ВИЗА ЗА ПРОЕКТИРАНЕ – КАК И КОГА СЕ ИЗДАВА?

Визата за проектиране е извадка от действащ ПУП (подробен устройствен план), издаден от архитекта на съответния район или община и разглежда урегулирания поземлен имот и съседните му такива, c означени налични сгради и постройки c нанесени линии на застрояване, допустими височини, плътност и интензивност на застрояване. В Република България процедурите в строителството са детайлно уредени от императивни правни норми, като сред тях се нарежда и издаването на „виза за проектиране“. Това може да направи главният архитект на общината или на съответния район, а нашият екип ще ви съдейства с цялата процедура.

Какво е всъщност приложението на документа “виза за проектиране”?

След като титулярът на даден УПИ придобие своята собственост, в случай че желае да го застрои, е препоръчително да си осигури виза за проектиране. След като се снабди с необходимия документ, той може да възложи на проектант да изготви съответните проекти, който в последствие подлежат на одобрение от главния архитект на общината. На тази база визата е важно основание за издаване на разрешение за строеж.

Визата за проектиране се издава по искане на възложителя (собственика):

• Когато се предоставят изходни данни в случаите на изменение на разположението и конфигурацията на сградите на урегулираните имоти при прилагане на действащите планове, но без да се изменя установеният начин на застрояване и установеният характер.
• Когато се изисква получаване на оценка за въздействието върху околната среда, издадено по реда на Закона за опазване на околната среда и за изготвяне на оценка за съответствие със съществените изисквания за строежите.
• Когато се установяват други обстоятелства по устройството на територията, свързани с предвижданията на подробните планове за установения с тях начин и характер на застрояване, допустимите дейности и строежи, границите и линиите на застрояване и др.
• Когато се предоставят изходни данни за проектиране в поземлени имоти с обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на същите земи.
• Когато се предоставят изходни данни за проектиране в случаите, когато с изработвания нов подробен устройствен план не се променят предвижданията на действащия такъв.
• При еднократно разрешение заизграждане на временни строежи от собствениците на урегулирани поземлени имоти, за които с подробните устройствени планове е предвидено изграждане на обекти – публична държавна и общинска собственост, установен е нов начин и характер на застрояване или е наложена строителна забрана.
• Когато се предоставят изходни данни за проектиране на сгради и постройки от допълващото застрояване, когато такова не е предвидено с действащия ПУП, при спазване на режима на ползване и застрояване.

Когато се доказва пред трети лица какви са възможностите за застрояване на имота с постройки от основното и допълващото застрояване в съответствие с предвижданията на действащ ПУП.

Визата за проектиране е неразделна част от необходимите документи, представяни при провеждане на процедурата по съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти, по които се издава разрешение за строеж и др.

Понастоящем, законодателят е предвидил 2 вида процедури по издаване на визи за проектиране – по чл.140 и 140а от ЗУТ.

Анализът на чл.140 ЗУТ показва, че той регламентира три вида визи за проектиране.

На първо място това е т. нар. „факултативна” /незадължителна/ виза по чл.140, ал.1, която се издава само по желание на възложителя, като нейното издаване не може да му бъде наложено принудително от друг орган. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението. Тя представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36.

На второ място е визата по чл.140, ал.2, изречение 2 от ЗУТ. Тази виза също не е задължителен документ, но когато издаването й е поискано, тя следва да има определена форма и съдържание. Когато кадастрална карта е влязла в сила след влизането в сила на ПУП, тази виза задължително се издава върху комбинирана скица от кадастралната карта и подробния устройствен план. По този начин светва т. нар. „сигнална лампа” за възложителя, която може да ми подскаже за евентуални проблеми със собствеността на имота му, в случай че има несъответствие между границите на УПИ по влезлия в сила ПУП и по новата кадастрална карта. Тогава след отстраняване причините за това несъответствие, проектирането може да продължи без рискове.

На трето място се появява визата по чл.140, ал.3. Съгласно този текст, за строежите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 58, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6, 7 и 8, както и за обекти – недвижими културни ценности издаването на виза е задължително. Визата за проектиране се съобщава на заинтересуваните лица по чл. 131 с изключение на случаите, когато са представени декларации за съгласието им с нотариална заверка на подписите или заинтересувани лица са само лицата, по чиято инициатива се издава визата. В тази хипотеза визата е не просто извадка от ПУП, но тя е нещо повече – тя допълва или изменя плана, както и дори замества липсващ ПЗ, без да се провежда процедура по чл.134 и сл. Така визата придобива характер на „квазиплан”. Законодателят, давайки си сметка за правния статут на този вид виза, й придава качеството на ИАА и дава възможност на заинтересованите лица, които имат възможност за обжалват ПУП да атакуват в съда и визата.

Визата по чл.140 ЗУТ се издава от компетентния орган в едномесечен срок от подаване на съответното искане.

Другата процедура, предвидена в чл.140а ЗУТ е въведена от законодателя през 2019 г. с цел облекчаване на възложителя при получаване на изходни данни за осъществяване на инвестиционно проектиране и най-вече във взаимоотношенията му с експлоатационните дружества. Неслучайно наричаме процедурата по чл.140а „бърза писта“ за получаване на виза за проектиране.

В заявлението по чл. 140, ал. 1 възложителят или упълномощеното от него лице може да поиска с визата за проектиране да му бъдат предоставени и изходните данни, необходими за проектирането и за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура от съответните експлоатационни дружества, като опише инвестиционното си намерение. В 7-дневен срок от получаването му компетентният орган изпраща заявлението до експлоатационните дружества за предоставяне на исканите изходни данни, необходими за изработване на инвестиционния проект и на условията за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура. В 14-дневен срок от получаване на заявлението експлоатационните дружества предоставят служебно становища на компетентния орган издаващ визата, съдържащи исканите в заявлението изходни данни, необходими за проектирането и условията за присъединяване. Изходните данни и условията за присъединяване съдържат техническите параметри и изискванията на съответното дружество към съоръженията в присъединявания обект, схема с посочване на начина и мястото на присъединяване, необходимите сервитутни зони на съоръженията за присъединяване, възможните срокове за присъединяване, както и други данни, определени в наредбите по чл. 84, ал. 3 от този закон и чл. 116, ал. 7, чл. 125, ал. 3 и чл. 196, ал. 1 от Закона за енергетиката /наредбите за присъединяване на потребители към различните видове мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура/. В тридневен срок от предоставянето на всички изходни данни от експлоатационните дружества компетентният орган уведомява заявителя, който в тридневен срок може да направи възражения. При липса на възражения компетентният орган издава визата за проектиране. При наличие на възражения се повтаря първоначалната процедура, като заявителят не може да прави повторно възражение.

Във визата за проектиране по чл. 140а освен данните по чл. 140 се включват и предоставените от експлоатационните дружества изходни данни и условия за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура. 

Визата за проектиране по чл.140а е основание за сключване на договори с експлоатационните дружества за временно водоснабдяване на строителната площадка по време на изпълнение на строителството и/или за временно електроснабдяване на строителния обект – когато в имота не е осигурено захранване, и на договори за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура при посочените в нея условия, ако в едногодишен срок от влизането й в сила възложителят внесе за съгласуване и одобряване инвестиционния проект. Експлоатационните дружества не могат да поставят допълнителни условия, утежняващи възложителя. Когато в едногодишния срок от влизането в сила на визата за проектиране възложителят не внесе за съгласуване и одобряване инвестиционния проект, той следва да поиска от експлоатационните дружества да му предоставят нови изходни данни и условия за присъединяване по реда, определен в наредбите за присъединяване.

Образецът на заявлението за издаване на виза по чл.140а се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството след съгласуване с председателя на Комисията за енергийно и водно регулиране. Министърът на регионалното развитие и благоустройството е изпълнил това задължение и всеки заинтересован може за види образеца на сайта на МРРБ.