружества не могат да поставят допълнителни условия, утежняващи възложителя. Когато в едногодишния срок от влизането в сила на визата за проектиране възложителят не внесе за съгласуване и одобряване инвестиционния проект, той следва да поиска от експлоатационните дружества да му предоставят нови изходни данни и условия за присъединяване по реда, определен в наредбите за присъединяване.

Образецът на заявлението за издаване на виза по чл.140а се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството след съгласуване с председателя на Комисията за енергийно и водно регулиране. Министърът на регионалното развитие и благоустройството е изпълнил това задължение и всеки заинтересован може за види образеца на сайта на МРРБ.

Строеж на къща – полезни съвети

СТРОЕЖ НА КЪЩА – ПОЛЕЗНИ СЪВЕТИ

Има хора, които разполагат с няколко къщи. Има и такива, които са собственици на цели ваканционни селища и комплекси от затворен тип. Малцина са тези, които притежават къщи за десетки, дори стотици милиони долари. Но истината е, че повечето хора нямат такива възможности и строят къща веднъж в живота си. За тях това е мечта, а всички  мечти могат да се сбъднат – ако имаме куража да ги преследваме. Да построиш къща изглежда лесно и просто, но уви нещата не стоят точно така. В интернет е пълно с информация за това какви са стъпките от търсене на правилния парцел до избора на главен изпълнител. Също така лесно ще разберете какви документи са необходими да притежавате и с кои институции трябва да се преборите, за да си изкарате разрешение за строеж. Затова не смятам да повтарям или да „копи-пействам” тази информация. Ще го кажа така. Нещата започват с избора на земя, естествено, ако не разполагате вече с такава. Предварителното проучване е от първостепенно значение. За предпочитане е парцелът да бъде в регулация. По темата наистина са изписани много неща, затова ще синтезирам най-важните.

Местонахождението е на първо място. Ако земята се намира някъде из дебрите на Балкана, в което няма нищо лошо, то стойността на строителството ще се увеличи значително поради голямото разстояние, което трябва да изминат машините, камионите, леките автомобили и тн. По всяка вероятност обектът ще е със затруднен достъп, което допълнително утежнява строителството. Ако например, бетоновозът и бетон-помпата не могат да достигнат обекта, може да се наложи да изградите път. В противен случай, бетонът ще трябва да се приготвя на място или да се използва стационарна бетон-помпа, което коренно променя нещата. Също така е важно до имота да има прокарани ток и вода. Например, ако няма вода, ще е необходим сондаж, което води до допълнителни разходи. А и не се знае до колко е водообилен района. Ако пък няма ток, ще трябва да помолите някой от съседите да ви даде такъв, или да се сдобиете с генератор за ток.

Почвата, теренът и дворът определено не са за подценяване. Най-устойчиви почви за строене са скалата, чакъла и твърдата песъчлива глина. Неблагоприятни и рискови почви са тези в зони на свлачища, разломи, такива с високи подпочвени води, льос, тиня и някои други. Това само по себе си води до изграждането на по-сериозни основи, което би оскъпило значително строежа на къщата. Денивелацията също не е от без значение. Големият наклон определено би се отразил в цената на фундаментa, отколкото в случаите на равен терен. А ако има стръмни участъци в имота, може да се наложи направата на подпорни стени. Големината на дворa/парцелa също има значение. По-малкият двор ограничава ситуирането на къщата и би затруднил до известна степен самото строителство. Наличието на много дървета и тяхното „отстраняване“, също би се отразило на цената.

Проучете съседите си! Много хора подценяват този факт и след време съжаляват. Не говоря само за конфликтни и недружелюбни съседи, също така избягвайте имоти в близост до гета. По време на самото строителство най-апетитно е желязото, но като нищо могат да изчезнат и други строителни материали и електроинструменти. Но това е само върхът на айсберга, замислете се дали изобщо бихте живели там. Също така проучете, до колкото е възможно, дали в близост до въпросния имот няма да се строи в обозримо бъдеще. Може да се получи така, че веднъж, след като сте минали през деветте кръга на ада и най-накрая сте се нанесли в новия си дом и очаквате заслужена тишина и спокойствие, съседът да си е предоставил земята срещу обезщетение на инвеститор с отстъпено право на строеж и да предстои вдигане на блок.

ДА ПОГОВОРИМ В ЦИФРИ

От изключително значение е да определите с какъв точно бюджет разполагате. Ако сте заделили 80,000 ЕUR и искате да вдигнете къща 200-220 м2, това не е реалистично. Тези пари ще ви стигнат едва за къща 140-150 м2 и то без сутерен с по-обикновени материали. Разбира се, все още има строители, които твърдят, че могат да построят къща „до ключ“ за 350-400 EUR/м2. Обикновено в сайтовете, където ще срещнете подобна цена, изкопът и фундаментът на къщата не са включени. Също не влиза и ВИК-то, което се залага предварително в плочата. Не влизат и хидро-и топлоизолациите, които вървят с основата на сградата, а без тях не може. Не влизат и обратните насипи. Може да се наложи и дренаж да се изгради. Всички тези неща са поне още 150 EUR/м2 от РЗП-то. Това е все едно да ви продават нов автомобил с всички екстри, но…без ходовата част (окачване, амортисьори, пружини, колела, джанти, гуми и тн.); не звучи сериозно и със сигурност звучи подвеждащо. Така не можете да си направите дори приблизителна сметка.

Цената от 350 EUR/м2 „до ключ“, беше актуална преди години, когато секторът беше в сериозен застой,  вследствие на кризата започнала 2008 и 2009. Затова и голяма част от информацията по форумите вече е стара. Тогава наистина една къща можеше да се построи за тези пари. Сега банките отпускат жилищни и ипотечни кредити много по-лесно. Факт е, че въпреки пандемията, продължава да се строи под път и над път. Особено в столицата. Инвестицията в имот продължава да бъде една от най-сигурните. Това води до сериозна липса на работна ръка, а оттам трудът поскъпва много. Расте също и цената на материалите, все пак търсенето определя предлагането. Да не забравяме и незаобиколимата инфлация. Напоследък стана много популярен и така нареченият „План за безопасност и здраве“ , без който вече не може да се започне строителство, дори и да имате разрешение за строеж. ПБЗ изисква редица неща, които могат да оскъпят и затруднят временното строителство – площадка за измиване на гуми, яма за отпадни води, ограждане с плътна ограда на целия имот, товарни подемници, саваци, склад за инструменти, фургон, мобилна тоалетна, контейнер за отпадъци, предпазни парапети, n- на брой табели и знаци и други. От началото на 2019 г. има и задължително изискване при строителство на къща да има надзорна фирма, която да движи документацията и да следи етапите на строежа. Досега това го правеше строителят. Естествено, това са още няколко хиляди лева отгоре. За капак на всичко, през същата година бяха приети и промени в Закона за защита от шума, засягащи и жилищното строителство. Промените не разрешават, вече и на открито, от 14:00 до 16:00 да се изпълняват шумни дейности. Това неминуемо увеличава срока на изпълнение и води до нежелан престой на работниците в едни от най-добрите часове за работа.

Така че в момента най-малко 500-600 EUR/м2 струва напълното завършване на къща („до ключ“) и то при положение, че няма утежняващи обстоятелства. Но като цяло избягвайте да смятате стойността на къщата си в евро на квадрат, например груб строеж 220 EUR/м2 и довършителни работи 280 EUR/м2. Така не е нито професионално, нито ще получите реалната сума за строежа. Това може да послужи за един много груб първоначален ориентир. Професионална оферта се изготвя на базата на подробна количествена сметка, но за това ще стане дума малко по-късно. Все пак, ако наистина не притежавате бюджет, но искате да разполагате с определени помещения, трябва добре да се планира и зонира всичко. Или казано по друг начин – да използвате всеки един квадрат по предназначение. Така например спалнята няма да е 17 м2, а ще е 13.5 м2, но ще разполагате с още една баня или дрешник. Също така може да се лишите от гараж към обема на къщата, но ще имате кабинет, фитнес или допълнителна стая за гости. Все пак, ако искате да имате всичко, за което сте мечтали, но нямате в момента достатъчно средства, по-добре изчакайте още година-две и тогава започнете. Не се подлъгвайте по примамливи предложения за евтино строителство. От друга страна, не отлагайте до безкрай старта на вашата къща. Макар и някои временни строителни стагнации, като цяло цените на имотите вървят нагоре. Оттам и цените на строителните услуги. Дългосрочно трендът е възходящ. Строежът на една нова къща (включително покупката на самия парцел) не излиза по-евтино от това да си купите готова къща. Но поне си я строите по ваш вкус и дизайн; не се съобразявате със заварено положение. И в заключение, един апартамент в Младост струва 1300 EUR/м2, няма никаква логика строежът на една нова и модерна къща в полите на Витоша да струва с 1000 евро по-малко.

Изборът на правилните проектанти е ключов момент. Това са архитекти, конструктори, специалисти по част „Електро“, „ВИК“, „ОВ“, „ПБЗ“, 3D визуализатори и други. Не трябва да се пестят пари за читави проекти, това може да излезе скъпо. Идеята е не просто да бъде проектирана една модерна и шармантна къща, важно е да бъдат защитени и интересите на инвеститора. Какво имам предвид? Много конструктори залагат прекалено много арматура, което няма да промени здравината на конструкцията, но ще оскъпи значително изпълнението на проекта. Тоест те се презастраховат върху вече презастрахованото. Съгласен съм, че безопасността и сигурността са преди всичко и няма две мнения по въпроса, но трябва да се намери златната среда. И понеже това е най-трудно, проектантите просто слагат значително повече желязо. Те използват софтуери с предварително заложени по-високи стойности и оттам любезно ви обясняват, че по-високото количество е следствие от сложно изчисление на програмата. Истината е, че не те, а вие ще платите сметката, само че това ще го разберете постфактум. И тук идва въпросът, колко арматура да се заложи в проекта? Нормалното количество желязо за сеизмична зона от 9-та степен е 35-40 кг/м2 от РЗП-то на къщата. Нека с презапасяването да бъде 45 кг, но често срещам конструктивни проекти с желязо 50-60 кг/м2. При съвременните цени на арматурната заготовка, за една средно голяма къща, тази разлика може да излезе 10000 лв. Горе-долу толкова струва една кухня от среден клас изработена от MDF.  Трудът също ще се оскъпи, тък като майсторите ще трябва да връзват повече арматура, ще се увеличи и срока за изпълнение. Не на последно място, не подценявайте и цената на желязото. Тя е най-плаваща. Зимата армировката като материал може да струва 1 лв/кг без ДДС, но влезем ли в сезон може да скочи като нищо с 20-30 ст. Цената може да се повлияе и от някои геополитически фактори.

Друго важно нещо е да има добра комуникация между отделните проектанти. Виждал съм проекти с немалки разминавания между архитектура и конструкция. Това определено ще затрудни строителния процес. Често вече споменатият „План за безопасност и здраве“ се прави колкото да мине документално; изобщо не е съобразен с действителната ситуация. Оказва се така, че нито бетон-помпа, нито багер могат да влязат в задната част на имота, поради изкопа, който запушва входа. Но по ПБЗ, разбира се, е дадено че ще мине всяка една машина и ще има достатъчно място да се разположи цялото временно строителство, така както са го нарисували. Наред с ПБЗ, идва и План за управление на строителните отпадъци (ПУСО). Този документ е задължителен за къщи с РЗП над 300 м2, както и когато бутаме стари съществуващи постройки с РЗП над 100 м2. В останалите случаи не се изисква. Като стана въпрос за отпадъци, имайте предвид, че боклукът, който ще се генерира по време на самия строеж също ще струва определена сума. Особено когато говорим за пристройки и надстройки към съществуващи къщи. Най-вече, когато се прави и основен ремонт на старата част. Там броят на контейнерите може да се окаже повече, отколкото сте мислили първоначално, включително трудът по изнасянето на отпадъците.

След като вече екипът от проектанти е определен от инвеститора, идва ред да се разгледат няколко идейни проекта. Като един от тях ще бъде основа за проектирането на къщата. Имайте предвид, че колкото по-разчупена е една къща, толкова и по-сложно ще е изпълнението й. Всякакви чупки, еркери, тъпи ъгли ( над 90°), кръгли колони, архитектурни елементи, орнаменти и други, биха оскъпили изпълнението.

Със или без мазе. Трябва да прецените дали ви трябва такова. Ако има мазе, сутерен, изба или подземен гараж, къщата се оскъпява чувствително. Копае се по-дълбоко, извозва се повече земна маса, обратният насип е по-голям, слага се допълнително кофраж, арматура, бетон, хидроизолации, топлоизолации и пр. Може да се наложи и дренаж да се направи. Всичко това покачва себестойността на къщата.

Давам пример: къща, която е 100 м2 на ивични основи, изградена със стандартни материали ще струва „до ключ“ около 600 EUR/м2 или приблизително 60000 EUR. Ако има мазе обаче, тази цена като нищо може да се качи с 100 EUR на квадратен метър или вашия „до ключ“ ще отиде над 700 EUR/м2, тоест – 70000 EUR. Това са близо 20000 лв. отгоре и то при една неголяма къща от 100 м2, което парекселанс е най-много един тристаен апартамент. Имайте предвид, че една малка къща би струвала повече като цена на квадрат, поради по-малкия обем на работа. Организацията е същата като при по-голяма къща.

Покривът е петата фасада на къщата. Видът му също има значение, колкото по-сложен (брой скатове и чупки), толкова и цената му е по-висока. Покривите с по-голям наклон (над 40°) също струват повече. За тях трябва да се вдига скеле или да се използва алпиниски способ. Цената се оскъпява и при покрив с по-дълги стрехи, тъй като е необходим повече материал. Изграждането на изцяло нов покрив върви около 180-200 лв/м2.  Или ако последната плоча е 100 м2, умножавате по коефициент 1.4 и получавате покрив 140 м2 или грубо покривът ще струва около 26000 лв. Разбира се, има значение какви са керемидите. Ако са „Брамак“ или титан-цинкови битумни керемиди цената определено ще е по-висока. Металните керемиди и керамичните „Тондах“ на Wienerberger също са по-скъпи от традиционните гръцки или марсилски керемиди. Дървеният материал трябва да е сух и импрегниран. На пазара масово продават суров на по-ниска цена.

Бетонът и тухлите също имат своя принос по отношение на цената. Например бетон клас С 25/30 (B30) струва повече отколкото бетон клас С 16/20 (B20). Там разликата е около 10 лв. на кубик. При средно голяма къща от 200 м2 това са около 100 м3 бетон или се оскъпява с около 1000 лв. Макар и пренебрежимо малка разлика, бетон клас С 10/12 (B12,5) също е по-скъп от С 8/10 (B10). Не на последно място, разстоянието от обекта до бетоновия възел също е важно, както и достъпността до обекта. Ако улицата е тясна нормалната бетон-помпа няма да може да влезе и трябва да се работи с пуми (бетон-помпа и бетоновоз в едно), стационарна бетонпомба, или в краен случай – бетонобъркачка. Тухлите също са от значение. Wienerberger POROTHERM са по-скъпи от традиционната тухла 4-ка, било то българска или гръцка. Има и един компромисен вариант, това са Wienerberger POROTHERM light олекотени тухли, с по-ниско обемно тегло. Някои слагат газобетонни блокове YTONG, но в последните години се наблюдава тенденция да се избягва зидария от „Итонг“ за външни стени, тъй като е хигроскопичен, тоест поема много влага.

Отоплението е друг важен фактор, който трябва да обмислите. Ако имотът ви се намира в газифицирана зона, то тогава по-удачно би било да сте на газ. Инвестицията струва около 7000-8000 лв. Това включва проект, материали, прокарване на тръби, кондензационен котел и монтаж. Ако нямате газ или не желаете такава, тогава може да се спрете на варианта с термопомпа, например земя/вода. Тя черпи енергия от подземните води, които целогодишно са с температура около 14° С. Може да се комбинира със слънчеви колектори за подгряване на водата в бойлера. Инвестицията на една такава термопомпа излиза 10000-15000 лв. Но е един от най-икономичните варианти на отопление. Може да се спрете и на пелети. Те се получават от пресовани под голямо налягане дървени стърготини, остатък от дървообработването. При горене не отделят черен дим. Инвестицията е подобна като тази на термопомпата. Ако се съпостави с природния газ, пелетното отопление е по-рентабилно в дългосрочен план. Разбира се, може да изберете отопление на ток с климатици, конвектори или централно. Някои биха предпочели  класическото отопление на твърдо гориво – дърва, въглища или брикети.

Пречиствателна станция също може да се наложи да се инсталира, в случай, че наблизо няма канализация. Добре е да се планира този разход, тъй като една качествена пречиствателна станция за едно четиричленно семейство излиза около 5000-6000 лв. Опцията с изгребна яма също е вариант, но първо това е една по-стара технология за отпадни води и не на всеки му допада тази идея, и второ не винаги е по-икономично. Там е работата, че за едно такова съоръжение трябва да се прави много кофраж, арматура, да се залива с бетон и накрая да се декофрира. С други думи, трудът по изграждането на една септична яма никак не е малко.

Оградата, макар и косвено свързана със строежа на къщата, също е добре да се проектира според нуждите ви. Ако например държите да виждате улицата и да общувате със съседи си докато сте на двора, ще се спрете на ажурна ограда. Ако пък предпочитате уединението и случайни минувачи да не могат да надничат в двора, то тогава плътна масивна ограда е по-добър вариант. Разликата в цената също е осезаема. Една ажурна ограда с мрежа и фундамент, не по-висок от 60 см и дълбочина до 100 см, излиза около 220-230 лв/м. Масивна ограда със сходен фундамент, но иззидана и двустранно измазана с мазилка излиза с 100-150 лв. отгоре на линеен метър.

Гореизброените са само част от нещата, които могат в по-малка или по-голяма степен да променят цената на една къща. Немаловажни са също дебелината и вида на топлоизолацията, завършващата декоративна мазилка, цокъла на къщата, мълниезащитната инсталация, дограмите, вратите, броя на комините, подовите настилки, окачените тавани, броя и вида на луните, начина на окабеляване, марката на ключовете и контактите, марката на санитарията, броя и големината на баните, наличието на камина, лукса на кухнята, обзавеждането и още много други неща.

ИЗБОР НА СТРОИТЕЛ

Изборът на строител е не по-малко важен от този на правилните проектанти. Дори бих казал, че е по-важен. Когато вече имате разрешение за строеж или предстои съвсем скоро вадене на такова, настъпва момента да се спрете на изпълнител. Първото нещо, което човек се запитва е дали да работи с фирма или директно да подкара със строителна бригада. И все пак, какво е важно да знаете? Важно е фирмата, на която сте се спрели да има сертификат от Камарата на строителите с необходимата група и категория. Обикновено това е първа група от четвърта до пета категория за жилищни и смесени сгради с ниско и високо застрояване. Къщите обикновено са пета категория. Има много фирми и бригади, които твърдят, че и без лиценз пак ще мине номера, но това може да създаде допълнителни проблеми във връзка с попълването на строителните актове и узаконяването на къщата.

Когато събирате оферти ги преглеждайте много внимателно. Вижте какво точно е включено и какво не е, четете забележките внимателно, гледайте сроковете за изпълнение, със или без ДДС е цената, каква гаранция ви дават и пр. Добре е когато сравнявате няколко оферти те да са идентични. В противен случай, може да се получи съществена разлика в цената и да останете с впечатление, че по-евтината оферта включа всичко необходимо домът ви да стане факт. А в последствие да се окаже, че трябва още много пари да вложите, за да довършите къщата си. Затова, за да имате еднаква база за сравнение, изисквайте от проектантите подробна количествена сметка. Казвам подробна, защото съм виждал много постни. Те са длъжни да ви дадат детайлна кол. сметка, тя влиза в цената на проектирането. Съмнявам се някой строител да тръгне да вади количества без тази услуга да му се заплати, а и ще му отнеме време, с което вероятно не разполага. Дори и количествата получени от проектанта да не са абсолютно точни, то те ще са добра основа за оферта и сключване на договор. Така или иначе, винаги се актуват реалните количества, а те са лесно доказуеми. Ако в една оферта определени позиции не са включени, а в друга подробно са описани, попитайте първия строител дали тези неща влизат в цената или ще се наложи да плащате допълнително за тях. От отговора ще разберете и какви са намеренията на въпросния строител. Дали ви прави отстъпка като ги включва в цената или иска просто да ви спечели с по-ниска оферта.

Също така за оферирането осигурете конструктивен проект, архитектурен проект, обяснителни записки, проекти по част „ВИК“, „Електро“, „ОВ“, „Геодезия“, „Геоложки доклад“, „ПБЗ“, 3D визуализации и всичко останало свързано с изграждането на вашата къща. Така фирмите, които сте отсели, ще могат да отделят необходимото време да прегледат цялата проектно-сметна документация, след това да изготвят една подробна и прецизна оферта. Разбира се, има строители, които просто ще нахвърлят някакви цени, тъй като няма да им се занимава да вникнат в материята, но предполагам не търсите точно такъв изпълнител, който още от самото начало подхожда неглижирано. Добре е да разделите строежа на етапи! Първо се сключва договор за грубия строеж. Веднъж като са завършени стоманобетонната конструкция и покривът, тоест имате вече акт 14, се изготвя оферта и подписва нов договор със същия строител (разбира се, може и с друг) за довършване на къщата. Да, акт 14 не изисква задължително зидарията да е направена. Но можете спокойно да включите тухлите в първия етап на строежа, както и стенните изолации при фундамента, наред с външния обратен насип. Директното изпълнение „до ключ“ не винаги е добра идея. Това включва една по-голяма времева рамка, през която могат да се променят много неща. Примерно да се качат осезаемо цените на материалите и труда. Или пък да се влоши метеорологично време и да се отложи, например, топлоизолацията за догодина. Освен това изготвянето на оферта за довършителни работи с всички подробности и детайли ще отнеме много повече време и вероятността да се допусне грешка или неточност е голяма. Не са редки случаите, когато много неща се променят, добавят или отпадат по желание на инвеститора, а това може коренно да промени довършителните работи заложени в договора и офертата. Веднъж като сте избрали строител, е добре документално всичко да е наред и да има осигурени ток и вода. С две думи, да има фронт за работа. Добре е строителната фирма да знае по-отрано, да речем един месец, че тя ще изпълнява къщата, за да има време да си организира бригадата и механизацията.

Тук е моментът да се каже нещо и за ценообразуването. В единичните цени на една фирма далеч не влизат само материалите и труда. Eдна плеяда от допълнителни разходи откриваме под повърхността пряко и непряко свързани със строежа на една къща. Това са:

– Счетоводни разходи

– Осигуровки

– Корпоративен данък

– Банкови такси

– Сертификат от Камарата на строителите

– Застраховка професионална отговорност

– Застраховка трудова злополука

– Трудова медицина

– Координатор по безопасност и здраве

– Разходи за офис, телекомуникации, технологии, интернет, консумативи, канцеларски материали

– Технически ръководител (заплата и осигуровки)

– Временна ограда и портална част

– Информационни и указателни табели, пътни знаци

– Фургон/офис-контейнер

– Пазач на обекта

– Химическа тоалетна

– Контейнер за отпадъци

– Изграждане на временна чешма

– Направа на временно ЕЛ табло

– ПБЗ изисква работниците да имат екипировка, каски, ботуши и тн.

– ПБЗ изисква да има пожарно табло, площадка за измиване на гумите, временно осветление

– Разход за гориво и амортизация на превозните средства

– Разходи за механизация и електроинструменти, тяхното обезценяване и износване

– Малоценки (дискове, бургии, арматурни ножици, бигляри, вериги и масло за бенз. резачки, ръкавици, ботуши, дъждобрани, предпазни маски и тн.)

–  Тротоарно право (ако обекта граничи с тротоар)

Това са голяма част от допълнителните разходи, които трябва да направи една фирма по изграждането на една къща или жилищна сграда. Дори и част от тях да бъдат спестени или разпределени и по други обекти, то ядрото от допълнителни разноски остава. Обикновено те са 90% от труда, но често излизат повече, особено, ако нещата се изпълняват както трябва. Да не забравяме, че освен всичко гореспоменато, една фирма разполага с ноу-хау, създава цялата организация, носи юридическа и морална отговорност, както и дава гаранция накрая. Всичко това също е включено в единичните цени. Не на последно място са времето, енергията, нервите, рискът, пропуснатите ползи, нереализираните печалби и други косвени загуби. Всяко едно от тези неща си има своята цена.

30 % ОТГОРЕ – МИТ ИЛИ НЕ

Навярно често сте чували реплики от типа на: „изчисляваш абсолютно всичко, слагаш 30% отгоре и получаваш реалната стойност на къщата“. Не звучи обнадеждаващо, но истината е, че често се случва така. Особено ако попаднете на неправилните проектанти и строители. Дори човек да е истински корифей в професията, която практикува и да определя себе си като добър психолог, това далеч не означава, че ще се справи отлично с целия процес по изграждането на една къща. Нещата не се опират просто до това да си направите добре аритметиката, като използвате калкулатор или дори Excel. Даже да следите надлежно всеки един разход, който правите, понякога пак не е достатъчно. Има прекалено много незаобиколим човешки фактор. По време на реализиране на вашата къща мечта ще се сблъскате с най-различни хора. Това са брокери, банкери, проектанти, геодезисти, геолози, различни държавни институции, предприемачи, техници, майстори, общи работници, дистрибутори, дизайнери, мебелисти, застрахователи, съседи, роднини и кой ли още не. Също така могат да поскъпнат и част от строителните материали, особено арматурата. А понякога просто може да се изкушите да замените едно нещо с друго. Например вместо PVC дограма, да си сложите алуминиева или дървена. Както се казва „апетитът идва с яденето“, но си отива когато донесат сметката. Каквато и да е причината за увеличаване на инвестицията, истината е, че човек винаги трябва да има едно на ум и предвидени финансови резерви. Също така е добре да се въоръжи с биволско търпение. Намиране на правилния строител може да отнеме време. Икономии откъм труд най-лесно се правят, но и най-трудно се оправят.

КОЙ Е НАЙ-ИКОНОМИЧНИЯТ ВАРИАНТ ЗА КЪЩА?

Независимо дали става въпрос за монолитно строителство или сглобяема дървена къща, практиката показва, че къща, която е на два етажа, на ивични основи върху равен терен, с двускатен покрив, с усвоено подпокривно пространство излиза най-икономично като инвестиция. Също така формата е максимално опростена. Къщата наподобява куб и няма балкони, тераси, еркери.

МОНОЛИТНА ИЛИ ДЪРВЕНА КЪЩА

Това също е един фундаментален въпрос, който всеки бъдещ собственик на къща трябва да реши. Лично аз, като човек, който има опит и в двата типа строителство, ще кажа няколко неща. Първо не е вярно, че дървените къщи излизат по-евтино от  монолитните. Всичко зависи от вложените материали и от това кой е изпълнителят. От първостепенно значение е качеството на дървения материал. Той трябва да бъде добре изсушен, като влажността не трябва да надхвърля 14%. Също така е важно да се импрегнира срещу гниене, плесен и дървояди. За съжаление, с цел икономия, това нещо не винаги се прави у нас. Не са малко случаите, когато се слага влажен, смолист и неимпрегниран  материал. Това най-често се случва при сандвич панелите (евтин вариант на сглобяеми дървени къщи), където материалът е скрит и не се вижда. Нещо повече, тези панели се заготвят някъде в дълбоката провинция, далеч от вашия поглед и никой не знае какво се слага вътре и какво е качеството на топлоизолацията, ако изобщо има такава. Не на последно място, ако сглобяването на панелите не е направено прецизно има опасност от измятане. Както виждате всичко това води до една по-ниска цена и икономически изгодна къща на пръв поглед. Само, че ако искате един хубав и качествен дом „до ключ“ за 350 EUR/м2 , това няма как да стане. В този ред на мисли, дървената къща не излиза по-евтино от монолитната, независимо дали е съвестен или недобросъвестен строителят. Начинът, по който се рекламират тези къщи, които уж струват 350 EUR/м2 е подвеждащ и заблуждаващ. Това е и една от основните причини на много хора да не им излиза сметката, защото още от самото начало умножават квадратурата по грешна цифра. Споменатите по-рано в статията фундамент и изкопни работи не влизат в тази галеща окото цена. Също не влизат хидроизолацията, топлоизолацията, дренажът, канализационните тръби в основите, обратният насип, проектът по част „Конструкция“. Изобщо, всичко е един маркетинг. Затова спокойно бих казал, че цените на двата вида строителство – монолитно и дървено, са изравнени. Равносметката е, че една дървена къща „до ключ“ струва над 500 EUR/м2. Въпрос на лично предпочитание е на кой от двата типа къщи бихте се спрели. Естествено, има и къщи изградени по други строителни технологии. Някои от тях са къщи с метална конструкция и термопанели, пасивни къщи, преместваеми къщи, жилищни контейнери, къщи от сламени бали, кръгли къщи от дърво и глина, плаващи къщи, кемпери (къщи на колела), дървесни къщи и тн.

Но все пак как е по-добре да се построи една дървена къща? Определено по-добрият вариант е американски тип къща с монолитно гредова редова конструкция. По тази технология къщата се изгражда на място. Инвеститорът има възможност да види състоянието на дървения материал, минералната ватата, OSB плоскостите и изобщо всичко, което се случва на обекта. Тоест, цялото строителство става пред очите му, а не в разни знайни и незнайни цехове. Често сандвич панелите се славят с много бърз и лесен монтаж, но докато панелите пристигнат на обекта могат да минат месеци, тъй като обикновено ги комбинират с други поръчки и ги карат, когато на тях им е удобно. Авансите при сандвич панелите също са по-големи, искат се 60-70% още при подписване на договор, след което чакате няколко месеца докато панелите бъдат проектирани, заготвени и транспортирани. И накрая като ги докарат на обекта, още преди самото разтоварване трябва да заплатите следващия транш от 20-30% и едва след приключване последните 10%. С други думи, получава се така, че клиентът плаща почти цялата сума още преди да е започнал същинския строеж на къщата. Замислете се! Какъв контрол от страна на инвеститора може да се упражнява така? При къщите от американски тип, с монолитно гредова редова конструкция, както и традиционното монолитно строителство (тухла и бетон), може да се приложи по-гъвкава и справедлива схема на плащане, която да не ощетява клиента.

Да кажем нещо и за Лог къщите. Това са къщи от дървени трупи – типичната дървена къща в представите на белия човек. В Бъгария са известни като финландски къщи, но такива къщи срещаме и в Швеция, Норвегия, САЩ, Русия, страните от Балтика, Канада и някои други места. Те са популярни там, където има изобилие от дървен материал и най-вече прави иглолистни дървета с дебел ствол. Тези къщи нямат нищо общо с дървените къщи, които масово се строят у нас. Лог къщите струват много повече и наистина са малко фирмите, които могат да изпълнят подобен тип поръчка качествено. Освен значително по-високата си цена тези къщи имат и някои други недостатъци. Топлоизолацията при лог къщите не е най-добрата, която можем да срещнем. Истината е, че дървото изолира, но не е най-добрият изолатор. Затова разходите за отопление при една такава къща биха били повече. Разбира се, за този, който може да си позволи подобна къща, това не би било проблем. Все пак, има и лог къщи, които се изграждат с топлоизолация. Трупите се разцепват и по средата се слага изолация, след което трупите се събират отново. По този начин не се нарушава интериорната и екстериорна визия. Но това допълнително оскъпява и без това скъпата конструкция. Поддръжката и правилното третиране на дървото костват също не малко финикийски знаци. Въпреки всичко, лог къщите създават един неповторим уют и една романтична обстановка, каквато никоя друга къща не може да излъчи. Концепцията за люлеещ се стол и камина, сякаш пасва най-добре на този тип къщи, където можете вечер да се отпуснете комфортно с чаша отлежало вино в ръка и да потънете в размисли по някой философски и екзистенциален въпрос.

Новото в процедурите по изработване и одобряване на подробни устройствени планове

По досега действащата версия на чл. 124 от закона, изработването на подробните устройствени планове се възлагаше от кмета на общината, от областния управител, от министъра на регионалното развитие и благоустройството или от други лица, определени в закон. Изработването на подробни устройствени планове можеше да се възлага и от заинтересовани лица след разрешение от кмета на общината, съответно – след разрешение от областния управител или от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Това напоследък бе и най-често срещаната хипотеза на стартиране на процедурата по създаване на ПУП. Изработването на устройствени планове, обхващащи територии в повече от една община, или предвиждащи изграждане на обекти с регионално значение, се възлагаше или разрешаваше от областния управител, а изработването на устройствени планове, които обхващат територии, попадащи в повече от една област, или предвиждащи изграждане на обекти с национално значение, както и за селищни образувания с национално значение се възлагаше или разрешаваше от министъра на регионалното развитие и благоустройството.
В новата версия на ЗУТ са внедрени нови текстове (чл. 124а и 124б), които подробно обхващат една вече подобрена процедура по възлагане изработването на ПУП. Понастоящем разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план вече ще се дава с решение на общинския съвет (а не от кмета на общината) по предложение на кмета на общината. По този ред ще се разрешава и изработването на проект за подробен устройствен план на селищно образувание с национално значение, както и на поземлени имоти извън границите на урбанизираните територии. Изключение допуска ал. 2 на чл. 124а, според която разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план на част от урбанизирана територия (с изключение на селищните образувания с национално значение) в обхват до един квартал, а в Столичната община и в градовете с районно деление – в обхват до три квартала, ще се дава със заповед на кмета на общината по предложение на главния архитект.
Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план за изграждане на обекти с регионално значение или разположени на територията на повече от една община се дава със заповед на областния управител. Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план за обекти с национално значение или разположени на територията на повече от една област се дава със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
По силата на ал. 5 на чл. 124а, разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план може да се даде и по искане и за сметка от заинтересовани лица – собственици на поземлени имоти, концесионери, лица, които имат право да строят в чужд имот по силата на закон, или други лица, определени в закон. Така законодателят стеснява досегашния кръг на лицата, които могат да искат разрешение за изработване. По старата уредба това право имаше практически всяко едно лице, а сега- точно определени в ЗУТ лица. Разрешенията по чл. 124а, ал. 5 следва да се дадат в едномесечен срок от постъпване на искането за разрешение. След изтичане на този срок, в случай че няма издаден акт, се приема, че е налице мълчалив отказ с всички произтичащи от това последици, предвидени от АПК. Отказите за издаване на разрешение за изработване на устройствен план по чл. 124а, ал. 5 се дават с мотивирано решение или заповед на компетентния орган в едномесечен срок от постъпване на искането. Изричните откази се съобщават по реда на АПК и могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 215.
Разрешение за изработване на подробни устройствени планове за територии, върху които се предвижда изграждане на специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, ще се дава със заповед на министъра на отбраната, на министъра на вътрешните работи или на председателя на Държавната агенция „Национална сигурност“. Изработването на проекта се възлага от министъра на отбраната, от министъра на вътрешните работи или от председателя на Държавната агенция „Национална сигурност“.
Исканията за издаване на разрешения за изработване на ПУП (ал. 1-6 на чл. 124а) трябва да бъдат придружени от задание по чл. 125. С разрешенията се определят обхватът, целите и задачите на проекта, видът на подробния устройствен план, както и начинът на урегулиране на поземлените имоти – по правилата на чл. 16 или 17. По този начин компетентният орган априорно определя най- важните параметри, в които следва да бъдат вместени предвижданията на бъдещия план.
За изработване на проект за работен устройствен план по прилагането на действащ подробен устройствен план не е необходимо издаване на разрешение.
С разрешенията за изработване на ПУП се одобряват и заданията по чл. 125.
Решенията на общинския съвет и заповедите на кмета на общината по чл. 124а се разгласяват с обявление, което се поставя на определените за това места в сградата на общината, района или кметството, както и на други подходящи места в съответната територия – предмет на плана, и се публикуват на интернет-страницата на общината и в един местен вестник.
Заповедите на областния управител или на министъра на регионалното развитие и благоустройството по 124а се публикуват на интернет-страницата на областта или на министерството и се изпращат на съответната община за разгласяване.
Решенията и заповедите по чл. 124а не подлежат на оспорване.
Тук е моментът да направим кратък преглед и анализ на променената процедура по обсъждането, съгласуването и одобряването на подробните устройствени планове:
Член 128, ал. 1 повелява изработеният проект за подробен устройствен план да се съобщи от общината на заинтересованите лица с обявление, обнародвано в „Държавен вестник“. По този ред се съобщават и проектите за подробни устройствени планове за линейните обекти на техническата инфраструктура извън границите на населените места и селищните образувания. Обявлението се разгласява, като се поставя на определените за това места в сградата на общината, района или кметството, както и на други предварително оповестени обществено достъпни места в съответната територия – предмет на плана. То се публикува на интернет-страницата на общината и в поне един местен вестник.
В ал. 3 на чл. 128 се прави изключение от правилото на ал. 1. Изисква се, когато проектът за подробен устройствен план обхваща част от населено място или селищно образувание в обхват до един квартал или поземлени имоти извън границите на населени места и селищни образувания, обявлението да не се обнародва в „Държавен вестник“, а да се съобщи директно на заинтересованите лица.
В едномесечен срок от обявлението по ал.  1 на чл. 128 или в 14-дневен срок от съобщението по ал. 3 (когато обявлението е съобщено директно) заинтересованите лица могат да направят писмени възражения, предложения и искания по проекта за подробен устройствен план до общинската администрация (ал. 5 на чл. 128). Законодателят е приел, че когато проектопланът е за по-малка територия, срокът за възражения, предложения и искания е целесъобразно да бъде по-малък от досега съществувалия едномесечен.
Съгласуването на проектите за подробни устройствени планове от заинтересованите централни и териториални администрации, а при необходимост – и със специализираните контролни органи и експлоатационните дружества, се извършва по реда на чл. 127, ал. 2. Това е процедурата, валидна и за ОУП, която вече бе анализирана.
В едномесечен срок след изтичане на сроковете по ал.  5 на чл. 128 (подаване на писмени възражения, предложения и искания) проектите заедно с постъпилите възражения, предложения и искания се приемат от общинския експертен съвет.
По преценка на главния архитект на общината проектът за подробен устройствен план може да се разгледа от общинския експертен съвет и преди съобщаването с оглед привеждането му в съответствие с нормативните изисквания. Тази хипотеза е приложима предимно в случаите когато главният архитект има съмнения относно пълнотата и комплектовката на проектната документация, което води и до наличие на проектоплан със съдържание, различно от законоустановеното.
По предложение на общинския експертен съвет проектопланът може да се върне за цялостно или частично преработване. Тогава предвидените по закона процедури се провеждат отново изцяло или само за частта от плана, която е преработена.
Проектът за подробен устройствен план с обхват повече от една община или за обекти с регионално значение се разглежда от областния експертен съвет, а проектът за подробен устройствен план с обхват повече от една област или за обекти с национално значение се разглежда от Националния експертен съвет, като действията по съобщаването се извършват от общинските администрации.
По силата на променената ал. 13 на чл. 128, когато заинтересовани лица по смисъла на чл. 131 са само лицата, по чиято инициатива се създава или изменя подробен устройствен план, както и когато отчуждаването по чл. 63б от Закона за енергетиката на имоти, извън границите на населени места и селищни образувания, за които няма разрешено застрояване, е за минни изработки при добив на енергийни ресурси по открит способ и предвижданото застрояване е за шеста категория строежи, проектът на плана или на изменението му се одобрява от компетентния орган, без да се съобщава по реда на ал. 1 и 3 на чл. 128.
Съгласуването на проектите за подробните устройствени планове за изграждане или реконструкция на пътни кръстовища, възли и пътни връзки за свързване на общински и частни пътища с републикански пътища и на прилежащи територии с републиканските пътища се извършва от администрацията, управляваща пътя, по реда на чл. 127, ал. 2 – чрез „Държавен вестник“.
Нови моменти виждаме и в чл. 129, ал. 1, който сочи кои са компетентните органи по одобряване на подробния устройствен план на ниво община. По принцип планът се одобрява с решение на общинския съвет по доклад на кмета на общината в едномесечен срок след приемането на проекта за подробен устройствен план от експертен съвет. Решението се изпраща в 7-дневен срок за обнародване в „Държавен вестник“. По този ред ще се одобряват и проектите за подробни устройствени планове на селищните образувания с национално значение (нов момент), както и за линейните обекти на техническата инфраструктура извън границите на населените места и селищните образувания.
От общото правило на ал. 1 е допуснато изключение, съдържащо се в ал. 2 на чл. 129. Според посочената норма, подробният устройствен план в обхват до един квартал, а в Столичната община и в градовете с районно деление – в обхват до три квартала, както и за поземлени имоти извън границите на населени места и селищни образувания, се одобрява със заповед на кмета на общината в 14-дневен срок след приемането на проекта за подробен устройствен план от общинския експертен съвет. Заповедта се съобщава на заинтересованите лица при условията и по реда на АПК. По този начин, в правомощията на кмета на общината отново се връща възможността той да одобрява ПУП за поземлени имоти извън границите на населени места и селищни образувания, която му бе отнета през 2009 г.
Подробният устройствен план с обхват повече от една община или за обекти с регионално значение (нов термин, въведен от ЗУТ, дефиниран в § 1, т. 74 от допълнителните разпоредби) се одобрява със заповед на областния управител, а подробният устройствен план с обхват повече от една област, както и подробният устройствен план, предвиждащ изграждане на обект от национално значение, се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Заповедите се изпращат в 7-дневен срок за обнародване в „Държавен вестник“.
Промени се съдържат и в ал. 4 на чл. 129, съгласно която парцеларният план за републиканските пътища, железопътните магистрали и железопътните линии І и ІІ категория се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството в едномесечен срок след приемането на проекта от Националния експертен съвет по устройство на територията. Заповедта се изпраща в 7-дневен срок за обнародване в „Държавен вестник“. Старият текст предвиждаше парцеларният план за обектите на транспортната техническа инфраструктура да се одобрява със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството в едномесечен срок след приемането на проекта от Националния експертен съвет по устройство на територията.
Промени се съдържат и в чл. 131, който има задачата да определи кръга на заинтересованите лица, които имат право да обжалват актовете за одобряване на ПУП. По силата на старото правило на ал. 1 като заинтересовани лица при съгласуването и одобряването на устройствени схеми и планове и техните изменения бяха посочени собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план. Сега това са собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, а до неговото въвеждане – по данни от кадастралния регистър, както и лицата, на които е предоставена концесия, когато недвижимите имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на плана.
В новия си вид ал. 2 дефинира, че непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план недвижими имоти са:
1. имотите – предмет на самия план;
2. съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване;
3. съседните имоти, включително имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;
4. съседните имоти, когато се променя предназначението на имота – предмет на плана;
5. имотите, които попадат в сервитути, в защитени територии за опазване на културното наследство или в забранени, охранителни или защитни зони, включително такива за обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, за които с нормативен акт и/или със специфични правила и нормативи са въведени ограничения в режима на застрояване и ползване на поземления имот. Старият текст на тази точка визираше само имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно- защитни зони, изискващи се за предвиденото по плана застрояване, като по този начин разширяваше необосновано кръга на заинтересованите лица.

Новост се съдържа и в нормата на ал. 3 на чл. 131 (нова), по силата на която непосредствено засегнати от предвижданията на парцеларния план за елементите на техническата инфраструктура, обявени за обекти с национално значение, за национални обекти или за общински обекти от първостепенно значение, са поземлените имоти или частите от тях – предмет на самия план. По такъв начин, чрез по-тясно отграничаване на кръга на заинтересованите лица, се създава възможност за по- бързо влизане в сила на парцеларните планове на важните за държавата и общините обекти.
В процедурите по изменение на влезли в сила ПУП не са настъпили значими промени. И сега само лицата по чл. 131 могат да правят искания за изменение на устройствените планове. Това става с писмено заявление до кмета на общината, а в случаите по чл. 124а, ал. 3 и 4 – съответно до областния управител или до министъра на регионалното развитие и благоустройството. Нова е само нормата на чл.135, ал.2, която дава на компетентния орган, допускащ старта на процедурата 14-дневен срок от постъпване на заявлението да разреши или откаже изработване на проект за изменение на плана. По правилото на ал. 3 на чл. 135 компетентният орган в 14-дневен срок от постъпване на заявлението допуска с мотивирано предписание или отказва (със заповед) да се изработи проект за изменение на плана.
При наличие на някое от основанията по чл. 134, ал. 1 и 2 компетентният орган може да нареди служебно с мотивирано предписание да се изработи проект за изменение на действащ устройствен план. Мотивираните предписания, с които се допуска да се изработи проект за изменение на плана, спират прилагането на действащите устройствени планове в частите, за които се отнасят.

В заключение – можем да отбележим, че новостите в регламентацията, визираща създаването, процедирането и одобряването на устройствените планове по ЗУТ бележат крачка в правилна посока, която ще премахне някои съществуващи неясноти и пропуски в закона и ще спомогне за по-бързо и законосъобразно създаване на устройствена основа за бъдещото строителство.

Строежи в режим на търпимост

Съгласно §16 на Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията строежи, изградени до 7 април 1987г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване.
А съгласно § 127, ал. 1 от Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване.
И двата вида строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
По този начин  за да сме в хипотезата на търпим строеж, то той следва да отговаря на следните условия кумулативно:
–    изграден преди 7 април 1987г. или такива, изграден до 31 март 2001 г.
–    да е незаконен – без строителни книжа;
Да е допустим действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно Закона за утройство на територията;
В хода на това специфично произодство доказването на времето на извършване на строителството е допустимо да се установява с всички доказателствени средства, допустими по Административнопроцесуалния кодекс.
Удостоверение за търпимост.
Издаването на удостоверение за търпимост не узаконява строежа. То представлява по същността си административна услуга, за удостоверяване на факт с правно значение (че строежът е именно търпим), а не индивидуален административен акт (така и съдебна практика: /Решение №10470/8.9.2009 г. , Върховен административен съд по адм. дело № 9868/2009 г. /.
Издава се от главния архитект на общината, въз основа на заявление придружено с:
1.Заявление за издаване на „Удостоверение за търпимост на строеж” (по образец);
2. Актуална скица, издадена от районната администрация по местоположение на обекта;
3. Документ за собственост или за отстъпено право на строеж (суперфиция); а при съсобственост на имота – нотариално заверено съгласие от всички собственици;Следва да се има предвид, че по отношение на вещното право на собственост, удостоверението за търпимост не може да има действие. То удостоверява единствено, че строежът е търпим, а не и собствеността върху него. Принципно, съгласно ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея по силата на приращението. Правото на собственост може да се установява по предвидения законов ред;
4. Декларация за периода, в който е завършена сградата (нотариално заверена); – доказателство за периода на извършване на строежа – преди 7 април 1987; допустимо да се установява с всички доказателствени средства, допустими по Административнопроцесуалния кодекс;
5. Копия от подробните устройствени планове към момента на построяване на сградата и действащите към настоящия момент на построяване на сградата и действащите към настоящия момент /заверени от районната администрация/;
6. Геодезическо заснемане на сградата, изработено от правоспособно лице, с отразена етажност, площ и отстояния до имотни и регулационни граници, кота терен, корниз и било;
7. При намалени отстояния следва да се представят нотариално заверени съгласия от всички собственици на засегнатите имоти;
8. Снимков материал на обекта;
9. Нотариално заверено пълномощно (когато документите се подават от пълномощник);
10. Документ за платена такса;
11. Други.
На обжалване подлежи единствено отказът за издаване на удостоверение за търпимост – единствено относно неговата законосъобразност, съгласно гл. IX Закон за утройство на територията.
Следва да се има предвид, че правните последици свързани с търпимостта на определен строеж не възникват след удостоверяването му като такъв от компетентния орган, а по силата на закона.
Съгласно установената практика, правното значение на удостоверението за търпимост е „да удостовери факт с правно значение и то точно в определена сфера, поради което неговата наличност не е обвързваща за органите на Дирекция за национален строителен контрол в производството по установяване и премахване на незаконен строеж. В това производство, включително и в съдебната фаза по обжалване на заповед за премахване на незаконен строеж на самостоятелно основание се изследва търпимостта на строежа по §16 на Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията“.
На следващо място съдебната практика в.вр. с основателността на иск по чл. 109 от Закона за собствеността за премахване на незаконни строежи, които са в режим на търпимост по смисъла на § 16 Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията установява следното:
Искът по чл. 109 Закона за собствеността е средство за правна защита на собственика на един имот срещу всяко неоснователно действие или създадено състояние, което не накърнява владението на собственика, но ограничава, смущава или пречи на пълноценното ползване на собствения му имот според неговото предназначение. Целта на този иск е да се установи неправомерността на действие или бездействие на трето лице, с което се пречи на собственика да упражнява своето право, и да се задължи това трето лице да преустанови това свое неправомерно действие или да премахне последиците от него. Изграждането на незаконен строеж в съседен имот представлява такова неоснователно действие върху съседния имот, което би могло да пречи за пълноценното упражняване на правото на собственост върху този съседен имот, но само ако незаконността на строежа се изразява в нарушение на установените с благоустройствените закони строителни правила и норми Когато обаче незаконният строеж е изпълнен в съответствие с действащите строителни правила и норми, но без строително разрешение, то самата липса на такова строително разрешение не е пречка за пълноценното упражняване на правото на собственост върху съседния имот. На същото основание поддържането в съседен имот на търпим строеж, който съгласно пар.16, ал.1 от Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията е строеж, който е изграден до 07.04.1987 г. без строително разрешение, но в съответствие с действащите към датата на изграждането му или към настоящия момент строителни правила и норми, безспорно не е неоснователно действие върху съседен имот, нито поддържане на неправомерно състояние и поради това не би могло да е основание за уважаване на предявен от собственика на съседен имот иск по чл. 109 от Закона за собствеността.

Видове покриви

За какво не се изисква разрешение от общината?

НЕ СЕ ИЗИСКВА РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ ЗА:

1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации*;
2. текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура, с който не се променят трасето и техническите характеристики*;
3. оранжерии с площ до 200 кв. м;
4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;
6. остъкляване на балкони и лоджии;
7. надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м;
8. теренна консервация на недвижими културни ценности;
9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
11. леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;
12. градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен.

За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони описаните дейности се изпълняват след съгласуване по реда на Закона за културното наследство с изключение на теренната консервация.

* „Текущ ремонт” на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се:

а) засяга конструкцията на сградата;

б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;

в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.

НЕ СЕ ИЗИСКВА ОДОБРЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИ ПРОЕКТИ ЗА ИЗДАВА­НЕ НА РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ ЗА (чл. 147 от ЗУТ):

1. стопански постройки със селскостопанско предназначение от всякакъв вид в селата, строежите от допълващото застрояване за отглеждане на домашни живот­ни в градовете и вилните зони (с височина до 5.5 м над прилежащия терен и до 8,5 м до най-високата част на покрива), второстепенни постройки на допълващото застрояване (летни кухни и леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, септични ями и временни тоалетни) само в урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно или вилно застрояване, освен ако с решение на общинския съвет е предвидено друго;
2. монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция “Инспекция за държавен технически надзор”;
3. басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
4. подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
5. плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м;
6. Временни открити паркинги,  пазари  за  сергийна търговия, детски и
   спортни площадки и други подобни открити обекти в незастроени поземлени
   имоти до реализирането на подробния устройствен план, при условия и ред, опреде­лени с наредба на общинския съвет.
7. монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 30 kW включително към съществуващите сгради в урбанизираните територии, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в собствените им поземлени имоти.

За строежите по ал. 1, т. 1, 3, 4 и 5 се представя становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им, а в случаите по т. 7 – се представят становища на инженер-конструктор, на електроинженер и/или на инженер по топлотехника с чертежи, схеми, изчисления и указания за изпълнението им и становище, с което са определени условията за присъединяване към разпределителната мрежа.

За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони описаните строежи се разрешават след съгласуване по реда на Закона за културното наследство.

Какви са изискванията за поставяне на ограда на собствен имот?

Съгласно чл. 48 от Закона за устройство на територията урегулираните поземлени имоти могат да се ограждат към улицата и към съседните урегулирани поземлени имоти. Оградите към съседните урегулирани поземлени имоти се разполагат с равни части в двата имота. Когато оградата е плътна с височина над 0,6 м, тя се допуска въз основа на изрично писмено съгласие на собствениците на засегнатите имоти и ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата. Допустимо е оградата да се разположи и изцяло в имота на възложителя.

При липса на съгласие на собственик на засегнат имот строителството на плътна ограда между съседни имоти с височина на плътната част над 0,6 м се допуска, ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата, като оградата се разполага изцяло в имота на възложителя.

Допустимо е оградите да бъдат с височина до 2,2 м над прилежащия терен. При денивелация на терена между съседни урегулирани поземлени имоти височината на плътната част на оградата се отчита спрямо котата на по-ниския прилежащ терен.

При денивелация на терена между съседни урегулирани поземлени имоти над 1,5 м височината на плътната част на оградата е до 0,6 м спрямо котата на по-високия прилежащ терен.

Към улицата височината на плътната част на оградата трябва да бъде до 0,6 м.

Земеделски имоти се ограждат само с леки огради.

Не се изисква разрешение за строеж на леки прозирни огради и плътни огради до 2.20 м. с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот съгласно чл. 147, ал. 1, т. 7 от ЗУТ.

За строеж на плътни огради с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м. се изисква разрешение за строеж на базата на виза за проектиране и становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението. Възможно е да бъде изискана и част архитектура и електро ако оградата има осветеление.

Изисквания по ЗУТ за поставяне на ограда

Какви са нормативните изискванията за поставяне на ограда на собствен имот!

Съгласно чл. 48 от Закона за устройство на територията за урегулираните поземлени имоти могат да се ограждат към улицата и към съседните урегулирани поземлени имоти.

Оградите към съседните урегулирани поземлени имоти се разполагат с равни части в двата имота.

Законови положения:

• За да изградите плътна ограда по границата със съседен имот с височина над 0,6 м., трябва да получите съгласие от съседа си.
• Максималната височина на плътната част на оградата от към улицата е 0,6 м.
• Максималната позволена височина за плътна ограда е до 2,2 м. (само между два имота).
• При разлика в нивото на двата имота височината на оградата се мери от този с по-ниско ниво.
• Дървените и телените огради могат да бъдат изградени и без разрешение за строеж, дори когато имат бетонна основа.
• Извън урегулираните граници на населените места могат да се правят само леки огради.
• Не се изисква разрешение за строеж на леки прозирни огради и плътни огради до 2.20 м. с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот съгласно чл. 147, ал. 1, т. 7 от ЗУТ.

За строеж на плътни огради с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м. се изисква разрешение за строеж на базата на виза за проектиране и становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението.

Строеж на ограда и гараж в съседен имот

ОГРАДИ И ИЗИСКВАНИЯ НА ЗАКОНА ЗА ИЗГРАЖДАНЕТО ИМ

Оградата е едно от първите неща, които се налага да направим, за да превърнем парцела в градина. Тя ще бъде първото нещо, което се вижда отвън, затова често се нарича лице на градината. Тук трябва да отбележим, че подмяната на модела ограда може да промени цялостният вид на градината, както отвън, така и от вътре.

Оградите имат много и различни функции, на първо място те маркират границите на парцела, като ясно отделят градината от околният ландшафт. Много важна е и ограничаващата функция на оградите, те могат лесно да ограничат достъпа на хора и животни. Понякога оградите могат да се използват и като конструкции за отглеждане на растения. Оградата като всеки градински елемент трябва да бъде и естетически издържана, това е още по-важно като се има предвид, че тя заема предната линия на градината. Височината на оградата може да варира от 50 см. до няколко метра. Ниските огради са за предпочитане там, където няма опасност от домашни животни и вандали. Огради с височина между 1 и 1,5 метра са най-често срещани. Те се вписват сравнително лесно в обстановката и осигуряват добра сигурност.

Плътността на оградата е от първостепенно значение и в зависимост от това те биват различни видове. Плътни са огради, през които не може да мине погледа на наблюдателя. Те са с много по-тежко визуално въздействие в сравнение с останалите видове и обикновено по естетичното си въздействие отстъпват на тях.

Ажурните дървени огради са евтини и лесни за направа.

Ажурните огради, макар че визуално са добре забележими не пречат на възприемането на двора. Ажурните огради са най-естетични и лесни за съчетаване със сградата и двора. Освен тези типове има и комбинирани огради, при които част от общата височина е изградена като плътна, а част като ажурна. Тези комбинирани огради са много често срещани. Те използват силното присъствие на плътната част, за да подчертаят това на ажурната.

Различните битови елементи като плета могат да се използват едновременно като ограда и декоративен акцент. В случаят плета предвидливо е подсилен с телена мрежа.

Обикновено ажурните огради се използват от към улицата, докато плътните са  предпочитани при отделянето от съседите. Все пак това зависи основно от разположението и конфигурацията на двора. Основна задача на плътните огради е да осигурят закрита от погледи и външни въздействия площ, където да се разположат основните елементи като: къта за отдих, патиото, евентуално басейна и др. Тъй като изграждането на високи плътни стени от към улицата е забранено (с изключение на редки случаи), е много трудно да се осигури закрита площ, когато основната част на двора е от страната на улицата. В този случай обикновено се предвиждат ажурни огради, които се подсилват с растителност, за да ги превърнем в крайна сметка в плътни.

Живите плетове също могат да се използват като огради, но само при места, които не са много натоварени и опасността от прескачане на животни и хора не е голяма.

Стилът на оградата може да бъде много разнообразен. Той зависи основно от орнаментите, които я украсяват. Без особени проблеми една и съща ограда може да бъде оформена в различни стилове, които подхождат на различни сгради. Стилът на оградата зависи преди всичко от сградата и това какво е архитектурното решение при нея. Колкото една ограда е по-плътна, толкова по-силно при нея изпъква вложения архитектурен стил и обратно, при ажурните огради е трудно да се схване определен стил. Това е основната причина при желание за създаване на ажурни огради в определен стил те да се изграждат с монолитна основа и колони, които да създават нужното впечатление.

Красива класическа ограда, леко раздвижена от качената на нея растителност.

Нуждата от озеленяване на оградата също е важен въпрос. При огради, направени от по-семпли материали, като оградна мрежа, по-голямата част от тяхната повърхност може да бъде покрита от растения. При скъпи и изискани огради, например от ковано желязо, растителността ще прикрива красивата ограда. При плътните огради е в сила същата закономерност. Когато те са слабо украсени озеленяването им има много добър ефект, но изпипаните огради с красиви облицовки и декоративни орнаменти не бива да се покриват с растителност, защото тя ще изглежда като самонастанила се.

При направата на различните видове огради трябва да се спазват всички технически изисквания за осигуряване на оптимална здравина. При монтиране на лека и ажурна ограда можете да се справите чудесно и сами, но когато става въпрос за плътни зидани огради най-добре потърсете специалист.

За да бъде оградата ви на мястото си и да има добър декоративен ефект тя трябва да бъде проектирана като част от цялостната композиция на двора и къщата, а не като отделен от тях елемент.

Материали

Един много добър начин да превърнем ажурната ограда в плътна.

При оградите могат да се използват много и разнообразни материали. Избора на основен материал за вашата ограда не е само въпрос на вкус и естетически ефект. различните материали имат различни свойства и характеристики, но може би най-важното е, че и цените им се различават съществено.  При всички варианти обикновено се осигурява монолитна основа от бетон, тухли или камък. Плътните огради могат да са изградени изцяло от тези материали и по-рядко от дърво.  Ажурните огради имат монолитна основа, висока от няколко сантиметра до 1 м. същинската част на оградата може да е изпълнена от дърво, телена мрежа, метални решетки и ковано желязо, по-рядко се използват полимерни елементи. Интересни са и различните облицовки, които се използват при плътните огради: фаянс, теракота, бичен камък (различни видове), цепен камък, изкуствен камък, различни видове замазки и др.

Кованото желязо е класика при оградите.

Обикновено материалът активно въздейства върху останалите характеристики на оградите. Така например тези, направени от камъни или тухли са плътни,  а металните ажурни. Повечето материали са трайни, но дървото е значително по-капризно, нуждае се от много повече грижи и въпреки това направените от него огради имат кратък  живот.

Законови положения:

1. За да изградите плътна ограда по границата със съседен имот с височина над 0,6 м., трябва да получите съгласие от съседа си.
2. Максималната височина на плътната част на оградата от към улицата е 0,6 м.
3. Максималната позволена височина за плътна ограда е до 2,2 м. (само между два имота).
4. При разлика в нивото на двата имота височината на оградата се мери от този с по-ниско ниво.
5. Дървените и телените огради могат да бъдат изградени и без разрешение за строеж, дори когато имат бетонна основа.
6. Извън урегулираните граници на населените места  могат да се правят само леки огради.

Плътна ограда, направена като фасада на ниска постройка.

СТРОЕЖ НА ЕДНОФАМИЛНА КЪЩА И ЦЕНА НА КВАДРАТЕН МЕТЪР.

1. ОТПРАВНАТА ТОЧКА

За отправна точка ще изпозлваме “еталон” – най-масовия вариант към днешна дата: масивна двуетажна къща за постоянно живеене с разгъната застроена площ около 170 m². Това включва долен етаж 79 m2 (дневна с кухня и трапезария, антре, тоалетна и стълбище) и горен етаж от 91 m² с три спални, баня и гардеробно. За покрив съм избрал четирискатен с керемиди, като най-разпростарнения вариант. Нарочно не включвам любимия ми вариант на нискоенергийна къща, за да не разводнявам тeмата. Също така ще се въздържам от коментари дали това е най-доброто от архитектурна гледна точка – просто ще следвам масовата практика, за да разгледаме подробно цените.

2. ЕТАПИ И ТЯХНАТА ЦЕНА

2.1. Документация и такси
Още преди да започнете да строите, докато строите, и когато въвеждате готовия си обект в експлоатация ще трябва да заплатите разнородна документация и държавни такси на стойност 12 020 лева:

Изходни данни (скица, виза, становища от ВиК и Ел. геодезическо заснемане…) – 1000-2000 лева.

Проектна документация – около 26 лв/м² за основните части (Архитектура, Конструкция, ВиК, Електро, ОВиК, Геодезия) + законово необходими (Пожарна безопасност, План за безопасност и здраве, Доклад за оценка на енергийната ефективност) – около 600-700 лева. Ако е необходимо и “Паркоустройство и благоустройство” още 400-500 лева. Общо – 5520 лева.

Такса за разрешение за строеж – доста варира, но да кажем кръгло 1000 лева.

Авторски надзор от страна на проектантите. Минимум ще са Ви необходими 7-8 посещения на инженер-конструктора за приемане на армировката по Акт 7 и 3 идвания (със замерване) на геодезист за Акт 2. Твърде вероятно е и да Ви се наложат 5-10 идвания на архитект или някой друг от инженерите. Това прави кръгло 1000 лева за минимален авторски надзор.

Строителен надзор по време на строежа – с последните изменения на ЗУТ от 2019г. строежи над 100m² се строят със строителен надзор и лицензиран строител. Това означава, че ще трябва да дадете около 1500 лева за водене на актовете и изготвяне на паспорт + 1000 лева за доклад за въвеждане в експлоатация. Общо – 2500 лева.

Присъединяване към електро и ВиК мрежата – 680 лв (15 kW трифазно) + 500-1000 лв. за ВиК (водомерче, шахта, документи за СВО, СКО). Общо около 1500 лева.

2.2. Разкриване и закриване на площадката

2.2. Разкриване и закриване на площадката
Освен самия строеж, винаги има едни присъщи дейности и разходи за подготвяне на площадката за строителство и нейното последващо изчистване. Това включва – временна непрозирна ограда, временен ток и вода, химическа тоалетна, евентуално малък фургон, охрана (СОТ или камера), извоване на отпадъци, стълба, малко скеле и накрая разчистване на площадката при приключване на строителство. Независимо дали ще предвидите този разход, той по един или друг начин ще Ви бъде начислен. Трудно е да се каже точна цена за него, но за подобен обект порядъкът е около 3000-5000 лева.

2.3. Груб строеж с покрив (до Акт 14)
Това е основния етап, които всеки си представя, когато чуе “строеж”. Ето от какви стъпки се състои и съответно разбивката на тяхната цена от 62 200 лева:

2.3. Груб строеж с покрив (до Акт 14)

Изкоп – поради това, че приемаме къща без сутерен на равен терен, изкопът ще бъде сравнително малък и без нужда от депониране. Около 120 m³ които биха стрували около 500 лева (1-2 машиносмени)
Подложен бетон – около 5 m³ или 800 лева с полагането му.
Кофражни работи – около 3 m² за 1 m² РЗП на средна цена 30 лв/m². Общо – 15 300 лева
Полагане на армировка – около 35 kg/m² за 1m2 РЗП на цена с полагане около 1,75 лв/kg. Общо  – 10 400 лева.
Полагне на стоманобетон Б25/Б30 – около 0,5 m³ за 1m2 РЗП на цена с полагане около 130 лв/m³. Общо – 11 050 лева.
Изолация на вертикални стени в основи. При ивичен фундамент с дълбочина 1 метър, къщата ще има нужда от 45 m² изолация (битумен грунд, 1-2 пласта битумна изолация, XPS 5-6 cm и дренажна мембрана) с цена 45 лв/m². Общо – 2000 лева.
Обратен насип – той ще се състои от около 60 m³ пръст и 20 m³ трошен камък под първата плоча. Общо – 1500 лева.
Зидария – около 0,35 m3 зидария на 1m² РЗП с цена около 180 лв/m³. Общо – 10 710 лева.
Покрив – приемаме стандартен завършен покрив с дървена конструкция, 15 см вата и гипсокартон отдолу на обща цена около 125 лв/m². Със стрехите и скатовете обаче квадратурата на тази сграда е 135 m² което прави 16 800 лева. Като добавим към тази цена 47 метра улуци и обшивки, 36 метра водостоци и билни керемиди, комин и улами цената рязко скача на 20 000 + лева. Ако решите, че сте традиционалист и си сложите една бетонна плоча под покрива ще трябва да добавите едни допълнителни 8000 лева към сметката.

2.4. Дограма и фасада
След като грубия ви строеж е готов, е ред да затворите сградата си срещу 27 100 лева:

Външна дограма (прозорци)

Външна дограма (прозорци) – подобна къща се нуждае от около 30-40 m² прозорци на цена около 200-300 лв/м² (двоен стъклопакет с PVC дограма и первази). Общо – 9000 лева.
Топлоизолирана входна врата – 1500 лева.
Фасада с мазилка – за тази къща ще имате 240 m2 фасадна повърхност. Фасадна система (лепило, 10 cm EPS, шпакловка с мрежа, дюбели, ъгли, читава маизлка) струва около 60 лв/m². Общо – 14 400 лева.
Оформяне на цокли – независимо дали ще залепите 1-2 ивици от камък или ще ползвате мозаечна мазилка трябва да приготвите около 1000 лева за третиране на цокълната част.
Оформяне на покривни стрехи (сачак) – 90 см стрехи на тази къща ще имат площ от 38 m². Независимо дали ще ги оформяте с мазилка върху гипсофазер или дървен сачак трябва да приготвите около 30 лв/m². Общо – 1200 лева.

2.5. Инсталации
След като сградата Ви е затворена, може да започнете с изграждането на инсталациите. Тук дейностите са доста разнородни, но ще се опитам да ги обобщя като бюджет:
ВиК инсталация – тя започва още по време на грубия строеж, но основната част от нея се изпълнява след това. Като цяло тук нещата не са много разтегливи и етапа “до тапа” заедно с външните работи по свързването не би трябвало да надмине 5000 лева. Ако нямате канализация, би трябвало да приготвите и едни 5000 лева за пречиствателна станция. Същата сума важи, ако нямате вода и Ви трябва сонда.
Електро инсталация – за подобна сграда отиват около 1000 метра кабели, 1-2 табла, 200 конзолни и разклонителни кутии и 50-80 ключове и контакти, което прави около 5000 лева. Отделно мълниезащитата е задължителна – още 1500. За осветлението на 130 m² чиста площ при 300 лумена, ще са ви нужни около 39 000 лукса или 3900 вата LED осветители с приблизителна цена 2000 лева. Общо – 9000 лева с малко фасадни лампи и контакти.
Вентилация – за вентилатори в баните, кухненски аспиратор и тяхната разводка ще трябва да дадете около 1000 лева.
Отопление и климатизация – тук нещата са адски разтегливи. В най-лекия случей ще минете с котел на пелети/газ/твърдо гориво и иснталация със 7-10 радитора. Това би ви струвало 7000-8000 лева, но като добавим цената на комина (поне 2000 лева) и 1-2 климатика (2000 лева) общо стават 12 000 лева. Не е за пренебрегване и факта, че котел на твърдо гориво се нуждае от собствено помещение от 5-10 m2 с врата, плочки, ел.инсталация… Ако решите същата система да е на по-комфортното подово отопление цената отива на 20 000 лева. В другия край на цените са термопомпените системи с подово, които с лекота стигат 50 000 лева за такава сграда.

2.6. Интериорни работи
След като инсталациите са готови е ред на довършителните работи. Тук цените могат да варират доста спрямо избора на материали, но ще вземем отново базови стойности за да стигнем до минималната цифра от 37 100 лева
Подови замазки – светлата площ на помещенията обикновенно е около 80% от застроената площ на сградата или в нашия случе 135 m². При цена на циментова замазка около 13-15 лв/м² това прави 2000 лева. Тук трябва да добавим и топлоизолацията под първа плоча от 5 cm XPS с площ 65 m² или 650 лева. Общо 2650 лева.
Стани и тавани – таваните са колкото вътрешната площ на сградата или 135 m². Стените обикновенно са с площ почти двойно по-голяма от РЗП на сградата или 340m2. За груба мазилка, фина шпакловка и боя ще са необхдоими около 24 лв/m2. Общо – 11 400 лева.
Подови настилки – в най общия случей 1/3 от площа на пода ще е гранитогрес (40+30 лв/m2) и 2/3 ламиниран паркет (30 лв/m2 с пдоложка и первази). Общо – 5850 лева.
Интериорни врати – 6 вътрешни врати с каса и монтаж по 450 лева. Общо – 2700 лева.
Бани и тоалетни – в икономичния случай ще имате 1 баня с една тоалетна, което прави 5000+2000 лева. Тук влизат стенни плочки, тоалетна с вградена структура, мивки със смесител, сифони, душове, параван за душа, шкафчета….
Стълбище – за стълбището ще Ви трябват 18 стъпала и чела, което прави около 1500 лева. Също така около 10 метра парапет или 2000 лева. Общо – 3500 лева.
Балкон – приемаме, че имаме малък балкон 1,50х2,00 метра. За него ще ни е нужна хидроизолация, водоотвеждане, плочки, оформяне на борда и парапет. Всичко това ще изисква около 4000 лева.

2.7. Дворно пространство
След като свършим отвътре, е време да се заемем отвън. Ще приемем, че имаме средностатистически двор от 500 m² с размер 16,50х30 метра, за които ще отидат 19 000 лева:

Ограда – стандартна ограда с 60 см бетонна част над земята има още 60 см под земята. Това прави за всеки линеен метър ограда 2,4 m² кофраж, 0,3 m³ бетон и около 20 kg армировка. Това прави 145 лв за плътната част и още 40 лв за електрозаварена мрежа над нея. Ако решите да обличате с камък и/или плътна ограда нещата спокоино могат да стигнат до 300 лева за метър. Приемаме, че ограждаме частта към улицата 16,5 метра и половината от границите със съседите – 6000 лева. Добавяме и 2000 лева за метална пешеходна и автомобилна врата. Общо – 8000 лева.
Настилки – ще са необходими около 100 m2 пешеходни и паркинг настилки. Приемаме, че ще са от тротоарни плочи/паваж на пясъчно легло и бетонни бордюри около тях – 50 лв/m2. Общо – 5000 лева.
Озеленяване – в дадения случей ви остават около 300 m2 имот. За да насипете с плодородна почва, затревите и да сложите няколко храсти и дръвчета ще са ви необходими около 20 лв/м2. Общо – 6000 лева.

3. КАКВО ОЩЕ ТРЯБВА ДА ИМАМЕ ПРЕДВИД

Непредвидени разходи – строителството е процес, състоящ се от доста стъпки и изпълняван от доста хора. Няма как да не излезнат непредвидени разходи – проблеми в изкопа, изпуснал кофраж, лошо време, трудности с инсталациите, допълнителни детайли по време на строителство…. Стандартната практика е да заложите 10%.
Отстъпките – всеки някъде познава някой (особено за материали) и той ще му даде отстъпка. Имайте предвид обаче, че тези отстъпки са в рамките на 10-20% и то франко склада. Те съставляват не повече от 30-50% от цената на самото СМР (строително-монтажна работа). Това значи, че ако за всичко вземете остъпка в най-добрия случей ще постигнете 10% намаление и ще си оправдаете непредвидените разходи.

Главен изпълнител – изичсленията, които направих по-горе са, ако наемате сами подизпълнители по отделните работи (т.н. стопански способ). Ако обаче нямате време, възможности или желание да ръководите целия процес ще трябва да си наемете фирма, която ще бъде “главен изпълнител”. В този случей ще трябва да завишите цента си с поне 20%.

Площ към обем – в една предишна тема бях обяснявал за отношението “площ към обем” и, че при къщите като малки обекти то е неблагоприятно. Накратко казано за 1m² застроена площ нашата къща ще има 2 пъти повече основи и покрив, 50% повече прозорци и 150% повече външни стени, в сравнение с 1m² средноголям жилищен блок. Това се отразява изключително неблагоприятно на цената на 1m². Колкото по-малка е къщата Ви – толкова по-неблагоприятно е това съотношение.

Сутерен – ако теренът е сравнително равен и основите не са на повече от метър под земята ще е необхдоимо да ги потопим с още 2 метра за да се сдобием със сутерен. Това ще ни коства 80 m2 бетонни стени, 200m3 изкоп, 50 m3 насип и 80m2 изолация допълнително. За всеки квадратен метър бетонна стена ще са необходими 2 m2 кофраж (60 лв), 025 m3 бетон (33 лв) и 20 kg желязо (35 лева). Всичко това заедно с врата, стълба и осветление ще струва около 20 000 лева допълнително.

Гараж – стандартен гараж за два автомобила има външен размер 6х7 метра или 42 m2. По аналогия от къщата можем да приемем, че грубия строеж за едноетажно тяло ще струва около 400 лв/m2 или 16 800 лева. От там нататък идват гаражна врата, пешеходна врата, под, фасада, прозорци и нещата отиват грубо на 25 000 лева.

Строителни технологии – доста фирми рекламират строителни технологии с обещанието за по-ниска цена: сглобяеми къщи, оставащи стиропорени кофражи, метални и дървени конструкции… Голяма част от тях съдържат някаква оптимизация и могат да намалят цената на строежа, но не забравяйте, че тези технологии са обикновенно насочени към грубия строеж, който е процент от цялата сграда. Освен това не вярвайте на чудеса – готова къща “до ключ” на половин цена. Подобни реклами обикновенно включват точка 1-4 и малко ел. и ВиК инсталация.

Може ли по-евтино – основния начин за намаляване на цената е да намалите големината на къщата. Намаляването обаче не става като от същите стаи намалите по 1-2 m² – така само ще си осакатите сградата. За да намалите квадартурата трябва да се откажете от няколко стаи и например къщата да стане едноетажна с квадратура около 120-130 m². Другото място от което може да спестите е двора – може да се откажете от настилки и огради и да ги замените със зеленина и жив плет. Третата насока е да планирате добре и да намалите непредвидените разходи и цената на самите СМР. Дори и с тези мерки съчетани с по-семпла архитектура (например термоизолационни панели) е нереалистично да смятате, че може да се нанесете да живеете за по-малко от 100 000 лева.

4. РАВНОСМЕТКАТА
Нашата “къща еталон” ще има бюджет до нанасяне в порядъка от 210 000 до 320 000 лева и цена на m² от 1240 лв/m² до 1085 лв/m².

Нагледна разбивка може да видите на обобщаващата таблица:

Ограда – стандартна ограда с 60 см бетонна част над земята има още 60 см под земята. Това прави за всеки линеен метър ограда 2,4 m² кофраж, 0,3 m³ бетон и около 20 kg армировка. Това прави 145 лв за плътната част и още 40 лв за електрозаварена мрежа над нея. Ако решите да обличате с камък и/или плътна ограда нещата спокоино могат да стигнат до 300 лева за метър. Приемаме, че ограждаме частта към улицата 16,5 метра и половината от границите със съседите – 6000 лева. Добавяме и 2000 лева за метална пешеходна и автомобилна врата. Общо – 8000 лева.
Настилки – ще са необходими около 100 m2 пешеходни и паркинг настилки. Приемаме, че ще са от тротоарни плочи/паваж на пясъчно легло и бетонни бордюри около тях – 50 лв/m2. Общо – 5000 лева.
Озеленяване – в дадения случей ви остават около 300 m2 имот. За да насипете с плодородна почва, затревите и да сложите няколко храсти и дръвчета ще са ви необходими около 20 лв/м2. Общо – 6000 лева.

3. КАКВО ОЩЕ ТРЯБВА ДА ИМАМЕ ПРЕДВИД

Непредвидени разходи – строителството е процес, състоящ се от доста стъпки и изпълняван от доста хора. Няма как да не излезнат непредвидени разходи – проблеми в изкопа, изпуснал кофраж, лошо време, трудности с инсталациите, допълнителни детайли по време на строителство…. Стандартната практика е да заложите 10%.
Отстъпките – всеки някъде познава някой (особено за материали) и той ще му даде отстъпка. Имайте предвид обаче, че тези отстъпки са в рамките на 10-20% и то франко склада. Те съставляват не повече от 30-50% от цената на самото СМР (строително-монтажна работа). Това значи, че ако за всичко вземете остъпка в най-добрия случей ще постигнете 10% намаление и ще си оправдаете непредвидените разходи.

Главен изпълнител – изичсленията, които направих по-горе са, ако наемате сами подизпълнители по отделните работи (т.н. стопански способ). Ако обаче нямате време, възможности или желание да ръководите целия процес ще трябва да си наемете фирма, която ще бъде “главен изпълнител”. В този случей ще трябва да завишите цента си с поне 20%.

Площ към обем – в една предишна тема бях обяснявал за отношението “площ към обем” и, че при къщите като малки обекти то е неблагоприятно. Накратко казано за 1m² застроена площ нашата къща ще има 2 пъти повече основи и покрив, 50% повече прозорци и 150% повече външни стени, в сравнение с 1m² средноголям жилищен блок. Това се отразява изключително неблагоприятно на цената на 1m². Колкото по-малка е къщата Ви – толкова по-неблагоприятно е това съотношение.

Сутерен – ако теренът е сравнително равен и основите не са на повече от метър под земята ще е необхдоимо да ги потопим с още 2 метра за да се сдобием със сутерен. Това ще ни коства 80 m2 бетонни стени, 200m3 изкоп, 50 m3 насип и 80m2 изолация допълнително. За всеки квадратен метър бетонна стена ще са необходими 2 m2 кофраж (60 лв), 025 m3 бетон (33 лв) и 20 kg желязо (35 лева). Всичко това заедно с врата, стълба и осветление ще струва около 20 000 лева допълнително.

Гараж – стандартен гараж за два автомобила има външен размер 6х7 метра или 42 m2. По аналогия от къщата можем да приемем, че грубия строеж за едноетажно тяло ще струва около 400 лв/m2 или 16 800 лева. От там нататък идват гаражна врата, пешеходна врата, под, фасада, прозорци и нещата отиват грубо на 25 000 лева.

Строителни технологии – доста фирми рекламират строителни технологии с обещанието за по-ниска цена: сглобяеми къщи, оставащи стиропорени кофражи, метални и дървени конструкции… Голяма част от тях съдържат някаква оптимизация и могат да намалят цената на строежа, но не забравяйте, че тези технологии са обикновенно насочени към грубия строеж, който е процент от цялата сграда. Освен това не вярвайте на чудеса – готова къща “до ключ” на половин цена. Подобни реклами обикновенно включват точка 1-4 и малко ел. и ВиК инсталация.

Може ли по-евтино – основния начин за намаляване на цената е да намалите големината на къщата. Намаляването обаче не става като от същите стаи намалите по 1-2 m² – така само ще си осакатите сградата. За да намалите квадартурата трябва да се откажете от няколко стаи и например къщата да стане едноетажна с квадратура около 120-130 m². Другото място от което може да спестите е двора – може да се откажете от настилки и огради и да ги замените със зеленина и жив плет. Третата насока е да планирате добре и да намалите непредвидените разходи и цената на самите СМР. Дори и с тези мерки съчетани с по-семпла архитектура (например термоизолационни панели) е нереалистично да смятате, че може да се нанесете да живеете за по-малко от 100 000 лева.

4. РАВНОСМЕТКАТА
Нашата “къща еталон” ще има бюджет до нанасяне в порядъка от 210 000 до 320 000 лева и цена на m² от 1240 лв/m² до 1085 лв/m².

Някои интересни моменти, на които да обърнете внимание:

• Цена на m². Разширения вариант е с 50% по-скъп, но цената му на m² е с 12% по-ниска! Причината е елементарна – сутерена и гаража носят допълнителна квадратура от 122 m², но нямат почти никакви инсталации и довършителни работи, а сутерена даже няма покрив и собствени основи. Ако приемем,че разширения вариант се прави без главен изпълнител, цената би паднала дори до 905 лв/m²! Ако махнем инсталациите, двора и част от довършителните работи ще получим цена от 590 лв/m². Имайте предвид това, когато слушате/гледате рекламна цена за строителство.
• Груб строеж. Прочутият груб строеж с покрива съставлява не повече от 33% от целия бюджет. Ако махнете покрива, цената отива не повече от 20-25% от цялата цена на сградата. Планове от сорта ” Аз веднъж да го докарам до покрив, пък после живот и здраве…” обикновенно имат доста неприятен развой.
• Разходите по пера. Ако обърнете внимание разходите по отделните пера са разпределени доста равномерно. Това означава, че дори оптимизация в някое от СМР-тата от 50%(което е нереалистично) в целия бюджет ще се отрази с не повече от 2-3%. Единствените окрупнени позиции са кофраж, бетон и армировка, но пък техните цени са силно повлияни от общия пазар и трудни за манипулация от човек, строящ къща.
• 

Какви са законовите изисквания за сглобяеми къщи

Какви са законовите изисквания за сглобяеми къщи

Всеки един от нас навярно винаги е мечтал за собствена къща, която да го откъсва от проблемите и да му доставя нужното уединение и комфорт.

За да се снабдите с такова място, където да се чувствате в хармония със себе си, то на вас ви е нужно да преминете през какви ли не изисквания, по повод нейния строеж.

Има едно доста разумно решение, което напоследък бива използвано от все повече хора. Наричат го още сглобяема къща.

Сглобяеми къщи – какво предствавляват?

От където и да го погледнете, това, разбира се, не е онази къща, която можете да поставите на място, което ви душа сака.

Няма как нейният строеж да бъде извършен за един ден, защото и той, като останалите постройки, е свързан с множество етапи, през които собствениците следва да преминат.

Законът определя сглобяемите къщи като вилна или жилищна сграда с ниско застрояване. Височината, до която може да достигне, е не повече от 10 метра, а площта, на която да я разгърнете, не бива да надвишава 1000 кв. м.

За да бъде построена тя, трябва да се следват всички изисквания от закона.

В противен случай рискувате да не се достигне до крайната цел, а именно онова място, където да чувствате спокойствие и сигурност, докато пребивавате вие и семейството ви.

Какви са законовите изисквания при строеж на сглобяеми къщи?

Не си мислете, че издигането на една такава сглобяема къща е процес, който не ще ви отнеме повече от една седмица работа, без ни най-малко дори да проявите съображение, спрямо закона.

Хората, на които вече им се е налагало да реализират подобен тип проект, добре знаят, че купищата бумащина са неразделна част от него. Ако искате започнатото да бъде завършено, то спазвайте всяко едно изискване от закона от А до Я.

Първото, и най-важно нещо, е строежът на вашата сглобяема къща да бъде в пълно съответствие с предвижданията на устройствения план.

Ако мястото, което сте си избрали, е предвидено за озеленяване или нещо друго, то гарантираме ви, че там няма как да се издигне къщата на мечтите ви.

Не бива да пренебрегвате разрешението за строеж, без което няма как да започнете самия процес по строене на сглобяемия дом. Ако искате да го получите, то трябва да се свържете с главния архитект на града или района, където ще строите къщата.

Няма как да прескочите строго регламентираните законови изисквания. Всеки един гражданин на нашата държава е длъжен да спазва правилата и законите.

За да сте сигурни, че действията ви ще бъдат увенчани с успех, то съветът ни е преди още да си представяте как ще протича един ваш ден в новата ви къща, да разучите добре всички условия и изисквания.

Започване на строителни дейности

Необходимите документи за започване на строителни дейности са регламентирани в „Закона за устройството на територията“. Тук няма да навлизаме в подробности а ще опишем кратко и ясно какви документи са Ви необходими за започване на строителни дейности.

1. Нотариален акт за собственост върху имота – за да бъдат задействани каквито и да било процедури за започване на строителни дейности е необходимо да бъде уредена собствеността на имота върху който желаете да строите. Ако имота не е ваша собственост тогава е необходим документ за отстъпено право на строеж.
2. Скица за недвижим имот от районната служба по кадастъра – издаването на този документ отнема от няколко дена до две седмици в зависимост от вида на поръчката (обикновена, бърза или експресна)
3. Виза за проектиране – представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план, издаден от главния архитект на съответната община (или район) с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения.
4. Сключване на предварителен договор с електроразпределителното и ВиК дружеството за получаване на изходни данни за бъдещата постройка. Този документ дефакто разрешава свързването на бъдещата Ви къща към съществуващата Ел. и ВиК мрежа.
5. Геодезично заснемане на парцела, което служи за основа на проектирането на сградата. Процедурата се извършва на мястото на парцела като е необходима скица на имота. Времетраенето на геодезическото заснемане е от една до две седмици.
6. Изготвяне на проектната документация – задължително условие е в нея да присъстват архитектурна и конструктивна част на проекта с характеристика на почвата, проекти за вътрешни инсталации, включително и електрическите инсталации, както трасировъчен план и вертикална планировка на обекта. Всяка една част от проекта трябва да бъде придружена с обяснителни записки. Одобряването на проекта става от главния архитект на съответната община.

НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОЕКТИРАНЕ И СТЪПКИ ЗА СТРОИТЕЛСТВО

НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОЕКТИРАНЕ И СТЪПКИ ЗА СТРОИТЕЛСТВО.

1. Нотариален акт (копие) – Първото и най- важно условие за започване на строеж е уреждането на собствеността на имота.
2. Скица за недвижим имот от действащ регулационен и кадастрален план. Услугата се извършва от районната администрация и отнема от 3 до 14 дни в зависимост от вида й (експресна, бърза, обикновена).
3. Виза за проектиране – визата е необходима за започване на проектирането и за получаване на изходни данни от Електроразпределение, Водоснабдяване и канализация и др. Представлява копие от устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване. Услугата се извършва от районната администрация и отнема от 3 до 14 дни в зависимост от вида услуга (експресна, бърза, обикновена).
4. Предварителен договор с електроразпределителното дружество – сключва се предварителен договор за присъединяване на обекта към електроразпределителната мрежа.
5. Предварителен договор с ВиК дружество – сключва се предварителен договор за присъединяване на обекта към водоснабдителните и/или канализационните системи.
6. Геодезическо заснемане на парцела – служи за основа на проектирането на сградата. Геодезическото заснемане се извършва на мястото на парцела и е необходима скица на имота, отнема една до две седмици.
7. Проектиране на технически проект – 20 дни.
8. Внасяне на готовия проект в съответната община и издаване на РС /разрешително за строеж/ – 30 дни.
9. Срок за обжалване от РДНСК – 14 дни.
10. Откриване на строителна площадка и стартиране на строителството.

Законови изисквания за строеж на сглобяеми къщи

Каква е ситуацията?

Винаги съм искал да имам своя къща – място, където да отдъхна от проблемите и да се наслаждавам на живота. Имам обаче доста изисквания към бъдещия ми дом, започващи от това, че не само искам да проектирам дизайна сам, но и държа жилището ми да е с  висока енергийна ефективност, да бъде построено в кратки срокове и всичко това на достъпна цена. От интернет научих, че решението на моя проблем се нарича “сглобяеми къщи”.

Какво представляват сглобяемите къщи?

Уви, това не е къща, която се сгъва и разпъва за 5 секунди подобно на тази на Баба Яга и която мога да нося в малкия си джоб и да “инсталирам”, където ми душа иска – на брега на морето или на върха на планината. Сглобяемата къща е определена от закона като “строеж от V категория” – това “преведено” означава жилищна или вилна сграда с ниско застрояване (до 10 м. височина) и разгърната застроена площ до 1 000 кв. м. Като такава тя следва да бъде построена в съответствие с изискванията на закона.

Какво “изисква” закона при строеж на сглобяема къща?

Вече се разделих с излюзията, че издигането на тази постройка е като щракване с пръсти. Напротив, тук, както при всеки друг строеж, е необходимо да се спазят законовите изисквания от А до Я и да се съберат един куп документи.

На първо място, строежът на моята сглобяема къща трябва да е в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план (ПУП) (Подробният устройствен план е акт, с който се определя конкретното предназначение на всеки един поземлен имот, напр. за жилищно застрояване, за обществено ползване, за улици, за озеленяване и т.н.), регламентиращ застрояването на територията, където смятам да строя, т.е. няма да е възможно да издигна желаната от мен постройка на място, предвидено с плана за озеленяване например. 

На второ място, необходимо ми е разрешение за строеж. То се издава от главния архитект на общината или района за градовете с районно делене. За да получа такова обаче трябва да премина през определена процедура. Централно място в нея заема съгласуваният и одобрен инвестиционен проект.  Изработването на инвестиционния проект минава през три фази:

• идеен проект;
• технически проект.Техническият инвестиционен проект се състои от:
  • част Архитектура
  • част Конструкция
  • част ВиК
  • част Електроснабдяване
  • част Топлосъхранение и икономия на енергия в сгради
  • част ПБЗ
  • част Геодезия
• работен проект.

По закон в населени места, които са определени за ниско жилищно застрояване инвестиционното проектиране може да започне въз основа на виза за проектиране. Това е документ, който се издава от главния архитект на общината в 14 – дневен срок от подаване на заявлението и представлява извадка (копие) от действащия подробен устройствен план, която обхваща имота, където ще строя, заедно със съседните му имоти и на която извадка са нанесени съществуващите сгради и постройки, линиите на застрояване и допустимите височини, плътността и интензитета на застрояване, както и други изисквания, които следва да се имат предвид при строителството на обекта.

По принцип разрешението за строеж се издава въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект. По изключение то може да се издаде и въз основа на одобрен идеен инвестиционен проект, ако е налице извършена предварителна оценка за съответствие с предвижданията на ПУП и другите правила на закона за застрояване, като транспортна достъпност, защита на околната среда и други. Разрешението за строеж може да бъде издадено и едновременно с одобряването на иневстиционния проект, ако изрично съм поискал това в заявлението.

Как става обаче самото съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти?

Инвестиционните проекти се съгласуват с главния архитект на общината. Съгласуването се състои в проверка на съответствието на проекта с предвижданията на ПУП и правилата за застрояване. За извършването на тази проверка към проекта се представят следните документи:

• оценка на съответствието на проектната документация с изискванията към строежа;
• предварителни договори за присъединяване с експоатационните дружества – ВиК и ЕРП;
• други разрешителни.

Ако едновременно с одобрението на инвестиционния проект съм поискал да ми бъде издадено и разрешение за строеж, то при съгласуване и одобряване на проекта следва да представя и документ за собственост – нотариален акт, съдебно решение, административен акт или друг, т.к. няма как да построя къщата на мечтите си на място, което не е мое, освен ако нямам  учредено право на строеж.

Или накратко казано…

За да стане моята мечтана сглобяема къща факт, е необходимо…

• да съм избрал мястото, където ще строя и да имам документ за собственост върху него или такъв, с който ми е учредено право на строеж, ако не съм собственик;
• да разполагам със скица на терена от Службата по геодезия, картография и кадастър и виза за проектиране – необходими са като отправни точки при изработването на инвестиционния проект;
• да сключа договор в качеството ми на  възложител (Възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.) с проектант (Проектант е физическо лице или фирма, притежаваща необходимата проектантска правоспособност. Такова може да бъде архитект или стоителен инженер напр.) за изработване на инвестиционен проект;
• да да сключа предварителни договори за присъединяване със съответните електроразпределително и ВиК дружество;
• да получа разрешително за строеж;
• да сключа договор със строител за построяване на къщата.

Цените на сглобяемите къщи варират от 23 000 лв. до +130 000 лв.